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柏傲莊 III 項目簡介. 柏傲莊 III (The Pavilia Farm III) 位於沙田街道名稱及門牌號數 (臨時)：車公廟路18號。 發展商為港鐵/新世界。 單位數量為892個。 小學校網為88校網。 中學校網為沙田區。 柏傲莊 III的預計關鍵日期為30/06/2023。 柏傲莊 III 線上查詢. 成交專家. 許秋偉. Billy Hui. E-221155. Whatsapp. WeChat. 成交專家. 温志樑. Benny Wan. E-313243. Whatsapp. 成交專家. 霍栢雄. Jacky Fok. E-347599. Whatsapp. 成交專家. 曾紀賢.
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- 第1及8座基於安全問題須重建
- 價單分析
- 付款辦法分析
- 供款實例
- 胡‧說樓市 X Roots按揭獨家優惠!
新世界於2021年7月8日公布，基於發現第1座及第8座牆身底座混凝土於強度測試中未達獲批設計的要求，並於7月6日主動向港鐵及屋宇署通報，新世界決定主動拆卸重建，並向公眾交代事件。 新世界表示，於6月中收到承建商的通知，柏傲莊III第8座部分牆身結構的混凝土檢測數據未達要求，經註冊結構工程師評估後確認樓宇結構安全，並隨即主動展開全面檢測。其後在7月3日的檢測中，發現第1座及第8座的牆身底座部分混凝土強度未達標，新世界於7月6日主動通知港鐵及屋宇署，確認有關全面測試結果。 新世界預計入伙日期延遲約九個月，並就延期交樓，謹向受影響人士致歉，且向受影響的846戶買家提供以下補償: 1. 買家自由選擇：買家可選擇繼續完成買賣合約，或即時取消成交，無論選擇那一個方案，均可以獲得額外津貼及利息補償 2. ...
首張價單開價較一期高半成
「柏傲莊III」首批開出182個單位，跟對上兩期情況相同，均提供了最高20%的折扣額，扣除後即供均價19,999元，價格為三期中最高，但實際上較第一期僅高約半成。但要留意今次首張價單推出較多內園，以及放入較多各戶型中次選單位，所以才成功壓縮首批開價。
應棄選部份次級貨色
有留意上述「揀樓攻略」分析，有幾類單位被視為「次選」。包括第一張價單的一房，發展商先推出「8A座E室」。我們均認為是三柱一房中最差類別。「兩房連開放式廚房」中的「8B座E室」，其開則不單未能做到廳房同向，客房還捱樓景、而非望內園，我們建議棄選；以至「三房一套連儲物室」中，「8B座C室」開則三尖八角，特一屋兩個儲物室，內櫳不方正，也不建議選擇。
策略上先低後高
但當然倒轉角度看，用少量「次級貨源」壓低造價，反而有助樓盤凝造聲勢。折實價格675萬入場，而兩房單位低於一千萬，純粹從銀碼計是有號召力的。開價策略先用少量低價單位作招徠，方便把潛在購買力一次過吸引出來，之後透過售樓氣氛營造「難抽中」錯覺。即使去到第二、三張價單，發展商逐步加價至拋離二手市價，對於未能抽中在第一張價單中籤的準買家來說，患得患失下，也可能會選擇衝入市。
少量單位可運用「按揭保險」上會
今次「柏傲莊III」的付款辦法並沒有太多取巧的地方，發展商提供了三種付款辦法，包括「即供」、「420天付款辧法」及「建築期付款辦法」。付款辦法上只想提出兩點。第一，今次及展商並沒有提供高成數按揭安排，變相買家需要墊支較高比例的首期，又或者只能選購一房(8A座E室)、兩房開廚(8B座D室、8B座E室)、及唯一一個兩房梗廚單位(1A座8樓C室)，先運用「建築期付款」，待日後落成時再申請「按揭保險」上會。因為這幾個單位在運用建築期折扣計算下，銀碼仍能低於1,000萬元。
三房以上單位加訂時間較靈活
第二，至於選購大單位的買家又可以怎辦? 既沒有發展商的高成數按揭計劃加持、也不能使用「新按揭保險」，唯一只能偷時間去籌集資金。發展商容許購買三房以上單位的買家，在選用「420天付款辦法」及「建築期付款辦法」時，第二期加訂的時間可拉長至210天，較一般買家在簽臨約後30天需要加訂5%，提供多一點彈性予買家籌集資金。
180天付款辦法
