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「綠置居2023」推出長沙灣的「麗玥苑」,由三座物業組成,共提供2,359個住宅單位預計落成日期為2027年4月30日,相當於樓花期長達3年4個月,以市價52折推售,售價介乎154-461萬元之間,預計手持約八萬元資金已經可以進駐。
- 屯門恒富街以西
- 2座
- 520個
- 兆翠苑
- 項目背景
- 區內二手
- 項目特色
- 揀樓攻略
- 價單分析
- 付款辦法
- 預覽瑜一1a期(1及2座)平面圖
- 胡‧說樓市 X Roots按揭獨家優惠!
補地價創港鐵站上蓋新高
「瑜一」屬於何文田站上蓋二期,鄰近新地早前發展的豪宅「天鑄」,港鐵在2018年10月推出項目招標,當時共吸引了八個財團入標。項目補地價金額74.86億元,項目可建樓面63.9萬呎,相當於每呎11,709元,表面上打破了港鐵區上蓋地價新高,但這只僅為面價而已。因為當時港鐵的招標條款就列明就收取固定分紅25%,當時發展商能否取得標書,就取決於其支付的一筆入場價高低。因此,我們很難評估其實際地價多少。
毗鄰項目曾釀官司
值得一提,「瑜一」毗鄰為「何文田站一期」發展項目。項目可建樓面742,716呎,預計可建1,000個住宅單位。原於2016年12月推出招標時,由高銀金融主席潘蘇通、高銀金融以及華融金融聯手投得,分別各佔項目33.4%、50.1%及16.5%,未計及當時一筆過支付的入場費,單計補地價金額62.8億元,各佔地價20.9752億元、31.4628億元及10.362億元。
區內二手屋苑「天鑄」視乎景觀方向,800呎單位去年平均呎價25,000-26,000元之間;去到較優質單位造價40,000元過外。在常富街的「ONE HOMANTIN」則大約19,780元左右,現時400多呎單位的二手價,大約1,000萬元以下也有交易。以至「皓畋」平均價位大約19,400多元。「瑜一」的預計關鍵日期為2024年11月,相當於樓花期還有一年半左右,故區內二手價格也值得買家在入市時參考。
2. 景觀環境
「瑜一」共分三期推出,1A期「1及2座」、以及1C期「5座」均設於整個地盤的兩個單邊,其中「1C期」地盤會跟鷹君的「何文田站上蓋一期」住宅項目較貼近,要視乎鷹君的開則才知對「1C期」有沒有影響。不過,今次發展商先推出夾於中間的「1B期」,也就就是第三座,分開3A及3B座,僅得183個單位。
今次推出的「1B期」為三期中,提供伙數最少的一類。對發展商來說,可以用來測試市場水溫,同時也凝造出供應有限的矜貴效果。撇除16個特色單位,最細一房336呎,僅提供9個單位;兩房則佔多數,一共有114個單位,面積由459-576呎間,但實情會再細分兩房開廚、兩房梗廚及兩房連工人房及工人廁間隔,餘下還有三房一套連工人房及工人廁,面積由940-941呎,共有44個單位。
一房入場價787萬元
「瑜一」在2023年3月15日開出首張價單,首批推50個單位,扣除最高折扣額15%,即供平均呎價24,838元,大致跟附近「One Homantin」及「皓畋」的差距不算太遠。因為有提供一房單位,故入場價能壓至787萬元,低於1,000萬元可以進駐何文田站上蓋,表面上看似吸引,但實情「1B期」分層僅9個一房單位,故著眼點應放在兩房單位開價如何。
區內二手多蝕讓
現時區內兩房二手價入場價約1,000萬元左右,此二手價也蝕讓居多,故今次「瑜一」兩房入場價1,042萬元,似乎釋出了發展商希望以貼市開賣,以確保首批銷情的決心。因為開價過於進取只會換來滯銷的效果。但值得留意,千多萬元的兩房單位只限於低層「3B座2-5樓」單位,6樓以上已經全數過1,100萬元,故此在考慮入市與否時,也記住要跟二手市場作對比及參考。
今次發展商提供了三款付款辦法,包括「120天即供」、「360天付款辦法」及「建築期付款」,愈遲找清尾數,其折扣額會愈低,分別為15%、13.5%及12%。不過,選擇「建築期付款」買家可考慮在上會時選擇「按揭保險」外,亦可搭配發展商「80%備用一按」,但需留意,「80%備用一按」並沒有百分百保證,有可能最終不獲審批。另外,還要留意,發展商容許買家付費更改付款辦法,但只限由「360天付款辦法」或「建築期付款」轉為「120天即供」,但就不容許由「120天即供」轉至「360天付款辦法」或「建築期付款」。
事實上,若未能成功認購「1B期」,瑜一還設有「1A期」(1及2座)、以及「1C期」(5座)的單位。「1A期」共提供447個單位,而「1C期」共提供 214個單位。所以買家往後仍有其他期數可選擇。我們也搜集了1及2座、以及5座的圖則,讓準買家可以預覽及比較一下。
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1. 樓花期逾27個月. 2. 景觀變化. 樓盤以南 (向結志街) 樓盤以東 (望卑利街) 樓盤以北 (望中環中心) 3. 交通及配套. 前往中環港鐵站九分鐘. 11區名校網. 4. 樓盤租值是否符合預期. 分紅模式預視開價不便宜. 毗鄰項目的高價開售、回報低企. 揀盤注意事項. 「大一房」以B室較實用. 表: 「大一房」面積分布. 大一房: A室較E室為佳.
