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2023年2月2日 · 管理費1、2期收少 3期收多 灝景灣第三期業主Z小姐(化名)向《一線搜查》表示,去年12月收到關於調整管理費信件,內容提到過去20年一直計錯管理費。管理公司解釋,錯收原因是管理費應以大廈公契「管理單位」份數計算,卻誤以單位之「建築面積 ...
- 事件背景
- 疑問1: 為何多繳20年管理費?
- 疑問2: 管理公司刻意淡化事件?
- 疑問3: 責任誰屬: 管理公司 vs 法團?
- 疑問4: 管理公司是否涉及「疏忽責任」?
- 疑問5: 業主能否追討賠償?
- 考慮1: 業主行為是否構成「默許」不按公契收管理費?
- 考慮2: 相關案例能否套用在灝景灣上?
- 考慮3: 管理公司需證明損害及不公平
- 總結
12月9日發出通告指多收管理費
去年12月9日,灝景灣居民收到管理服中心的一封信件,表示管理公司在制定2023年財政預算案時,發現灝景灣收取管理費的方式,按照單位「建築面積」呎數來計算,跟大廈公契按「管理單位」份數計算有出入。若以「建築面積」呎數來計算管理費,灝景灣一至二期業主會較公契計算方式,少繳管理費;但三期業主則會多付管理費,平均每月多付100至184元。整體屋苑的管理費收入相互抵銷下並沒有太大影響。換言之,三期業主一直補貼一二期業主的管理費差額。
3期實用率較低導致多繳管理費
由十座物業組成的灝景灣,共有2,824個單位。第一期一至三座率先在1998年入伙,其後二期五至七座在1999年落成、最後八至十一座的第三期則在2001年入伙。多年來多繳管理費的第三期,單位為各期中最多,合共1,200個。因為三期實用率較低,故一至三期在同一「建築面積」下,當改用「管理單位」計算時,會出現三期多繳管理費的問題。
既然灝景灣公契已清晰列明要用「管理份數」來計算管理費,為何20多年來會多繳管理費? 信件中,管理公司表示經追溯以往紀錄,在2002年制定2003年財政預算案期間,經公開諮詢及業主委員會通過後,決定下調2003年管理收費至每呎1.3元,故往後管理收費分攤計算方法,就改以「建築面積」計算,並一直沿用至今。結果一二期業主少繳管理費,卻由三期業主埋單,二十年累計多付24,000至44,160元。
管理中心通告沒有公布多繳實數
有業主表示,在會議中管理公司表示多收100至180元管理費,起初心想只是多繳百多元沒有所謂,但管理公司卻沒有清晰告訴他們是20年多年來的事,及後數目龐大,沒有理由不去追討吧,亦認為管理公司想淡化事件。
業主需向管理公司申請知道實數
在2023年1月13日法團再召開法團管委員會會議,有居民直接向管理公司提問會否賠償事宜,但管理公司卻要求業主逐個去信查詢多繳金額,表示因文件涉及過去20年的管理費,當中亦涉及回贈等,故需要時間去調查,要求需要業主申請去跟進。如此處理手法亦惹起居民非議。 有居民稱,管理公司反問他們是否全部居民也想知道細數、以及每個單位多繳了的管理費數目,她覺得管理公司如此提問很奇怪,認為當然每個業主也想知道。她續稱,管理公司協助管理帳目,如果有錯誤,應該公布錯誤的。既然收錯錢,就是要公布收錯多少。
法團認為管理公司有責任
