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3 天前 · 海茵莊園 MANOR HILL | 將軍澳一手新盤｜中原地產. 即時入票. 海茵莊園 項目簡介. 海茵莊園 (MANOR HILL) 位於將軍澳石角路1號。 發展商為九龍建業/捷和製銅。 單位數量為1556個。 小學校網為95校網。 中學校網為西貢區。 海茵莊園 線上查詢. 劉韻. Yoko Liu. E-455170. 余思強. Fred Yu. E-317621. 何文俊. Samuel Ho. E-299313. 鄧凱欣. Vivian Tang. E-376068. 曾錦暉. Terence Tsang. E-445502. 海茵莊園 最新成交. 戶型圖. 全部 (1556) 1房 (1046) 2房 (126) 3房 (4) 開放式 (380) 全部. 第1座. 第2座.
- 項目背景
- 區內其他供應
- 區內二手市場
- 揀樓攻略
- 價單與付款辦法分析
- 付款辦法
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2009年: 「捷和神鋼廠」批建666個單位
位於石角路1至3號的「海茵莊園」，前身為「捷和製鋼廠」及五層高的「捷和神鋼中心」，佔地10.2萬呎，地皮劃為「住宅戊類」用途，在規劃意向上，城規會也鼓勵透過重建把舊式工業淘汰作住宅發展。原本由捷和集團所持有。九龍建業母公司「保利達集團」於2009年，向捷和以轉讓公司方式購入。項目於2011年時，項目成功獲批建四幢42層高住宅，合共提供666個住宅單位，平均每戶面積約769呎的大單位，另提供178個住宅車位。
2015年向母公司「保利達集團」購入地皮，改劃細單位
2015年，「保利達集團」以總代價1.84億元售予「九龍建業」，同時也向城規會作出新申請，興建建超過1,500個單位，較原先獲准方案大增近1.3倍。城規會在2017年批准興建兩座物業，合共1,518個單位，當中實用面積少於431呎的單位更大佔1,320個，另提供149個私家車車位。
2017年達成補地價協議
九建在2017年跟政府達成換地補地價議，以總價11.61億元補地價，以可建樓面51.88萬呎計算，每呎地價僅2,238元，長實於2010年底為毗鄰土地（峻瀅二期）支付補價2,868元，地價下調約22%。連同當日向母公司購入地價1.84億元的成本計算，總地價約13.45億元，折實每方呎樓面近2,600元。九龍建業曾在2018年向城規會提出修訂方案，減少住宅數目至1,369個，並獲城規會批准；但最終的修訂方案則為現時興建的1,556個單位。
雖然隨著康城站的新盤逐個開出後，其重貨地位已不及昔日般嚴重，但實情這一區仍支撐著本港未來私樓供應。因為康城站餘下幾期也有逾6,400個單位待售；而中長遠而言，政府也計劃在「137區」發展為住宅，其規模比起康城站單位總和還要多，估計可以提供35,000個住宅單位，社區配套是否可以負荷，值得留意。
位置上，最能跟「海茵莊園」比較的二手樓，肯定是在樓盤毗鄰的「峻瀅」。「峻瀅」前身都為「東洋鋁鋼廠」，也屬於由工業用地改劃成的住宅項目。項目共分兩期發展，推售期橫跨了一手新例。不過項目均以兩房及三房為主，較「海茵莊園」主打開放式及一房有分別，細單位在總價效應下，呎價往往會放大的前提下，「峻瀅」二手均價只能作局部參考。
開則採高密度設計
「海茵莊園」全盤共由1,556個單位組成，分兩座物業，其中第一座位於地盤較南面，挨近「將軍澳污水處理廠」的位置，屬一層十六個單位，開則上「兜兜圈」的設計，共用四部電梯，內裡再分開A及B翼。第二座則較貼近地盤以北，也就是「政府、機構及社區」的用地毗鄰，開則上採用一層三十二個單位，共用四部電梯。
二座電梯分開服務高低層
如此高密度的設計，大家擔心日後繁忙時間等電梯會否迫爆? 第二座開則上呈大V形向內園伸延，AB翼設於一邊、而CD翼則設於另一邊。雖則說這裡每層共用四部電梯，但實情電梯會分高低座。除了一部電梯會貫穿1-38樓外，有三部電梯會服務低座也就是「1-20樓」；另有三部電梯則會服務高座「21樓-38樓」。所以若對景觀、間隔沒有太大要求，純粹希望求使用上的方便，購買20-21樓單位較划算。住在20樓的住戶，早上落樓可以由高位落𨋢；亦可選擇搭高座電梯，再向下走一層樓層回家；住在21樓的住戶，若遇上高座塞爆電梯時，可考慮往下走一層至20樓搭低層電梯。