主頁. 尋找居所. 新盤攻略. 【青衣明翹匯】周邊規劃、戶型分佈、潛在問題分析. 4 年前. 新盤攻略, 最新消息. 1. 《施政報告》後第二個開價的樓盤,小型發展商佳明旗下的「明翹匯」位於青衣南,毗鄰樓齡35年的私樓「美景花園」,對出就是「藍澄灣」。 若要前往青衣站更要接駁小巴或巴士,並不算十分方便。 附近用地也不斷發展,包括「明翹匯」相當貼近日後房委會旗下的「綠置居」地盤,對景觀可能會有影響,值得準買家留意。 明翹匯鄰近綠置居用地. 包括在「美景花園」對出的「青鴻路」,是一幅佔地四公頃用地,現時正興建兩座綠置居單位,合共提供2,868個單位,預計在2023年第三季入伙;在青衣「青衣路」及「航運路」之間,佔地約8.1公頃用地,日後也有新規劃。
有青衣灝景灣的居民向我們反映,稱管理公司計算管理費的方法出錯,屋苑在過去20年都多收部份業主管理費,事隔20年始揭發事件,管理公司是否涉及人為疏忽,需否負上責任? 業主又能否追討多交的管理費? 追查事件時,我們發現多個屋苑亦有類近問題,而事件所引伸衡平法中「不容反悔」 (Estoppel)的討論,是業主能否成功追討多繳管理費的關鍵。 本文目錄. 事件背景. 12月9日發出通告指多收管理費. 3期實用率較低導致多繳管理費. 疑問1: 為何多繳20年管理費? 2023年1月4日管理公司解釋. 節錄2023年1月4日閉門會議內容: 質疑點. 對管理公司的質疑. 分析. 疑問2: 管理公司刻意淡化事件? 管理中心通告沒有公布多繳實數. 業主需向管理公司申請知道實數.
「綠置居2023」推出長沙灣的「麗玥苑」,由三座物業組成,共提供2,359個住宅單位預計落成日期為2027年4月30日,相當於樓花期長達3年4個月,以市價52折推售,售價介乎154-461萬元之間,預計手持約八萬元資金已經可以進駐。
所謂「業主立案法團」,實情是業主根據「大廈公契」及《建築物管理條例》而成立的法人組織,可在法律賦予的權力下,代表業主管理一個屋苑的公共地方,以至任免管理公司的權力。 法團可以監察管理公司的薪酬、定明管理項目的開支、預算,並不可以拒絕業主在財務提出的問題。 業主立案法團職能. 法人組織. 在法律效力下代表業主管理屋苑公共地方. 可任免管理公司及制定管理公司薪酬. 不可拒絕業主查詢財務問題. 反觀「業主委員會」只屬諮詢性質,其作用只是向管理公司作出意見上的反映,卻不能監察管理公司的行為。 如果業主對管理公司的薪酬有任何懷疑,而作出咨詢,管理公司也可以拒絕作答。 因為「業主委員會」的職能是由公契所賦予,故職權不能凌駕於管理公司之上,管理公司也可以自行決定是否採納「業委會」的意見。 業主委員會職能.