雅虎香港 搜尋

  1. 物業二按程序 相關
    廣告
  1. 二按 | 物業二按 | 物業二按貸款 - 康業信貸快遞

    www.konew.com/tc/product/loan_detail.php?product_id=5

    康業信貸快遞物業二按貸款計劃,15 分鐘批核,24 小時現金過數,不限物業種類及樓齡,毋需入息證明及抵押樓契,客戶可保留原本一按本金餘額。歡迎自僱、退休人士或沒有入息證明人仕申請。

  2. 你要認識「二按」運作!. | MoneyHero. 【物業貸款】想利用物業套現借錢?. 你要認識「二按」運作!. 打開電視,有時會看到一些財務公司的廣告,宣傳可提供二按,但究竟什麼是「二按」?. MoneyHero 為你詳細講解「二按」運作!. 所謂「揭」,是以資產作抵押品的 ...

  3. 物業二按 - 靄華押業信貸有限公司

    www.pawnshop.com.hk/tch/mortgage_service2

    「二按」是指物業本身已在銀行或貸款機構做按揭,但業主透過該物業再申請貸款,並毋須樓契抵押。 靄華為你提供的二按貸款計劃,可將已按的物業加按貸款,無需樓契抵押,簡單靈活。透過簡單審查程序,利息至低。

    • 第一部份:甩名申請、律師費、印花稅事宜
    • 物業印花稅
    • 第二部份:甩名按揭財技及注意事項
    • 第三部份:甩名後物業一開二攻略
    • 第四部份:其他法律條款需知

    問:透過聯名物業甩名,再買第二層樓,能慳幾多稅呢?

    跟據法例,如果買第二層樓,不論是什麼樓價都要付15%印花稅。因此,如果第一層樓是夫婦聯名,雙方之後再買住宅物業,都要付15%印花稅。但如果把聯名甩名,甩名一方再買,便只需以較低的舊稅表付印花稅。舊稅表如下:

    https://www.gov.hk/tc/residents/taxes/stamp/stamp_duty_rates.htm 舉個例子:假設夫婦有層聯名自住(樓價400萬),再買第二層樓。假設第二層樓價是500萬,需要付15%印花稅,即 $75萬元稅。但如丈夫先將聯名物業甩名給太太,便只以400萬的一半計印花稅,為100元。然後,丈夫以首置身份買第二層500萬樓,印花稅為 19萬元。即是說,整個一開二操作共付$190,100 印花稅,相比$75萬,慳了近$56萬稅。

    問:有什麼方法可盡量慳甩名印花稅呢?

    答:由於轉名的樓價是雙方自行定立,所定的轉讓價越低,印花稅便越少。但留意,樓價不能偏離市價太遠,否則稅局有權7年內追討印花稅差價。如果轉讓價比市價低兩成或以上,稅局會追討的機會便很大。銀行按揭也可能困難。而且,如果定價太低,按揭貸款額也會隨之而下降,未必能套盡現金去做第二層樓的首期。 一般的做法是,到不同銀行估價,尋找最低估價銀行。大部份銀行都用超過一間估價行,申請人可以讓banker 查閱各估價行的估價,選擇最低口價。也有一些銀行可以容許用估價行的估價才mark down 10%-20%做轉名價。

    問:甩名按揭最高可以借幾多成?如想盡套,有什麼技巧?

    答:跟據2020 新例,甩名按揭成數,如樓價1000萬或以下,最高可以做8成,需要壓力測試。因此,如想盡量套現為第二層樓的首期做準備,可從拉高估價著手。一般而言,定價比市價高5%-10% 是可行,銀行普遍可彈性處理。請參考我們在《經濟一週》的文章: 1. 把握樓價上升週期「一開二」 四招秘技提高物業估價|樓市點睇

    問:甩名如定價低,可慳稅但套現少。如定價高,可套現多但印花稅也多。印花稅和借盡有沒有兩者兼得的方法?

    答:舉例假設聯名物業價值650萬元,「甩名」交易只需以樓價的一半(即325萬元)計算印花稅,稅項為73,125元;而650萬元的物業可以借六成按揭即390萬元。 假設有銀行評估該物業價值700萬元,並以此為「甩名」交易價,以物業價值一半計算,印花稅便升至78,750元,按揭貸款額上限亦升至420萬元。 兩者對比之下,以700萬元作為「甩名」交易價更着數。 雖然印花稅增加5,600元,但按揭貸款額多近30萬元,只要把這筆錢放入按息掛鈎高息存款戶口(Mortgage-link),額外貸款利息便能100%對沖,故此30萬元資金成本只是1.87%(5,600元/300,000元=1.87%)。 因此,就算不把算甩名馬上買第二層,估高也未必不能慳稅。 大部份銀行都是兩年罰息期,但有些銀行是無罰息期,兩年內如轉走只需歸還現金回贈。那麼,甩名可以進以下操作: 1. 在無罰息期銀行用低估價進行甩名,慳印花稅。 2. 完成甩名後,最快3個月後可以轉按到新銀行,用高估價盡套。雖然3個月便轉走要歸還現金回贈給舊銀行,但新銀行也有現金回贈,因此只是蝕了數千元律師費。 為什麼要等3個月呢?因轉按需要在舊銀...

    問:甩名後,回復首置身份再買第二層樓,幾時可以進行?