揀樓盡量以景觀及方位排序
整個「海茵莊園」開則較單一，開則上沒有太大可比性，故盡量按景觀、單位特色如需否安裝固定窗、以及方位作排序。排序過後，若部份同類單位呎數相若，則盡量選購面數細一點的單位，因面數大一點的單位往往跟主力牆、及攤分較多公用面積有關，對於內櫳的實用沒有太大作用。
首張價單推出低層單位
海茵莊園首批推出了312個單位，扣除最高3%的折扣額後，即供均價20,921元呎，比起康城站一帶的二手物業，平均13,000-14,000元高出60%，背後跟總價效應有關，因為首批單位有低於400萬元的選擇，屬於市場上較罕有的上車銀碼。所以發展商其後加推了2號價單，共推出了468個單位，即供呎價再扯高至22,784元呎，但實情全因首張價單推出低層單位有關，最高樓層不超過12樓，故東南西北都受到影響，才勉強營造出低價感覺。
34%單位跌入舊按保門檻
今次「海茵莊園」並沒有太花巧的付款辦法，共提供了三種付款辦法(詳述如下)。始終物業的樓花期較短，距離關鍵日期只有十個月，故銀碼低於600萬以下可選用舊按保(註: 訂低於618.5萬元)，可借取80%按揭上會。首批連加推價單中有多達157個單位，相當於佔首兩張價單468個單位的34%。當然準買家也可以選擇借取90%新按保上會，但卻必須採用採用建築期付款，其折扣會較低。
120天輕鬆現金付款計劃
如果銀碼低於600萬元以下，可以考慮選用這個計劃並配合舊按保來上會。準買家在售樓處現場簽署臨時時，需要先支付5%樓價，並在簽臨約後30天內多支付5%樓價，餘額90%則在120天內找清。如果採用這個計劃，才可以獲取3%的最高折扣額。
樓價低於400萬元
若銀碼低於400萬元(註: 訂價412.3萬元)，買家有兩個選擇，他可以選擇支付40%首期，而餘額60%向銀行借錢上會；或是可借取舊按保，並用到最高90%上會。若使用後者方式，則分期支付了各半成訂金後，在120天內要向銀行及按揭證券公司借取90%按揭上會。
樓價低於600萬元
若銀碼低於600萬元(註: 訂價618.5萬元)，同樣地可以選擇自己支付40%首期，餘額60%借貸上會；或者借取舊按保，但最高只可借取80%按揭，也就是分期支付了5%訂金後，在上會時要多預備10%首期，再向銀行及按證公司借80%上會。
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發展項目名稱：海茵莊園. 區域：將軍澳｜發展項目的街道名稱及門牌號數：石角路1號. 賣方為施行《一手住宅物業銷售條例》第2部而就發展項目指定的互聯網網站網址：WWW.MANORHILL.COM.HK. 本廣告/宣傳資料內載列的相片、圖像、繪圖或素描顯示純屬畫家對有關 ...
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Manor Hill - 海茵莊園. 項目3大優勢. 1. 交通便利. 項目距離港鐵康城站僅一街之隔。 而在環保大道沿線有多條巴士及專線小巴路線，來往港鐵康城站、清水灣半島、厚德商場及將軍澳工業邨、新蒲崗、九龍城、亞皆老街、旺角、深水埗、長沙灣及美孚等多個地方。 2. 完善生活配套. 樓盤附近另一屋苑｢日出康城｣的第1、2期設有大型商場；而日出康城第VII期亦提供面積約為478,998平方呎的大型購物商場，提供多元化飲食及購物選擇。 3. 社區康體設施. 於日出康城附近有日出公園外，區內另有動感公園、12萬平方呎環保大道寵物公園及逾1.6公里長的將軍澳南海濱長廊供公眾使用。 圖冊. 登記參觀現樓單位. 將軍澳石角路1號海茵莊園.
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海茵莊園由九龍建業發展，位於將軍澳石角路1號，設有2座，提供1,556伙，單位實用面積由203至245平方呎，間隔為開放式、1房、2房連多用途房及3房連套房。
