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- 事件始末
- 「尚悅．嶺」進出通道
- 胡．說剖析
- 胡‧說樓市 X 好師傅獨家優惠!
大閘在2023年停止使用
2022年尾，管理處向「尚悅．嶺」住戶發出了一張通告，內容是指收到「蝶翠峰業委會」通知，「蝶翠峰」近第13座後閘為它們專屬設施，因設施損耗引致緊密維修，亦曾發生多宗非屋苑住戶的意外索償，及又引起「尚悅．嶺」住戶與「蝶翠峰」住戶爭執，閘口屬於「尚悅．嶺」住戶通行通道以外的位置，所以決定在2023年1月起終止向「尚悅．嶺」住戶使用其大閘。由於該閘最接近「尚悅．嶺」，由入伙至今都可以用，終止使用權對居民帶來不便。
大閘位置已跌出了「公用道路」範圍
「蝶翠峰」及「尚悅．嶺」均由同一管理公司「富邦物業」負責管理。翻查該份管理公司向「尚悅．嶺」住戶發出的通告，援引了樓書第62頁一張地圖來說明通道的位置，當中「紫色部份」位置屬於「尚悅．嶺」可享用的位置。跟現場環境對照一下。車道位置仍屬「紫色部份」，但前一點去到落樓梯、行至閘門位置原來已跌出「紫色部份」，這也是管理公司聲稱「尚悅．嶺」住戶不能再使用的理據。但細心看看樓書，下方有一句備註寫明「紫色部份」並不構成「公共設施及公眾休憩用地」，但就沒有註明為「公用道路」。
「公用道路」位置存爭拗
哪裡才是「尚悅．嶺」及「蝶翠峰」業主之間的「公用道路」呢，若翻查「互授契約」卻有不同詮釋。所謂「互授契約」就是「蝶翠峰」及「尚悅．嶺」持有土地的業主，早年曾簽署的一份合約，當中確認了「公用道路」位置。批地文件有說明，要根據「互授契約」來詮釋「公用道路」。如果真的以這份文件作為依歸，實情由落樓梯至閘口的位置，仍跌入了「公用道路」的部份，是賦予了「尚悅．嶺」居民通行的權利。
第一條通道: 蝶翠峰近13座
令到「尚悅．嶺」居民反應之大，是因為屋苑置於「蝶翠峰」內。進出「尚悅．嶺」最直接的方法，就是由「尚悅．嶺」行一條直路，經「蝶翠峰」近第13座的後閘出入，之後經過一條小巷便能行至「十八鄉路」。這條路線也是前往元朗市中心最便捷的方法；採用其他方法會較費時或危險。
第二條通道: 尚悅後巷通往側門
第二個方法，就是經由「尚悅．嶺」旁的側門，經過「尚悅」後方的後巷行入。我們《胡．說樓市》團隊都嘗試行這段路，後巷沒有太多照明，沿途會經過「嶺文學校」即由麗新投得的住宅用地前往，九曲十三彎，是有點寧靜，亦令人擔心治安問題，不久便來到「尚悅．嶺」。
第三條通道: 蝶翠峰近第9座大門口
第三個方法，就是經「尚悅．嶺」行經「蝶翠峰」旁的9座大閘出入，但跟大路的距離就會遠了，歸家要多繞一段路。
自己屋苑被另一屋苑圍封，本身已一件很奇怪的事。記得當日「尚悅．嶺」入伙時，我們《胡．說樓市》曾報道過此事，當時曾向發展商查詢此安排的原因，只模糊地解釋了「尚悅．嶺」是「蝶翠峰」的第五期。按照當時說法，若「尚悅．嶺」屬於「蝶翠峰」的一部份，也沒有不能使用該通道的理據，但跟今日情況有點出入。
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有青衣灝景灣的居民向我們反映，稱管理公司計算管理費的方法出錯，屋苑在過去20年都多收部份業主管理費，事隔20年始揭發事件，管理公司是否涉及人為疏忽，需否負上責任? 業主又能否追討多交的管理費? 追查事件時，我們發現多個屋苑亦有類近問題，而事件所引伸衡平法中「不容反悔」 (Estoppel)的討論，是業主能否成功追討多繳管理費的關鍵。 本文目錄. 事件背景. 12月9日發出通告指多收管理費. 3期實用率較低導致多繳管理費. 疑問1: 為何多繳20年管理費? 2023年1月4日管理公司解釋. 節錄2023年1月4日閉門會議內容: 質疑點. 對管理公司的質疑. 分析. 疑問2: 管理公司刻意淡化事件? 管理中心通告沒有公布多繳實數. 業主需向管理公司申請知道實數.
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我們《胡．說樓市》早前就收到一名谷友反映，在農曆年前找了裝修公司協助裝修單位，怎料過程不愉快，單位爛尾收場；但裝修公司竟然出動財務公司要求找清尾數。 類近裝修陷阱，究竟消費者可以怎保障自己呢? 每年消委會都收到港人對裝修工程的投訴，2020年全年收到30,935宗投訴個案，當中有244宗來自裝修工程，佔約0.8%；在2021年則有317宗，佔比約1.1%；而2022年首季則也錄得63宗，佔投訴個案的0.9%。 港人花費畢生積蓄置業，也只希望能花一筆錢裝修好單位入住，誰人也不希望牽涉任何糾紛。 本文目錄. 裝修投訴個案. 研究個案. 農曆年前展開裝修工程. 裝修報價單只列出工程大數. 報價單有列出粗略的支付條款. 後加工程確認程序粗疏. 跟師傅關係破裂被追數. 簽報價單前自保方法.
漏水問題困擾不少業主，我們《胡．說樓市》早前亦收到一名來自康城站「首都」的業主，表示新裝修單位漏水導致客廁未能使用。 經檢查後，鎖定漏水源頭為樓上單位，樓上業主亦答允維修，但事情卻仍未得到解決，而且亦有爭拗，為何? 本文目錄. 事件始末. 上層單位漏水至下層客廁天花. 上層租客以疫情為由拒開門. 管理處及食環處被動. 事件令樓上業主處境尷尬. 處理漏水方法. 胡．說評析. 問題1: 租客有權拒絕開門給業主? 租客可拒絕業主進入單位. 表: 租約元素: “Street v Mountford” 業主不可打擾租客安寧. 優擾行為例子. 表: 侵擾租客行為. 問題2: 租客有權拒絕開門給業主? 業主進入單位作必需的修葺. 何謂「必需的修葺」 問題3: 受漏水困擾業主的處理手法. 申請禁制令.
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