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    • 什麼是火險?是否一定要買?
    • 火險邊間好?比較8間公司報價
    • 怎樣計算「火險價格」?
    • 僭建、非法改動不保?
    • 比較火險的三大考慮點
    • 個案分析:購買火險責任誰屬?

    樓宇火險VS 樓宇全保險

    火險,顧名思義就是「火災保險」,就是保障了物業在一旦發生火警時,對樓宇的一些保障。「火災保險」可再細分為「Fire Insurance」及「Property All Risk Insurance」兩大類,前者會設定一些保障範圍,在保障範圍以外的均不受理;後者則是全險保障,即除了在豁免條款不受理外,其他全部也會受理。因此,「Property All Risk Insurance」的保費普遍會較「Fire Insurance」為高。 除了火災,亦會引伸到颱風暴雨、山泥傾瀉等等。如果樓宇結構因意外受損,需要維修甚至重建,這個也是涉及火險。

    結構 VS 室內財物

    但在這兩種保險中,買家還可再選擇保障「結構」(Structure) 或「室內財物」(Context)。前者只保障基本結構,即四面牆、天花、地下的保險;後者會還保障室內的財物等。由於業主把物業抵押予銀行,銀行需確保一旦發生災害時抵押有足夠的賠償,最起碼就是物業的原貌仍存在,所以往往會要求買家在承造按揭時,需購買最基本的「火險」及「結構」保險。

    不少銀行及保險公司都有提供火險產品,條款乍看大同小異,但細心比較會發現條款不盡相同。 以保障範圍為例,大部分火險或延伸部份都會覆蓋颱台、洪水等引致的損失,但有些會不包括山泥傾瀉造成的損失,如中國平安的火險計劃。另外,投保時也要注意哪種火災成因不會受保或不受保。大多數火險計劃都會列明家用鍋爐、煤油爐爆炸受保,而有些計劃會寫明不包括漏電或電線短路造成的損毀。除了損毀賠償,個別產品會覆蓋清理現場的費用或建築師,測量師及顧問工程師費用。 另外,每個產品的俗稱「墊底費」的自負額也各有不同。上表的產品每宗水災或非水災意外的墊底費多數在1,000元至3,000元起跳;山泥傾瀉意外的墊底費會較高﹐至少1萬元起。部份計劃如大新保險的火險會用樓齡來決定墊底費的高低,樓宇愈新,墊底費愈低。 保費方面, 市場上的火...

    火險選項

    一般來說,銀行可讓買家選擇以「重建費用」、「按揭貸額」、或「尚餘貸款額」為基礎去計算火險。

    原按揭貨款額

    如果選擇原按揭貸款額,則包括所有同一樓宇的相關貸款,包括車位貸款、加按貸款等原貸款額。

    物業重建費用

    投保額則為重建物業的費用,會因應物業在續期前作出估值,當中可能涉及測量師估值,申請人可能需要自己支付。

    值得留意,若樓宇涉及僭建,有可能被保險公司終止整份保單。2023年香港經歷「五百年一遇」大雨,港島大潭豪宅紅山半島的山坡發生嚴重山泥傾瀉後,部分臨海方向的獨立房地基外露並懸空,其後發現涉事的獨立屋皆有僭建物。 根據規例,業主若已違反《建築物條例》,可能不獲賠償,因為不少火險保單條款都列明,若單位結構改動違反《建築物條例》,例如業主未獲屋宇署批准下改動單位結構,非法打通單位、拆走主力牆、自製開放式廚房等,保險公司有權終止其火險保單。

    賠償原物而非金錢損失

    一般來說,購買保險的原因就在保障物業一旦出現意外時,可以有保險來作出賠償。所謂賠償,並不一定是賠償金錢損失,而保險公司可以賠償原來的物件。舉例,當我們購買旅遊保險時,如果我們的行李箱破損而需作出申索,保險公司可以選擇賠償行李箱等價的金錢,又或者選擇購買一個同款的行李箱作為賠償。同一概念,套用在火險身上,保險公司也可以選擇賠償因火災物業損毁後,把物業重建為原貌。所以火險的價值就是以重建物業作為準則。

    保額不足引伸的風險

    由於在香港天災及火災機會低,故大家購買火險時也只是看重投保價格;而非側重於投保保障範圍而定。香港專業保險經紀協會主席關世明提醒,購買火險有機會出現「保額不足」(Underinsured)的情況,例如原本重建費所需100萬元,但你純粹看保費高低,而只是購入50萬元的保額時,一旦出現火災而整幢物業燒毁,保險公司未必賠償50萬元,而只是25萬元。背後理念是你只選購了保障重建價值的一半的保額,故當物業燒毁後,保險公司只賠償保額的一半予買家,亦即25萬元。

    選擇重建費來作評估

    雖然選擇重建費多不會出現「保額不足」的問題,但選用這種方式來繳交火險,背後涉及測量師評估重建所需費用的「估價費」。有些銀行需要業主自己支付,部份則選擇豁免買家。如果前者的話,則且每年在續火險時都必須重新重出估價,估價費可能涉及千多元,業主自己需要留意。

    我們《胡.說樓市》團隊,早前就跟進了這個位於屯門「城.點」的樓盤,由入伙以來可說一波三折,不單因較原定關鍵日期遲交樓,就連入伙後的執修問題也一拖再拖 (如想看詳細影片,可按我跳往!)。有業主置於天花的熱水爐不斷漏水,情況嚴重。 即使過了三四個月後,我們團隊仍繼續收到大量業主表示執修無期。有人屋企天花內藏冷氣機喉管漏水,由天花滲出;有業主大門漏光、換了幾次也無補於是,還反被執修工人話業主吹毛求疵。除了屋苑的執修問題外,屋苑卻爆出管理公司的問題,而事態更影響到全幢大廈業主手足無措。

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