管理公司說改變計法跟業委會有關;灝景灣法團主席李永權接受我們《胡.說樓市》訪問時,表示具有法人團體地位的灝景灣法團在2004年才成立,而之前成立的業委會只以義務形式提出意見,意見不受法律約束,管理公司有最終決定權。他認為,就算業委會有決定權,但管理公司身為公契經理,無理由不知如此做法違反公契,而且整體分割是由管理公司進行。
管理公司反駁
管理公司港基不服法團說法,發信反駁指法團陳述與事實不符,稱管理公司作為灝景灣之管業經理,過往多年在擬備預算案時,均與業主委員會緊密合作,就各項開支作全面諮詢,並獲得業委會批准方正式推出年度預算;又表示,從當年會議紀錄,反映業委會行使「批閱權力」,在尊重業委會意見為前提來擬定及執行預算,導致管理費與公契有偏差,淪為法團指控管理公司疏忽的藉口感到無奈。
公契規定管理公司需按公契徵收管理費
街坊不接受解釋管理公司解釋,因為即使管理公司說業委會行駛「批閱權力」,是否反映管理公司無主導權? 就算管理公司尊重業委會意見,但若本身行為有錯,是不應接納的。因為公契定明管理公司作為經理人的權利及責任。灝景灣公契第3部份第14點清晰列明,經理人需按照公契規定在每年制定屋苑財政預算案。公契第3部份16條指出,業主需就上述預算部份,以「管理份數」作為分攤標準。
公契對管理公司豁免條款是否適用
公契第4部份第44點,雖然有列明經理人賠償的豁免條款,但如果第一,相關損失由經理人不誠實、疏忽或相關刑事行為或甩漏而成;以及第二,相關已支付的貴用損失並不能緩和,相關豁免條款不能成立,管理公司仍有責任。
管理公司回應
我們曾向港基查詢四大問題,包括20年前拍扳改動的負責人為何人,現時是否仍在港基工作? 港基能否提出更多有效證據證明更改方法並非管理公司決策? 港基會否承認事件涉及職員或公司失職,以及向受影響住戶賠償。在回覆信中,港基並未有正面回應我們的提問,只重申當年制定預算案經公開諮詢及業委會通過。又表示取得法律意見,過往多少多付管理費不具追溯權力,並就有關處理方法以書面回覆法團。
個案中,代表業主法團的律師指,法團在事件中沒金錢損失,民訴訴訟需由受害方提出,故要由小業主自己打官司,意見書提醒業主相關索償期為12年,是由提出訴訟起計之前的12年內所受的損失,但建議業主入稟小額錢債追討,因複雜法律課題的討論,可能會被轉介至其他法院審理,當中會涉及訴費,或建議業主可向消委會申請集體訴訟基金。 就算小業主可民事控告管理公司疏忽責任,但能否追討多繳管理費卻是另一回事。對於賠償方式,有業主提議,能否視為三期業主多年已預支管理費,但這等於未來三期業主會少交管理費,而同時一二期業主須補回已少繳管理費,才不會影響管理費大數;有業主提出降低管理公司管理人酬金,但做法卻未能補償三期業主的損失。至於能否從盈餘中提款來補貼三期居民的方案,也被法團及管理公司否定。
管理公司委任「胡關李羅律師行」提出的意見就指出,因香港法例不接納任何違反公契訂立的管理費徵收分攤方法,而法團作為執行公契的團體,需要即時更正不符合公契的做法;但同時援引法律上「放棄」、「互相默許」、「一慣既定做法、不容反悔」的原則,表示業主不可追究,以避免舊事重提,釀成不必要的訴訟,亦表示過往業主多繳少付的管理費並不具追溯權力。究竟業主算不算「默許」了管理公司不按公契收管理費呢?