    答:其實只要雙方簽了臨約甩名,法律上已是回復首置身份,就算未完成實際轉名手續,都可以簽臨約買第二層而不需要付 15% 印花稅。建議兩層樓都是經同一律師樓進行,因收不收取 15% 稅是律師樓代辦。有些律師樓會因保守而建議客人先付15%稅,之後再退稅。其實這是不必,但如遇到這種律師樓,建議委托其他律師樓。 不過要留意,如果新果層要做8按或9按,即高成數按揭,建議先完成甩名手續才買,詳情見下文。

    問:甩名套現後,買入第二層,可不可做8成或9成按揭,用新成數?

    答:可以的,但按保可能會質疑第二層是不是自住用途。而且,如果舊果層本身有按保,新果層如也申請按保,會被拒批。 讀者會問:按保從可得知那是第二層?從以下幾方面按保是得知: 1. 首先,在申請表上需要聲明現自住的物業是不是自置。申請按揭需要如實申報,否則便有虛假聲明的法律責任。 2. 其次是,如甩名果層手續未完成,按保便能在田土或TU中見到甩名的一方仍是該物業業主之一。 3. 其三是,就算甩名已完成,業權已全歸配偶,但如是聯名報稅,稅單會顯示配偶的名字和地址。那麼按保便能從查冊中得知稅單的通訊地址是配偶名下的物業。 當按保質疑申請人為何夫婦持有兩層自住物業時,一般貸款人的答案都是「舊果層給家人住,新果層是自住」,但這理由都未必能成立,比如: 1. 如舊果層面積很大或樓價很高,新果層面積很少或樓價很低,很難說服按保舊果層是給家人住,新果層是自住。 2. 如舊果層甩名時已做高成數按揭,聲明了自住,新果層又做高成數按揭也聲明自住,即兩公婆自住兩層樓,按保應會拒批。 3. 如舊果層聲明是出租,新果層是自住,並聲明因需要靠租金收入補貼家庭生計,那麼要注意舊果層的按揭成數,是不是符合出租規定,即...

    問:如甩名未完成便買第二層,按揭成數會不會被扣減(跟據新例)?

    答:如甩名果層未完成手續便買第二層,就算按保相信第二層是自住,都最多只可批8成按揭,不會批9成按揭(樓價800萬或以下新例可做9成)。 就算已完成甩名手續,田土廳已更新,但TU未更新,也只可以做8成。

    問:把物業聯名甩名,然後再買第二層樓,然後再轉給配偶再買,無限輪迴避稅,是否可行?

    答:不可行,如重覆這動作,尢其是在短時間內重覆,稅局會以「不代表自己行事」為由追收 15% 印花稅的差價。請參考以下文章: 1. 物業轉名甩名實用法律知識:「不代表自己行事」及「一連串交易」 問:由於樓價高,甩名印花稅不菲,分批進行甩名,每次$100 印花稅是否可行? 答:不可行,稅局如發現會以「一系列交易」為由追收印花稅差價。比如樓價是800萬,聯名甩名印花稅是$9萬。但如分兩次進行,每次甩1/4,那麼每次的印花稅都是$100(因每次的業權等值是$200萬)。但如這樣操作,稅局可能會質疑為何需要分批甩名,如解釋不到能令稅局接受,稅局就會追討印花稅。

  4. 【加按套現?】有樓人士資金周轉大法 比較加按 / 業主私人貸款

    www.moneyhero.com.hk/blog/zh/加套現-有樓人士...

    顧名思義,「二按」是指第二次按揭,即是在原有的按揭貸款下,另外再申請多一次按揭,涉及的是兩間不同的財務機構。由於申請兩份按揭的還款風險增加,故銀行一般不會承造二按,只有財務公司及地產商,會向業主提供二按。

  5. 程序 步驟 1 選定合適物業。 步驟 2 (7-14天) 簽署臨時買賣合約及支付臨時訂金。 向銀行申請按揭貸款,估值及選擇律師行。 步驟 3 (30-60天) 於律師樓簽署正式買賣合約,支付首期訂金及釐印費。 銀行批核按揭申請。 步驟 4

  6. 何謂「一按加二按」? - 香港經濟日報 - TOPick - 休閒消費 - D181108

    topick.hket.com/article/2203852/何謂「一二按」?

    對未有揭負擔的申請人來說,一二按的供款不可超過月入5成,壓測再加3厘後,供款則不可超過月入6成。 如果二按的成數是高於樓價兩成,整個壓力測試的標準更會再下調百分之五。

  7. 2. 參觀物業: 留意座向、景觀、起居生活細節、外部環境及鄰居等 3. 留意單位是否凶宅 https://www.property.hk/unlucky.php 4. 進行查冊 https://www1.iris.gov.hk/eservices/searchlandregister/search.jsp 5. 簽署臨時買賣合約及交細訂 6.

  8. 涉及律師費用,視乎銀碼一般大概為$10,000以下。另外,如果處於罰息期內轉,便要支付罰息,一般約為揭貸款額的2%。轉成數: 如果為樓價600萬以下的物業,最高揭成數為八成。如果為1,000萬以下物業,最高揭成數為六上,最高貸款額為500 ...

  9. 雖然居屋業主只要持有2年,即使不作補地價,亦能在白居市場出售,但是卻只能售予取得白居配額的買家以及公屋住戶。 相對而言,當居屋補地價後,居屋的業主就不受轉售以及放租的限制,能夠出售予任何的買家,亦不受擔保期影響,新買家亦可以通過保以高成數買 ...

  1. 物業二按程序 相關
    廣告