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但怎樣才會被挑選呢? 原來是由「目標樓宇諮詢委員會」所決定，其組成由專業團體、相關非政府機構、物管、區議會等代表向屋宇署提供意見，當中會考慮窗戶狀況、維修記錄、窗戶失修舉報記錄、鑑於樓宇出現整體窗戶欠妥或失修狀況，及對公眾構成較高的潛在風險，而決定優先次序。 表: 樓齡十年以上屋苑「強制驗窗」準則. 強制驗窗時間表. 對業主來說，在接通知日期起計6個月內，需委任合資格人士，完成訂明檢驗及訂明修葺；至於大廈公用部份，則需在接獲通知起計9個月內完成。 當完成所有驗窗過程後，則屋宇署最快會在5年後才再需要進行下一次「強制驗窗」。 表: 強制驗窗時間表.
Watch on. 考慮一：投資物業要交15%印花稅. 購入任何投資工具前，必先計算成本與收益。 如果你是首置客，而且買樓自住的話，你可以最低成本與最高槓桿上車，所繳交的 印花稅 ，只需要從價印花稅，亦即200萬元以下住宅物業只是100元，其餘按照從價印花稅的稅階計算。 不過，當你購買的物業並非唯一持有的物業，亦即非首置客的話，就要繳交劃一15%的 新住宅從價印花稅 ，假設計劃購買的物業成交價為600萬元，但你本身已持有一個物業，就需要繳付15%的印花稅，單是稅款已經高達90萬元。 考慮二：按揭成數最多五成、壓力測試減一成.
我們決定如實報道出來。 本文目錄. 代理涉嫌教唆買家自製入息買新盤. 以會計公司協助出糧及提供入息證明. 簽署合作協議夾份供樓，收益代理與買家對分. 買家: 入數出數並沒有做過，因為我知做了是犯法. 行為是否已干犯虛假文書罪? 各方回應. 涉事利嘉閣代理: 匆忙掛線 未有回應. 表: 《胡．說樓市》與涉事代理對話內容: 地產代理監管局: 一經定罪 有機會撤銷牌照. 表: 地產代理監管局回應重點.
- #Lyos提供戶型
- 項目背景
- 二手市場
- 胡．說評析
- 樓盤以南 *單位: 1A座gf室、2A座gf室
- 樓盤以東
- 樓盤以西及北
- 揀樓攻略
- 開放式單位
- 一房
分層單位
「#LYOS」，英文意思「Live Your Own Style」，地盤呈長直形，分層「1A及1B座」面向「洪福邨」、「1C座」則而向「洪志路」，前方為「石埗村」；「2A及2B座」則朝河道方向。樓盤也有提供一些特色單位，會較挨近南面地盤界線。
前庭花園戶
「#LYOS」的特色單位共有兩類，一類為數量只有58個的「前庭花園戶」，實情就是1座及2座的地下單位，最細由216-223呎開放式，合共18個單位；另設有22個281-290呎1房、以及18個437-483呎的2房。「前庭花園戶」佔全盤約17%。
花園複式戶
另外，「#LYOS」也有51個「花園複式戶」，並命名為「層層叠趣」，單位提供地下花園、1樓平台及天台，面積由778至806呎，全部均為三房一套設計，樓層高度3.5米。發展商表示這類「花園複式戶」會以招標形式推出。
2017年成功換地及補地價
「#LYOS」位於「洪元路及洪志路」交界，毗鄰公屋「洪福邨」，在規劃大綱中劃為「R(B)3」用途，長實把多幅合共7.91萬呎的農地，跟政府商討原址換地，地盤面積增加至11萬呎，並補地價4.32億元，以整幅用地的可建樓面13.9萬呎計算，每呎補地價3,112元。
長實對上一個項目為「尚城」
長實在洪水橋發展也有一定經驗。同系對上一個項目應數到位於「大道村」附近的「尚城」。長實在2005年時以8.8億元向中信泰富購入持有地皮的公司，及後成功以4.26億元補地價，每呎地價僅804元，其後發展為8座734個住宅單位，包括697個分層單位、以及37幢洋房項目。另外在「#LYOS」附近的「瑞豐華庭」也是長實在1999年的出品。
泉薈
