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2024年3月21日 · 如長者手持現契物業，但已是退休人士沒有入息，現契重按成數最高是多少？. 如沒有入息，便要行資產審查，按揭最多可以6成，而比較保守的銀行則只會承造3成按揭。. 至於申請人有入息，3,000萬元以下的物業，銀行批出 按揭成數 最高是7成。. 600萬元或以下的 ...
2024年3月21日 · 各類型物業，如首置或非首置自住物業、出租或工商物業車位，可申請的按揭成數均有所不同，而且不同入息種類（如非固定收入、非本地收入）於計算壓測時，亦面臨不同限制，本文將逐一詳細解釋。 目錄. 按揭成數 – 住宅. 最新的自住物業按揭成數，非按保情況下放寬至3000萬最多7成，3000萬至3500萬可借6-7成 (上限2100萬)，3500萬以上60%。 2024年2月28日放寬住宅按揭成數 (非按保) 如果想借高過7成按揭，就需要購買按揭保險，最高可借9成按揭，詳情如下:樓價1000萬或以下住宅物業，可借高達9成按揭；1000萬-1125萬，可借8至9成，但貸款額上限900萬元；1,125萬-1,500萬，可借8成；1,500萬-1,715萬，可借8成，貸款額上限1200萬元。
- 方法1：丈夫擔保妻子？
- 方法2：利用擬租金收入？
- 方法3：丈夫把物業轉名給妻子，然後自己買第二層樓
- 8成按揭需要是自住用途
以上例子明顯妻子的入息不夠借800萬。如果妻子月薪是4萬，按揭還款期30年，以按揭利率2.5厘計算，最多只可以借422萬。 因此如妻子想以首置身份買1000萬樓，便需要搵擔保人。那麼，丈夫做擔保人又可不可？丈夫雖然人工高，但已經要負責自己層樓的按揭。如擔保人本身有按揭的話，新果層按揭需要通過壓力測試，而8成按揭壓測要以 40％／50％ 計算（如沒有按揭在身以 50%/60%計算）。那麼，夫婦雖然總入息是12萬元，但實際總貸款額只得 980萬元。扣取第一層的按揭餘額400萬後，第二層只借到520萬，也是不夠計。
如果不用按揭保險，樓價是1000萬或以上，無論是自住或出租都最多只可借5成。因此，如妻子不用按揭保險，並聲稱物業是打算出租，有些銀行可以用預計租金收入去增加入息。不過有幾點要留意： 1. 預計租金是以估價行的估價為基礎，可能比市值租金低 2. 預計租金收入要打6折才可以當入息 3. 如是出租物業，壓力測試需要用 40％ ／ 50％ 計算。 以上述例子，如果妻子新果層以預計出租申請按揭，借5成，假設預計租金為樓價3厘，可以借到 484萬。即是說，如新果層是妻子單名上，貸款額最高為484萬，首期便增加到516萬。夫婦本身有200萬現金，丈夫果層可以加按至480萬套取80萬元，即總現金為280萬。因此需要跑多236萬首期，未計印花稅和其他支出。
這方案是最可行。丈夫把物業轉名給妻子，妻子需要負責第一層餘下按揭400萬，以她4萬元月薪是夠計。丈夫月薪8萬，買1000萬樓借8成也夠計。 不過這方案缺點是要付轉名印花稅。1000萬樓印花稅為37萬元。 至於值不值花37萬印花稅為買第二層物業便見人見智。不過，如果能和業主傾到好價，補償到轉名印花稅全部或部份損失，都有數圍。
要留意如買第二層樓而又上8成按揭，物業必須是自住用途，那麼第一層便要出租或給家人住。出租的話第一層按揭成數只得5成。而且，要第一層的轉名完成，並在丈夫信貸報告內第一層樓的 mortgage count 消失後，才可以買第二層做8成按揭。否則銀行仍然會把第一層的按揭餘款計入 DSR 內，便不夠計。 延伸閱讀： 1. 夫妻「甩名」撈第二層樓 小心按揭保險中伏位【星之谷專欄－香港01】 2. 按揭保險須知 2020 & 保費計算懶人包【含施政報告新按揭政策更新】 3. 【按揭財技】 物業甩名 一開二全攻略(含2020年新例) 4. 租金太低，能不能改用擬租金收入計壓測？
2022年7月13日 · 巧用「高淨值」物業 低入息夫婦買第二層樓【星之谷專欄 – 經濟日報】. 2022 年 07 月 13 日. 近年流行兩夫婦各自以「人頭」買樓，家庭最多可以買入兩層住宅單位，而毋須繳付15%從價 印花稅 。. 不過，縱然丈夫成功買樓，妻子是零收入家庭主婦，丈夫 ...
2024年3月22日 · 如果在罰息期內把物業轉走或賣樓，需要向銀行支付罰息。一般，銀行罰息期為2年，有些銀行可能是3年。在選擇那間銀行上會時，除了考慮利息和現金回贈，亦需要考慮罰息期及罰息率。如想每兩年轉按一次賺取現金回贈，筆者會建議選擇2年罰息期的 ...
2019年9月23日 · 2019 年 09 月 23 日. 近年按揭規限愈趨辛辣，業主買新盤樓花時，不時出現資金周轉問題，很多時候便會幫襯發展商二按。 這類計劃特色是 按揭成數 高達8成以上，首2至3年息率低，但蜜月期過後利率會飆高，須及時轉按至低息銀行。 不過，樓價600萬元以上銀行最多只可借6成按揭，1,000萬元以上只可借5成，此意味樓價必須有一定升幅，才能將全數貸款餘額轉按，否則便會出現「債務缺口」，需要「籌旗」補錢。 問題來了─近月社會事件陰霾驅之不散，樓價開始回落，有些新屋苑估價不足，業主未能將早年借入的發展商二按全數 轉按 ，最終需要補錢收場。 筆者舉兩個實例： 個案A：荃灣全‧城匯1座低層D室. 業主Joseph當年斥1,140萬元買入樓花，同時借入約8成發展商二按，貸款額880萬元。
2024年3月26日 · 現時，只要在銀行透過資產審批，將物業重按套現，貸款人有機會可以借最高6成按揭。 不過，如果單住本身是自住，而戶口又顯示貸款人每月有收取其他資助，例如是馬會資助或者社會福利署資助等，就有機會令銀行擔心申請人正處於財困，未必會願意批出按揭。 現契套現最高可以借5成. 如果有一層樓在手，在已供完的情況下想以行資產方式套現， 按揭成數 最高是6成。 舉例而言，物業如果估價1,000萬，而貸款人沒有其他貸款，現契重按最高可以借600萬。 不過，如果沒有入息，有部份銀行可能只可借2成半。 因為有些銀行在計算淨資產時，除了會把樓價扣減一半之外，亦會再減預期貸款額，變相淨資產計算只有樓價的2成半。 實際計法如下： 假設：樓價＝ x. 貸款額 ＝ y. 淨資產 ＝ x/2 － y.