華寶大廈業主立案法團V Harbour Construction Ltd
上述案件能否完全套用「灝景灣」身上? “華寶大廈業主立案法團訴Harbour Construction Ltd”一案中,審裁官有指出,王本文案是《建築物管理條例》1994年生效前裁決,而非《條例》後的裁決。《建築物管理條例》規定,若公契跟《條例》有抵觸,必須遵從《條例》要求;因《條例》有規定管理費的分攤必須跟從公契來收取。所以套用在「灝景灣」身上,根本自2002年起以來,管理公司已沒遵從公契要求來徵收管理費。
默許行為可隨時中止
還有一點要留意,「默許」行為屬於一種可隨時被中止的行為(suspensive),而不是默許至永遠(extinctive)。如果業主要求按公契行事,行為無不誠實或不合理,當業主提出相關要求時,「默許」行為已經終止。套用在「灝景灣」身上,他們在12月9日收到通告,在知悉情況時並提出反對,理論上行為已構成終止「默許」。
受損害及不公平
管理公司以業主多年來「默許」以不合公契方式交管理費作辯稱,來指出業主「不容反悔」(Estoppel),但要用此方法抗辯,管理公司亦必須自身清白,同時證明因為業主「默許」了20年以有別於公契方式交管理費的緣故,對他們造成損害(detriment),以及對管理公司是否不公平(unconscionable)。
自身是否清白
用「默認」而「不容反悔」作抗辯理由,因屬衡平法概念,管理公司也必須確保自身清白才能應用。法團主席有指出,雖然部份業主多交了管理費,但整體大數沒有偏差,且管理公司是按實際支出來計算管理人酬金,故業主交多交少,管理公司不會從中得益。當然沒有從中得益,是否代表管理公司行為沒對居民構成經濟損害? 這就是另一話題。
回看整件事,用錯方法計管理費看似耐人尋味,但當我們編輯部整理不同案例時才發現,此問題原來相當普遍,所以值得業主花一些時間去了解管理費計算手法,特別2013年《一手住宅物業銷售條例》實施前,我們都用建築面積賣樓,分分鐘管理費亦用「建築面積」計算,可能跟公契定明有分別。
青衣灝景灣管理服務中心最近在計算2023年財政預算案個別單位分攤管理費用時,發現現行之管理收費計算方法以單位「建築面積」呎數計算,並未有依據大廈公契的規定按公契內列明的「管理單位」份數計算...
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2023年2月2日 · 青衣灝景灣錯收管理費20年 管理公司拒賠償 法團主席:我都覺得震驚 #一線搜查. HOY 資訊台 × 有線新聞 i-Cable News. 516K subscribers. 647. 137K views 8 months ago....
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2023年4月2日 · 灝景灣管理費 新都城是將軍澳知名大型屋苑,雖然規模龐大,分三期共逾6,700伙,但原來各期自設獨立住宅會所,住戶不能共用,故此管理費不盡相同,當中以鄰近港鐵寶琳站的2期最「抵住」,會所面積最大,室內及花園面積35萬方呎,康樂設施動靜皆 ...
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青衣灝景灣管理公司港基被指沒按大廈公契,誤以「建築面積」計算管理費,多收住戶款項近20年,並拒作出賠償。 有業主不服並入稟小額審裁處追討款項,案件今日(2日)進行簡短聆訊,審裁官朱婉儀認為本案需釐清所涉金額,下令雙方需在兩周內向民政事務處申請協調大廈管理爭議,並把案件押後至10月17日再訊,以待雙方補交文件。 【新聞有價 記者有格 立即訂閱: https://bit.ly/3wGQh7c 】 申索人為灝景灣單位業主蘇衛明及伍小江,被告為港基物業管理有限公司。 審裁官認為,本案有必釐清所涉金額,斥管理處不可因整體管理費金額沒出錯,而忽視個別被收多的單位。 她續稱,管理處應根據公契,向相關業主發還多收的款項。 審裁官亦促申索人在9月補交文件,包括向銀行領取過往的入數紀錄,以確認所牽涉的金額。
灝景灣 LIVE|法團業主大會議決釐清廿年錯收管理費責任前 暫緩2023年調升管理費 議決不再接受前保安公司之合約投標 |Channel C HK - YouTube. Channel C HK. 634K subscribers. 934. 32K views Streamed 10 months ago #channelchk #灝景灣 #法團. 新聞有價...
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