前身為「以利亞之家」，位於洪元路88號的「泉薈」，由新地發展。當年新地成功以1.4億元補地價，相當於每呎地價1,285元把項目改劃為住宅，發展為兩座物業，合共提供173個住宅單位，最細單位由459呎的兩房起步。現時入場價位約615萬元，平均呎價約12,260元。
溱林
其後新世界分別推出「溱林」及「蔚林」。兩幅地均由新世界發展，分別在2007年及2011年批出補地價4.92億及2.4億元，每呎地價分別2,050元及3,000元呎。其中「溱林」在2013年率先推售，為一手新例後的第三個新盤，樓盤由11座組成，合共提供236個單位，當時首批開50個單位，折算平均呎價9058元。截至2020年10月止，樓盤入場價位約750萬元，屋苑平均呎價則為13,800元。
3: 環境轉變與景觀隱憂
因此，現時看似充滿鄉郊感覺的洪水橋，未來人口會不斷膨脹。即使撇除了日後由「洪水橋站」延伸出來改劃，單計「#LYOS」附近的用地，實情也有不同程度的轉變，除了有更多人口遷入外，也對「#LYOS」的景觀產生隱憂，尤其樓盤以南。
設房協地盤
「#LYOS」以南有一幅佔地200,860呎，現時被劃為「R(A)2」及「R(A)3」的用地，已被規劃作公營房屋發展公屋以及居屋。兩幅地合共會興建六座物業，其中一座為純住宅，而餘下五座則為綜合用途，提供大約2,600個單位，包括900個出租公屋、以及1,700個居屋單位。樓層介乎28-40層高，首批安置的住戶預計在2024-2025年入住，其中項目的「第2座」及「第6座」會跟「#LYOS」的南面地盤邊界相近，南面景觀會全削外，也會令區內增加額外人口。
泛海集團持有用地
向南面一直推進，房協公營房屋用地下方，設有一幅「政府、機構及社區」用地，會興建垃圾收集站、以及政府聯用大樓，繼續向南推進的「田心路」，就是泛海持有的用地。這幅地的實際位置在「雅珊園」右手邊，介乎「田心路」、「洪元路」、「洪堤路」及「洪安里」交界。地盤面積約104,000呎，最高可建樓面約521,000呎，當中90%為住宅項目，而10%則會設計為臨時商舖，泛海在2020年10月接納了政府批出的補地價金額21.287億元，以每呎地價4,086元成功補價。發展商表示會在明年第二季至第三季推售，會興建5座12層高住宅，提供1,000個住宅單位，當中逾半為400呎兩房單位。
過渡性房屋用地
在泛海持有的用地跟泉薈之間，這裡有一小撮用地，實際位置在「洪元路」近「洪福邨」，也就是在私樓「泉薈」的背面，面積大約只有57,470呎的政府土地，則會劃作「過渡性房屋」發展，預計興建兩幢樓高4層高的住宅，已批予「仁愛堂」營運，預計提供404個單位，容納756人，工程在2022年第二季展開，預計在2023年第二季完工，初步估計會營運五年。
所以雖然以方位計，向南屬於最優質，但「#LYOS」南面景觀卻相對輸蝕；預計日後有較多發展項目積壓在樓盤前方；樓盤以東就是公屋「洪福邨」。「洪福邨」為9幢樓高16-24層的住宅大樓組，所以也不要預計「#LYOS」的東面可望什麼景，主要都以公屋為鄰。不過，鄰近公屋的好處是，屋苑有較充足的民生配套。屋邨內的「洪福商場」設有超市、麥當勞、餐廳等，可大致滿足日常生活所需。
相比之下，若不介意樓盤的方位，則可以選擇「#LYOS」以西，望向洪水橋河邊及單車徑的單位，現時均為較低密度的發展；又或者向北面都會望到「石埗村」，均屬幾層高的村屋項目，長遠景觀較有保障。根據規劃大綱，在河岸毗鄰西北面有兩幅GIC用地，一幅初步擬預留作體育場、而一幅則預留作學校用途，故這個方位的景觀相對有保障，會成為選擇內園的另一選擇。
分層屬於高密度設計
「#LYOS」由分層住宅及複式單位所組成，複式單位置於地盤以南，毗鄰貼近未來在建公屋地盤；分層單位則置於地盤西面。分層住宅外望像是一座合共58個單位組成，但實情內裡分「1座」及「2座」。「1座」會再細分「1A座」、「1B座」、「1C座」；「2座」則細分「2A座」及「2B座」。雖然連在一起，每座並不互通的。
物業不設露台及工作台