可以視為即供付款方式，買家可獲取最高20%的折扣額，準買家在售樓處當日簽臨約後，需要即時繳付5%樓價，之後30天再加訂5%，餘額90%則在180天(6個月)找清。基於銀行只會向買家承造最高60%按揭，買家在上會前需要預備40%資金(訂金10%外，另籌集30%)。以全場最平的單位作例子，自己在上會前需要預備270萬元的資金，餘額405萬元上會，若以息率2.5厘、攤分三十年還款期計算，月供16,002元，月入有38,326元可以過到壓力測試，但連同厘印及律師費等雜費支出，第一筆資金需要預備296萬元才可以。
420天付款辦法
相比起「180天付款辦法」，其支付條款分別並不算很大，唯一分別是可以在簽臨約14個月才找清樓價。其支付方式就是準買家在售樓處當日簽臨約後，需要即時繳付5%樓價，之後30天再加訂5%，餘額90%則在420天(14個月)找清。買家需在上會前預備40%首期(訂金10%外，另籌集30%)，餘額60%則向銀行借貸。純粹可有較長時間來籌集資金，也方便一些樓換樓的買家可釋時沽出舊居，但當然因樓價較高的關係，其月供及壓測入息要求也較高，且以入場單位計，第一筆資金需預備300萬元以上才可以。
建築期付款
若選擇「建築期付款」，其安排最靈活，因為買家在售樓處當日簽臨約後，即時繳付5%樓價後，30天加訂5%，餘額90%則在入伙時才找清。樓盤關鍵日期在2023年6月30日，也就是在25個月才定奪上會問題。對買家來說，資金調動會較靈活，尤其是選購細單位的買家，屆時還可考慮是否運用「新按保」來上會。如果以全場最平單位為例，選擇「建期」後搭配「新按保」上會，第一筆資金可以壓縮至98萬元已可進駐這個上蓋。
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發展項目期數名稱：發展項目第三期稱為「柏傲莊III」 (下稱「期數」)。 柏傲莊 III之住宅部分包括第1座 (1A及1B)及第8座 (8A及8B)。 賣方:香港鐵路有限公司 (作為“擁有人”)、玨基有限公司 (作為“如此聘用的人”) (備註：“擁有人”指期數中的住宅物業的法律上的擁有人或實益擁有人、“如此聘用的人”指擁有人聘用以統籌和監管期數的設計、規劃、建造、裝置、完成及銷售過程的人士。 )。 賣方的控權公司: 擁有人 (香港鐵路有限公司 ) 的控權公司: 不適用。 如此聘用的人 (玨基有限公司) 的控權公司: 新世界發展有限公司。 期數的認可人士及該認可人士以其專業身份擔任經營人、董事或僱員的商號或法團:呂元祥建築師事務所 (香港)有限公司之梁傑文先生。
柏傲莊位於大圍車公廟路18號（中原樓市片區：大圍）。發展商為港鐵/新世界。入伙日期由12/2023開始。柏傲莊共有3期，14座，提供3090個單位。柏傲莊的實用面積由264呎至1695呎。柏傲莊交通便利，鄰近港鐵大圍站。小學校網為88。中學校網為沙田區。
發展項目期數名稱：發展項目第三期稱為「柏傲莊III」 (下稱「期數」)。 柏傲莊 III之住宅部分包括第1座 (1A及1B)及第8座 (8A及8B)。 賣方:香港鐵路有限公司 (作為“擁有人”)、玨基有限公司 (作為“如此聘用的人”) (備註：“擁有人”指期數中的住宅物業的法律上的擁有人或實益擁有人、“如此聘用的人”指擁有人聘用以統籌和監管期數的設計、規劃、建造、裝置、完成及銷售過程的人士。 )。 賣方的控權公司: 擁有人 (香港鐵路有限公司 ) 的控權公司: 不適用。 如此聘用的人 (玨基有限公司) 的控權公司: 新世界發展有限公司。 期數的認可人士及該認可人士以其專業身份擔任經營人、董事或僱員的商號或法團:呂元祥建築師事務所 (香港)有限公司之梁傑文先生。
2021年5月6日 · 30/06/2023. 單位數目. 892個. 地區. 沙田. 發展項目. 柏傲莊. 期數. 3. 期數名稱. 柏傲莊 III. 管理公司. 香港鐵路有限公司或其子公司. 賣方/賣方的控權公司. 賣方： 香港鐵路有限公司 (作為“擁有人”) 玨基有限公司 (作為“如此聘用的人”) ... 展開. 校網/校區. 小學: 88 中學: 沙田.
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柏傲莊 III的住宅部分有哪些?
柏傲莊在哪裡?
柏傲莊 I的預計關鍵日期為何?
THE PAVILIA FARM III 柏傲莊III位於何處?
