物業二按息率 相關
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2024年3月21日 · 各類型物業，如首置或非首置自住物業、出租或工商物業車位，可申請的按揭成數均有所不同，而且不同入息種類（如非固定收入、非本地收入）於計算壓測時，亦面臨不同限制，本文將逐一詳細解釋。 目錄. 按揭成數 – 住宅. 2024年2月28日放寬住宅按揭成數 (非按保) 2024年2月28日起最高按揭成數. 村屋、唐樓按揭成數. 未補地價居屋（綠表、白表、綠置居） 房協資助房屋. 1000萬物業，非所有人合資格敍做9按. 高成數轉按限制. 借助轉按甩發展商二按及甩按保. 發展商優惠或賣家回贈. 非固定收入如何影響按揭成數？ 非本地收入如何影響按揭成數？ 已有按揭在身或身為按揭擔保人. 行資產審查最多借6成. 出租物業放寬至最多借6成. 公司持有物業最多借6成. 按揭成數 – 車位、工商物業.
- 方法1：丈夫擔保妻子？
- 方法2：利用擬租金收入？
- 方法3：丈夫把物業轉名給妻子，然後自己買第二層樓
- 8成按揭需要是自住用途
以上例子明顯妻子的入息不夠借800萬。如果妻子月薪是4萬，按揭還款期30年，以按揭利率2.5厘計算，最多只可以借422萬。 因此如妻子想以首置身份買1000萬樓，便需要搵擔保人。那麼，丈夫做擔保人又可不可？丈夫雖然人工高，但已經要負責自己層樓的按揭。如擔保人本身有按揭的話，新果層按揭需要通過壓力測試，而8成按揭壓測要以 40％／50％ 計算（如沒有按揭在身以 50%/60%計算）。那麼，夫婦雖然總入息是12萬元，但實際總貸款額只得 980萬元。扣取第一層的按揭餘額400萬後，第二層只借到520萬，也是不夠計。
如果不用按揭保險，樓價是1000萬或以上，無論是自住或出租都最多只可借5成。因此，如妻子不用按揭保險，並聲稱物業是打算出租，有些銀行可以用預計租金收入去增加入息。不過有幾點要留意： 1. 預計租金是以估價行的估價為基礎，可能比市值租金低 2. 預計租金收入要打6折才可以當入息 3. 如是出租物業，壓力測試需要用 40％ ／ 50％ 計算。 以上述例子，如果妻子新果層以預計出租申請按揭，借5成，假設預計租金為樓價3厘，可以借到 484萬。即是說，如新果層是妻子單名上，貸款額最高為484萬，首期便增加到516萬。夫婦本身有200萬現金，丈夫果層可以加按至480萬套取80萬元，即總現金為280萬。因此需要跑多236萬首期，未計印花稅和其他支出。
這方案是最可行。丈夫把物業轉名給妻子，妻子需要負責第一層餘下按揭400萬，以她4萬元月薪是夠計。丈夫月薪8萬，買1000萬樓借8成也夠計。 不過這方案缺點是要付轉名印花稅。1000萬樓印花稅為37萬元。 至於值不值花37萬印花稅為買第二層物業便見人見智。不過，如果能和業主傾到好價，補償到轉名印花稅全部或部份損失，都有數圍。
要留意如買第二層樓而又上8成按揭，物業必須是自住用途，那麼第一層便要出租或給家人住。出租的話第一層按揭成數只得5成。而且，要第一層的轉名完成，並在丈夫信貸報告內第一層樓的 mortgage count 消失後，才可以買第二層做8成按揭。否則銀行仍然會把第一層的按揭餘款計入 DSR 內，便不夠計。 延伸閱讀： 1. 夫妻「甩名」撈第二層樓 小心按揭保險中伏位【星之谷專欄－香港01】 2. 按揭保險須知 2020 & 保費計算懶人包【含施政報告新按揭政策更新】 3. 【按揭財技】 物業甩名 一開二全攻略(含2020年新例) 4. 租金太低，能不能改用擬租金收入計壓測？
2024年3月21日 · 如沒有入息，便要行資產審查，按揭最多可以4成。不過如果沒有入息，只有個別銀行可以做到4成按揭，一般銀行只能做2成半。如果有入息，按揭成數最高是8成。但留意，雖然政府去年放寬按揭成數，1000萬物業可以做8成，但不適用於現契重按。
2024年4月9日 · 朋友介紹. 報章專欄／訪問. 電視節目／戶外廣告. 我們的書：按揭達人. 傳送. 物業自住轉出租程序. 先了解物業餘下的按揭比例. 將按揭成數降至6成或以下. 獲得承按銀行同意. 了解承按銀行是否會加息. 物業敍做高成數按揭，出租前須先甩按保. 最新放寬按揭措施下，1500萬以下的自住單位，銀行按揭部份最高借7成，如果想出租，按揭成數為6成。
2022年7月13日 · 巧用「高淨值」物業 低入息夫婦買第二層樓【星之谷專欄 – 經濟日報】. 2022 年 07 月 13 日. 近年流行兩夫婦各自以「人頭」買樓，家庭最多可以買入兩層住宅單位，而毋須繳付15%從價 印花稅 。. 不過，縱然丈夫成功買樓，妻子是零收入家庭主婦，丈夫 ...
2024年3月22日 · 如果在罰息期內把物業轉走或賣樓，需要向銀行支付罰息。一般，銀行罰息期為2年，有些銀行可能是3年。在選擇那間銀行上會時，除了考慮利息和現金回贈，亦需要考慮罰息期及罰息率。如想每兩年轉按一次賺取現金回贈，筆者會建議選擇2年罰息期的銀行。
2019年1月21日 · 按揭部份還款罰息率比較【一圖睇晒】 - 星之谷按揭轉介 Starpro Agency Limited. 2019年1月21日. 供樓期間，如進行部份還款，有機會需要罰息。 所謂部份還款，即提早還部份按揭餘額，但不是全數。 有些客人年尾出了花紅，會把花紅做部份還款，務求加速供完層樓。 下圖比較各銀行的部份還款罰息率： 註1. CR% = 現金回贈百份比 x 部份還款額. 註2. 其他以部份還款額計. 註3. 以上是市場資訊，筆者或星之谷不確保資料準確性和持續性，建議讀者向銀行查詢為準。 解讀例子： 假設部份還款額為10萬，貸款銀行是匯豐，未過罰息期。 匯豐的部份還款罰息率是 CR%, 即當日申請貸款時的現金回贈率。 假設 CR% = 2%.