值得留意，今次「#LYOS」全不設露台及工作平台，表面上會令內櫳可用性提高，但因工作平台特色可作晾曬之用，故在沒有工作平台的前提下，可能極需依賴「洗衣乾衣機」才可以。翻查「#LYOS」的樓書，樓盤會隨屋附送「惠而浦WFC175430」型號的「洗衣乾衣機」，最高可以洗衣7公斤，乾衣則為5公斤。
#LYOS間隔較單一
撇除特色單位，今次「#LYOS」分層提供了少量開放式單位外，餘下均為一房及兩房。樓高五層的「#LYOS」高中低層的景觀沒有太大分野。而開則上也不算太複雜，尤其開放式及一房的內櫳可比性不算很大，故建議準買家真的決定選購時，可按方位作為排序。
選細不選大
開放式單位共由14柱單位提供，合共有56個單位，面積由最細202呎至最高209呎，單位接近一眼望穿，入屋經過玄關，旁邊設有洗手間。開放式單位洗手間全屬黑廁類，直入就是客飯廳的主體面積。一反平時開放式廚房貼近洗手間牆身，這裡佔據了客廳一大幅牆身。由於開放式單位的面數大細，僅跟攤分公用面積多寡有關，故應盡量「選細不選大」，避免買入多餘面積。
以方位及總價排次序
由於間隔條件接近均等，故揀樓時應該由方位入手，先剔走自己未必鐘情的方位，然後按自己可負擔的價格排序。若遇上同方位單位，則要看看其面積面數大小，並選取面積面數較細的單位；但同方位、面積面數又相同，則以總價較低者為揀樓目標。
選細不選大
一房由22柱單位提供，分層單位共有88個，面積由最細的279呎至最大的292呎，大細差幅只有18呎。一房單位開則很相近，入門口經過小玄關後，旁邊為洗手間，清一色均屬黑廁設計，之後直入就是客飯廳連開放式廚房。大細單位之間在開則上究竟有沒有分別。我們按平面圖量度，最大分別在於292呎的一房單位，洗手間及玄關位置均大了四呎，至於房間及客飯廳主體面積則分別67呎及108呎，面積均等。故在這前提下，純粹看間隔，應該「選細不選大」。
一半一房望內園，向西單位列為尾選
純粹按景觀及方位劃分，望向不同方位的單位，也應該採取「揀細不揀大」的策略。但因一房單位中，有一半均扭向內園，建議可以把向西的單位，包括「1A座C室、1B座H室、1B座J室」放在較尾不作考慮，而優先考慮向東及南的單位，包括「1C座B室、1C座F室、2B座K室、1B座K室」。
1. 立刻訂閱我們的YouTube頻道，觀看最新揀樓影片分析! 我們《胡．說樓市》團隊早前收到 映灣園 居民反映，關於屋苑村巴服務安排的問題，居民有時會因在鐵路站外排隊等上車而出現爭拗，表面上看似一件瑣碎事件，但背後卻跟各期居民間積怨有關。 整件事，涉及村巴服務分配不均有關，亦凸顯管理公與各期業主委員會的問題。 本文目錄. 初次置業懶人包 【新盤2023】成交流程、按揭、折扣優惠、重點項目全攻略 【二手樓買賣程序】睇樓、雜費、查凶宅、簽約、按揭懶人包 【居屋2023】最新申請日期、四大屋苑分析、資產、入息懶人包 【租樓注意事項】租樓流程、租約、按金、印花稅全攻略！ 【按揭保險費】深入分析四種保費計算方法、繳費形式注意事項！ 【按揭利率】各大銀行優惠、回贈比較.
一手條例有要求發展商要求在樓書「發展項目的資料」中列出「預計關鍵日期」，大意是指預計住宅項目遵照獲批圖則興建、以及符合地契條款後的完工日期。 所以按邏輯推論，「關鍵日期」即是「入伙日期」。 不過，實際上，受工程延誤，例如天災、風災等因素，實際「關鍵日期」是有可能延誤的，而法例上亦容許。 關鍵日期可延後的影響因素. 工人罷工或封閉工地. 暴亂或內亂. 不可抗力或天災. 火警或其他賣方所不能控制的意外. 戰爭. 惡劣天氣. 因為每個樓盤，發展商都會聘用一名「認可人士」去監管整個建築過程。 這名專業人士可以是建築師、工程師或測量師，而他們是有權力因上述因素，將原定「預計關鍵日期」延後。 延伸閱讀: 【屯門城‧點】新盤遲入伙 收樓執修拖延 拆解業主追討程序.
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