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2024年3月10日 · 冠熹苑中層12室, 九龍區, 何文田 $5,680,000 概覽 樓盤 ID: WCP_20230902041637_8203 二手居屋／公屋（已補地價） 物業種類 1 睡房 1 浴室 423 實用面積（呎） 23 樓齡 描述 交通方便，10分鐘內到何文田站，多條區內外巴士小巴路線 ...
【坑口裕明苑】高層兩房,少有放售,景觀開揚, 歡迎約睇, 售$560萬 $5,600,000 坑口裕明苑, 新界區, 將軍澳 / 坑口, 西貢區 床鋪: 2 浴場: 1 433 二手居屋／公屋（已補地價）, 住宅 詳情
1. 被視為今期新居屋樓王、位於何文田常樂街的「冠德苑」，全盤提供603個單位，售價介乎324.51萬至528.9萬元，折實平均呎價8,546元，拉勻每戶售價就是443萬。 看價單及樓書大概有三點要留意。 何文田冠德苑座向分析. 首先，「冠德苑」的樓價高低主要以景觀來劃分。 共由三座物業組成，「冠德苑」沿著「常樂街」邊界而建。 整體來說共分開前後兩排景觀，一邊望向「馬頭角」及「土瓜灣避風塘」以至「啟德」一帶景觀；而另一邊則望向「何文田站」及「尖沙嘴」維港方向。 縱然後者望到維港，但造價卻較低，估計這跟日後「何文田站」上蓋會興建住宅阻擋景觀，以及朝向西南方單位望到「紅磡殯儀館」有關。
- 項目背景
- 區內居屋項目
- 區內私樓項目
- 環境及景觀
- 樓盤地底設施或扯高管理費
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前身為「沙中線」工地
要迎合市場增加公營房屋供應目標，發展局在2014年9月聯同規劃署，希望把九龍城區內四幅用地改劃作公營房屋發展，其中一幅就是馬頭角「冠山苑」。該幅用地原本是臨時撥給路政署作「沙中線」的工地，房委會建議把該用地， 由「政府、機構或社區」地帶，改劃為「住宅(甲類)3」作公屋發展。
改劃作居屋用地
規劃署於2018年1月18日就修改分區計劃大綱圖作諮詢，當時區議會不少議員均認為，應該保留用地作公屋之用，包括用來作原區重置「樂民新邨」及「馬頭圍邨」的舊屋邨，但當時房屋署回應指初步計劃仍是以資助房屋為主，但鑑於當時房委會沒有重建「馬頭圍邨」的計劃，故不會用作原區安置資源。最終項目獲改劃為居屋項目。
項目預計容納1,260人
「冠山苑」地盤面積約32,292呎，預計住宅部份採用7.5倍地積比率發展，住宅可建樓面242,195呎；另再以9倍地積比率發展非住宅部份，共提供48,439呎。項目最高高度130米，會興建一座合共約450個單位，容納人口1,260人。根據規劃大綱，項目內會按香港規劃標準與準則，每一人就需設一平方米的原則下，提供13,568呎的公共空間；以及1,087呎的兒童嬉戲設施；同時亦會按準則提供30個住客車位、4個電單車位、1個上落客車位、以及3個訪客車位。
冠德苑
位於紅磡區的「高山道」，樓盤位於公屋「樂民新邨」旁，附近為「高山劇場」，也是房委會在區內首個屋屋項目。如果要找最近的居屋作比較，必定在2019年推售的何田文「冠德苑」，共由三座組成，合共提供603個單位。該盤最大賣點是景觀，因為位於半山上，地盤沿著「常樂街」邊界而建，一邊單位可望向「馬頭角」及「土瓜灣避風塘」以至「啟德」一帶景觀；另一邊則望向「何文田站」及「尖沙嘴」維港方向，當時售價介乎324.51萬至528.9萬元，折實平均呎價8,546元。
冠熹苑
除此之外，何文田都有三大居屋值得留意。其中位於何文田常樂街3號的「冠熹苑」是其中之一，皆因在2000年落成的居屋，雖則屬於單幢居屋，一層二十個單位，卻提供了最細212呎的迷你戶型，包括「1、10、11及20室」都屬於這一類，餘下還有421呎的兩房，一直去到最大601呎的三房戶也有提供。在居屋二手市場中也有一些轉讓，一個420多呎的兩房，售價約470-540萬元之間；而最大三房則680萬元，整體平均呎價11,000-12,000元。
冠暉苑
在「冠熹苑」旁邊還設有「冠暉苑」(1999年落成)、以及「俊民苑」(1981年)。位於常樂街1號的「冠暉苑」是房委會重建計劃中的居屋，原為「何文田邨」公屋，及後才轉作公屋發售，故密度也相對高一點。兩座物業之中，A座一層14單單位，而B座則一層24伙，合共有300個單位，面積由411-628呎。
昇御門
由於「屯馬線」概念，市場對今次推售的居屋「冠山苑」有憧憬外，就連私人發展商密密出擊。若要數在「高山劇場」附近的私樓項目，定必會數到新地、信德合作發展的「昇御門」；以及毗鄰由宏安發展的「薈點」及遠東的「寶御」。位於漆咸道北的「昇御門」共由2座物業組成，合共提供334個單位，前身為公務員合作社「漆咸花園」，及後統一業權並重建為住宅，面積由306-3,072呎，由一至三房均有提供，現時屋苑平均呎價約為19,000元。
薈點、寶御
另在「昇御門」對面提供兩幢單幢項目，清一色提供蚊型單位為主，其中宏安地產發展的「薈點」坐落於「北拱街8號」，屬於單幢項目只提供103個住宅單位，單位面積最細至不足200呎。而另一個則坐落旁邊的「寶御」，一座物業只得124伙，面積由269-723呎之間。由於面積較細，故有利壓縮銀碼，但呎價卻相對地高，最新平均呎價高見18,000多元。
雖然具備上述「屯馬線」及「名校網」因素，但實情今期推售的市區居屋中，啟德「啟欣苑」亦具備相同概念，因此究竟若有幸抽中揀樓資格的買家，在兩盤之中應抉擇呢，有一些關於馬頭角「冠山苑」的細節也需要知道，其中一點就是環境。
樂民新邨內設有石油氣，需要進行定量風險評估外，樓盤近「山西街」地底地設有「污水設施保護區域」，會橫跨了地盤地底；且地盤東南地底也設有沙中線的「鐵路保護區域」，日後「冠山苑」住戶需否攤分其維修開支，而令管理費特別高昂，這點要了解一下。
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