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新盤揭開搶攻戰，位於啟德區、由恒基地產發展的「The Henley」也推售。. 全個項目會分三期推出，其中第一期就推出了高座的一半、以及全數低座單位，合共有479個單位。. 樓盤位於沐泰街7號，前臨啟德體育園，較毗鄰Monaco能夠享有較開揚的景觀，但其價格也是 ...
- 項目背景
- 區內二手市場
- 胡．說評析
- 價單與付款辦法
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新地統一「保發大樓」業權
項目前身為「保發大樓」及「天成工業大廈」兩個舊樓項目所組成，屬於發展商舊樓併購項目。「保發大樓」於1964年落成，總共有97個住宅單位，地盤面積約為8,800方呎，新地在2010起開始展開收購，並持有項目81.9%業權，當時新地嘗試跟另外3名業主購入逾10%業權，希望把業權提升至95%，但最終不成功，全盤有九名小業主不接受收購，包括持有兩個單位、傳為田生代表的「興漢投資有限公司」；以及由李通明企業持有的食品公司，均不接受收購。最後在2015年底獲土地審裁署接納強拍申請，並終在2016年成功以底價6.5億元統一業權。
恒地收購「天成工業大廈」
根據分區計劃大綱圖，「保發大樓」跟毗鄰「天成工業大廈」均劃為「住宅甲類」，故當地市場普遍認為，若把兩地盤合併可提高其發展潛力。「天成工業大廈本身佔地面積約6,418呎，為一幢樓高13層的工廈，樓齡有46年，若重建為住宅，其可建樓面約為5.78萬呎。恒基在2017年收購逾88%業權後申請強拍，尚餘該2伙單位未能成功購入。恒地其後在同年10月初向土地審裁處申請強拍，但其後在強拍前成功購入業權。
合併項目，於2020年動工
舊樓併購的舊契樓項目，故可不受預售樓花同意書規管，可以隨時賣樓。項目於2019年獲批建築圖則，並於翌年動工，並發展為今日一幢341個單位的「Kennedy 38」。
寶雅山
因為西港島線通車效應，令發展商紛紛在西港島插旗，其中由新世界發展的「寶雅山」為其中之一，這個原為「錦茂工業大廈」及「天隆工業大廈」的項目，及展商自1996年起展開收購，其後成功收樓後，便發展為一層四個單位，合共152個單位的住宅項目。項目基座頗高，故中層已經能望到海景，物業以兩至三房為主，頂層複式採玻璃幕牆設計。項目於2010年開售，當時仍然以建築面積售樓，首批中低層32個單位，入場價600萬以下，折算實用面積呎價10,000-13,000元。
Lexington Hill
位於「寶雅山」毗鄰，也跟「Kennedy 38」旁邊的「Lexington Hill」則由會德豐發展。項目佔地逾11,100呎，可建樓面約為89,000呎左右，前身本是十層樓高的「建裕大樓」，新世界及會德豐展開了收購的爭逐戰，終由會德豐跟90%業主簽訂了協議，其後再透過強拍統一業權。項目於一手新例前的2012年開售，當時開出首批30個單位，建築面積呎價11,000多元，折算實用面積呎價則為14,000多元。
Imperial Kennedy
位於「卑路乍街68號」「Imperial Kennedy」則由新地發展，亦屬於新地在西港島線併購舊樓版圖的用地，項目屬於單幢項目，共提供161個單位。項目特別之處採用「雙會所」設計，在平台層及天台均設有會所，於2013年開出首批50個單位，面價高達29,988元直迫南區豪宅造價，但扣除現金回贈、稅務優惠等，取盡其折扣則介乎21,000-23,000元，亦屬於極高溢價推售的項目。
3. 樓盤受附近道路噪音影響
縱然交通配套有優勢、開則上也盡量配合室內空間而採用慳位裝置，位於舊區的「堅尼地城」其最大隱憂就是景觀上變化，可能構成潛在影響。一座物業組成的「Kennedy 38」，整個地盤呈長方形設計，住宅樓面盡量貼近「石山街」邊界，而挨近「卑路乍街」邊界則有較大比例作園林，開則上一層十三個單位，共提供341個單位，景觀也可分三類。
入場價618萬元
本著西港島區潛力而入市的準買家，也值得留意發展商開什麼價，以及有什麼付款辦法。「Kennedy 38」首批開出70個單位，扣除最高即供10%的折扣額，均價26,888元呎，比起同系「Imperial Kennedy」的均價27,480元稍低，入場價618萬元屬於上車水平。
可透過建期借按保上會
一改以往新地樓的作風，今次並沒有太大堆頭的付款辦法安排，只提供了相當於即供安排的「現金付款計劃」、以及建築期付款的「靈活付款辦法」兩種，背後也跟盤的銀碼有關。因為首張價單全數低於1,000萬元，也意味買家可透過建築期付款來借取新按保，承造最高80%按揭，而且當中還有54個單位、跌入建期價800萬元以下的門檻，甚至可以借取90%按揭。
現金付款計劃
計劃相當於即供付款，準買家在售樓處簽署臨約需即時支付5%樓價，然後在簽署臨約後的30天再支付5%樓價，並在60天後找清樓價餘額90%。選用這計劃可獲取最高10%的折扣額，但代價卻需要支付40%首期，餘額60%向銀行承造按揭上會。以全場最平的「6樓H室」為例，面積229呎的單位，折算樓價618萬元，由於買家在上會前會支付了10%樓價(臨約: 30.9萬元、30天後: 30.9萬元)，他需要在上會時再多預備30%樓價，相當於185.4萬元，而餘額則向銀行借貸上會，月供14,651元，大約有35,089元入息便可通過壓力測試，但第一筆資金則相對高，首期連雜費預268萬元才可以。
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當然能否大賺，還看準買家是否落注，背後就要視乎這類樓盤投資價值高與低。準買家定當會衡量樓盤質素、內櫳、及租務回報是否托得住。共由57個單位組成的「ONE EIGHTY」，始終發展商過去沒甚往績，交樓質素否有保證仍待觀望。
十大屋苑 映灣園. 《胡．說樓市》解構東涌映灣園的成交呎價、會所、平面圖、開則、景觀、交通環境，方便買家作入市決定。.
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不過樓盤賣的是前景。提供共876伙的長實海壇街大型項目「愛海頌」快將開售，連同區內「海栢匯」、「南昌一號」等重建項目入伙，加上鄰近匯璽的基座大型商場「V Walk」即將開幕，都有望加速區內轉型。
