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  1. 物業二按 相關
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  1. 物業一開二,買第二層樓做按揭如入息不夠的3個破解方法

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    • 丈夫擔保妻子?以上例子明顯妻子的入息不夠借800萬。如果妻子月薪是4萬,按揭還款期30年,以現時利率2.5厘計算,最多只可以借422萬。因此如妻子想以首置身份買1000萬樓,便需要搵 擔保人。
    • 利用擬租金收入?如果不用按揭保險,樓價是1000萬或以上,無論是自住或出租都最多只可借5成。因此,如妻子不用 按揭保險,並聲稱物業是打算出租,有些銀行可以用預計租金收入去增加入息。
    • 丈夫把物業轉名給妻子,然後自己買第二層樓。這方案是最可行。丈夫把物業轉名給妻子,妻子需要負責第一層餘下按揭400萬,以她4萬元月薪是夠計。丈夫月薪8萬,買1000萬樓借8成也夠計。
  2. 24/9/2019 · 2019年9月24日 近期有些客人問,睇中單位想上車,但從田土查冊,得知物業二按,擔心買樓後中伏會做不到揭。 其實這是不會發生的,原因如下: 律師樓會先計算業主的賣出價能不能支付二按

  3. 問:轉有什麼好處? 轉的好處包括: 加套現 賺取現金回贈 甩發展商二按 聯名物業可甩名 添加高息存款戶口 甩保,取保費退款及合法出租 清數 問:轉如何賺取現金回贈? 答:申請轉按時,新銀行會給予現金回贈作為獎賞。 ...

  4. 揭保險 vs 發展商二按 vs 擔保人 】上月底筆者詳細介紹了成為其他人的物業按揭擔保人的弊處,從而考慮找擔保人還是動用「免壓力測驗」條款並繳付較高的揭保險費。近日有客戶即將收樓,他在申請揭時,在新公司只工作了不夠半年,公司規模亦不算大。 ...

    • 第一部份:甩名申請、律師費、印花稅事宜
    • 物業印花稅
    • 第二部份:甩名按揭財技及注意事項
    • 第三部份:甩名後物業一開二攻略
    • 第四部份:其他法律條款需知

    問:透過聯名物業甩名,再買第二層樓,能慳幾多稅呢?

    跟據法例,如果買第二層樓,不論是什麼樓價都要付15%印花稅。因此,如果第一層樓是夫婦聯名,雙方之後再買住宅物業,都要付15%印花稅。但如果把聯名甩名,甩名一方再買,便只需以較低的舊稅表付印花稅。舊稅表如下:

    https://www.gov.hk/tc/residents/taxes/stamp/stamp_duty_rates.htm 舉個例子:假設夫婦有層聯名自住(樓價400萬),再買第二層樓。假設第二層樓價是500萬,需要付15%印花稅,即 $75萬元稅。但如丈夫先將聯名物業甩名給太太,便只以400萬的一半計印花稅,為100元。然後,丈夫以首置身份買第二層500萬樓,印花稅為 19萬元。即是說,整個一開二操作共付$190,100 印花稅,相比$75萬,慳了近$56萬稅。

    問:有什麼方法可盡量慳甩名印花稅呢?

    答:由於轉名的樓價是雙方自行定立,所定的轉讓價越低,印花稅便越少。但留意,樓價不能偏離市價太遠,否則稅局有權7年內追討印花稅差價。如果轉讓價比市價低兩成或以上,稅局會追討的機會便很大。銀行按揭也可能困難。而且,如果定價太低,按揭貸款額也會隨之而下降,未必能套盡現金去做第二層樓的首期。 一般的做法是,到不同銀行估價,尋找最低估價銀行。大部份銀行都用超過一間估價行,申請人可以讓banker 查閱各估價行的估價,選擇最低口價。也有一些銀行可以容許用估價行的估價才mark down 10%-20%做轉名價。

    問:甩名按揭最高可以借幾多成?如想盡套,有什麼技巧?

    答:跟據2020 新例,甩名按揭成數,如樓價1000萬或以下,最高可以做8成,需要壓力測試。因此,如想盡量套現為第二層樓的首期做準備,可從拉高估價著手。一般而言,定價比市價高5%-10% 是可行,銀行普遍可彈性處理。請參考我們在《經濟一週》的文章: 1. 把握樓價上升週期「一開二」 四招秘技提高物業估價|樓市點睇

    問:甩名如定價低,可慳稅但套現少。如定價高,可套現多但印花稅也多。印花稅和借盡有沒有兩者兼得的方法?

