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2023年10月10日 · 【大埔嵐山】罕有靚景盤，超 靚開揚吐露港景觀，有圖有真相 WhatsApp Facebook Twitter Pinterest Linkedin 電郵 ... - 《胡‧說樓市 》編輯部已查冊核實業主身分，惟放盤資料全由業主提供，如資料有誤，《胡‧說樓市》概不負責 ...
- 項目背景
- 揀樓攻略
- 首批價單
- 付款辦法
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原屬東頭工業區工業用地
前身屬於「FedEx World Service Center」的「雨後」，位處元朗東頭工業區的「宏業西街」，周邊主要為一些工業樓宇，區內用地在《工業用地檢討報告》中都改劃為「其他指定用途(商貿)區」及「住宅戊類」。而「FedEx World Service Center」則屬於「住宅戊類」，星星地產在2016年以約3.4億元購入項目後，向城規會申請興建住宅，並於2021年以8.18億元成功補價，以項目可建樓面171,151呎計，每呎地價6,700多元。
2012年獲批建276個單位
項目於2012年曾申請興建為兩座樓24層的住宅項目，共提供276單位及44個私家車位。兩座物業一字型向山貝河方向伸展，各座每層設六個單位，全屬兩房及三房戶型，設計全為梗廚設計，另在地盤範圍內增設一幢會所。相關申請於2012年獲城規會有條件接納，一直生效至2016年12月。
2018年申請改劃450個單位
不過，星星地產購入地盤後卻申請改動圖則，包括把項目改劃為一座物業，提供450個住宅單位及49個私家車車位，於2018年申請輕微放寬地積比率，但卻被城規會否決，認為會開設不良先例。其後於2019年，發展商再作向城規會闖關。
「雨後」共提供355個單位，看得出發展商在開則及內櫳裝置有參考大型發展商，如在洗手間內設置了面盆下方的踢櫃、以及晾衫空間等，就是參考了新世界大圍柏傲莊的設計。整體在收納方面，也盡量用盡空間去做儲物櫃。另外，據發展商所指，地下鋪砌複合木地板前刻意在下方加添隔音物料，來加強層與層之間的隔音效果。
貼近二手價
發展商「星星地產」在2023年3月7日推出首張價單，合共推出68個單位，佔全盤355伙的19%，折算平均呎價14,419元，跟附近二手屋苑如「朗屏8號」及「朗城匯」分別不大，亦沒反映市況變化。值得留意，今次首批推出單位全為低層5-8樓，屬身價最低的一類。
先推最低層
先推最低層，因為發展商可壓低即供入場價至396萬元，吸引市場焦點，但所指就是全盤最細開放式戶型。一房推出28個，入場價已經要504萬元。需知道早前會德豐在市區「KOKO ROSSO」一房，入場單位也僅554.5萬元，多支付50多萬元可購買市區樓，頗反映開價有點進取。至於兩房、兩房連套房及三房一套連儲物室，入場價則分別608萬、793萬及1,037萬元。
另外，政府放寬了印花稅，除了四個三房單位不受惠外，其他單位均受惠於印花稅減免。「兩後」屬於短樓花期，故準業主亦可考慮用「舊按保」上會，而不一定要採用「建築期」待入伙時再借「新按保」。亦因如此，今次發展商在付款辦法上也不特別花巧，只提供了「即供」及「建築期付款」。
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