    答:舉例假設聯名物業價值650萬元,「甩名」交易只需以樓價的一半(即325萬元)計算印花稅,稅項為73,125元;而650萬元的物業可以借六成按揭即390萬元。 假設有銀行評估該物業價值700萬元,並以此為「甩名」交易價,以物業價值一半計算,印花稅便升至78,750元,按揭貸款額上限亦升至420萬元。 兩者對比之下,以700萬元作為「甩名」交易價更着數。 雖然印花稅增加5,600元,但按揭貸款額多近30萬元,只要把這筆錢放入按息掛鈎高息存款戶口(Mortgage-link),額外貸款利息便能100%對沖,故此30萬元資金成本只是1.87%(5,600元/300,000元=1.87%)。 因此,就算不把算甩名馬上買第二層,估高也未必不能慳稅。 大部份銀行都是兩年罰息期,但有些銀行是無罰息期,兩年內如轉走只需歸還現金回贈。那麼,甩名可以進以下操作: 1. 在無罰息期銀行用低估價進行甩名,慳印花稅。 2. 完成甩名後,最快3個月後可以轉按到新銀行,用高估價盡套。雖然3個月便轉走要歸還現金回贈給舊銀行,但新銀行也有現金回贈,因此只是蝕了數千元律師費。 為什麼要等3個月呢?因轉按需要在舊銀...

    問:甩名後,回復首置身份再買第二層樓,幾時可以進行?

    答:其實只要雙方簽了臨約甩名,法律上已是回復首置身份,就算未完成實際轉名手續,都可以簽臨約買第二層而不需要付 15% 印花稅。建議兩層樓都是經同一律師樓進行,因收不收取 15% 稅是律師樓代辦。有些律師樓會因保守而建議客人先付15%稅,之後再退稅。其實這是不必,但如遇到這種律師樓,建議委托其他律師樓。 不過要留意,如果新果層要做8按或9按,即高成數按揭,建議先完成甩名手續才買,詳情見下文。

    問:甩名套現後,買入第二層,可不可做8成或9成按揭,用新成數?

    答:可以的,但按保可能會質疑第二層是不是自住用途。而且,如果舊果層本身有按保,新果層如也申請按保,會被拒批。 讀者會問:按保從可得知那是第二層?從以下幾方面按保是得知: 1. 首先,在申請表上需要聲明現自住的物業是不是自置。申請按揭需要如實申報,否則便有虛假聲明的法律責任。 2. 其次是,如甩名果層手續未完成,按保便能在田土或TU中見到甩名的一方仍是該物業業主之一。 3. 其三是,就算甩名已完成,業權已全歸配偶,但如是聯名報稅,稅單會顯示配偶的名字和地址。那麼按保便能從查冊中得知稅單的通訊地址是配偶名下的物業。 當按保質疑申請人為何夫婦持有兩層自住物業時,一般貸款人的答案都是「舊果層給家人住,新果層是自住」,但這理由都未必能成立,比如: 1. 如舊果層面積很大或樓價很高,新果層面積很少或樓價很低,很難說服按保舊果層是給家人住,新果層是自住。 2. 如舊果層甩名時已做高成數按揭,聲明了自住,新果層又做高成數按揭也聲明自住,即兩公婆自住兩層樓,按保應會拒批。 3. 如舊果層聲明是出租,新果層是自住,並聲明因需要靠租金收入補貼家庭生計,那麼要注意舊果層的按揭成數,是不是符合出租規定,即...

    問:如甩名未完成便買第二層,按揭成數會不會被扣減(跟據新例)?

    答:如甩名果層未完成手續便買第二層,就算按保相信第二層是自住,都最多只可批8成按揭,不會批9成按揭(樓價800萬或以下新例可做9成)。 就算已完成甩名手續,田土廳已更新,但TU未更新,也只可以做8成。

    問:把物業聯名甩名,然後再買第二層樓,然後再轉給配偶再買,無限輪迴避稅,是否可行?

    答:不可行,如重覆這動作,尢其是在短時間內重覆,稅局會以「不代表自己行事」為由追收 15% 印花稅的差價。請參考以下文章: 1. 物業轉名甩名實用法律知識:「不代表自己行事」及「一連串交易」 問:由於樓價高,甩名印花稅不菲,分批進行甩名,每次$100 印花稅是否可行? 答:不可行,稅局如發現會以「一系列交易」為由追收印花稅差價。比如樓價是800萬,聯名甩名印花稅是$9萬。但如分兩次進行,每次甩1/4,那麼每次的印花稅都是$100(因每次的業權等值是$200萬)。但如這樣操作,稅局可能會質疑為何需要分批甩名,如解釋不到能令稅局接受,稅局就會追討印花稅。

  5. 18/11/2019 · 政府 10月宣布放寬揭規限, 1,000 萬元以下物業最高可借八成至九成, 惟僅適用於新買物業按揭; 轉的話不能套現,只能轉走貸款餘額, 但可以享受高成數揭, 對於希望甩走發展商二按的業主們, 已是莫大的福音。 發展商二按 首兩年至三年一般均是低息蜜月期, ...

  6. 按揭成數2021(首次置業自住、出租、非住宅物業、資產按揭及入息種類)

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  9. 23/4/2021 · 揭注意事項:600萬或以下物業可申請高成數揭 補地價後,未補地價的居屋或公屋將成為私人物業,可於市場自由買賣,因此可申請的揭成數與私人住宅相同。600萬或以下物業,最多可借8成,而400萬或以下的物業,最多可借9成。例子: ...

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