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房協「長者安居樂」位於紅磡「利工街」的長者屋「豐頤居」入伙,屬於一個放低一筆錢後換取終生租住權的項目,也是繼將軍澳「樂頤居」及牛頭角「彩頤居」後,房協提供的第三個類近項目。 當大家慢慢年老時,在私樓市場租樓未必夠競爭力,因為未必人人願意租給長者,始終擔心不知日後在單位會有不幸事件發生,故租住這類長者屋又是否一條出路? 我們會一文闡述其申請資格,以及各項目的特色。 本文目錄. 長者樂安居項目. 長者安居樂申請資格. 有用資料. 申請人入息、資產限制. 單人申請. 二人申請/家庭組合. 表: 資產限制. 未通過資產審查: 需要有擔保人. 單人申請. 二人申請/家庭組合. 長者安居樂租金、雜費. 租住權費用. 單人申請. 二人申請/家庭組合. 表: 豐頤居租住權費用. 綜合服務月費. 豐頤居.
- 今年退稅100%,上限$6,000
- 2022/23課稅年度可扣稅項目一覽
- 剩餘供款期愈長,愈易用盡扣稅額
- 加按後多出利息,不能用作扣稅
- 採用「居所貸款利息扣稅」考慮因素
- 處境問題
- 收租物業報稅攻略:「物業稅」、「個人入息課稅」
- 收租物業報稅重點
- 胡‧說樓市 X Roots按揭獨家優惠!
對上一份《財政預算案》建議,寬免2021/22課稅年度100%薪俸稅、個人利得稅,上限$6,000,但這項寬免建議仍須經修訂《稅務條例》才可實施,納稅人只需如常填報報稅表,待相關修訂通過後,稅局就會自動寬減。 要留意的是,今次的寬減並不適用於物業稅,但賺取租金收入的個別人士,如符合資格,或可通過選擇個人入息課稅而獲得寬減。 網上報稅傳送門:https://www.gov.hk/tc/residents/taxes/etax/services/filing_of_tax_return_bir60.htm 稅務局查詢熱線的服務時間如下:
什麼是「居所貸款利息扣稅」?
所謂「居所貸款利息扣稅」,是財政預算案之中的一項稅務寬免,讓業主可以把供樓利息的開支作為扣稅一部份,以減輕財政上負擔,但只限於自住物業,如該課稅年度只有若干時間自住,相關供樓利息支出亦只能以若干比例扣減。相關措施,在1998年的財政年度開始實施,起首只提供5個課稅年度的扣稅計劃,其後一直延長。在《2017財政預算案》,政府再由15個課稅年度,延長至20個課稅年度,扣稅上限100,000元。由於業主無需連續使用,故為求發揮到最高的慳息效果,不少業主也會選擇在加息周期下申請。 如果打算申請「居所貸款扣稅」的業主,謹記在填寫「個入入息稅報表」時,可在第8項(3)位置上,填上單位所需支付的利息開支。若兩夫妻其中一方不需交稅,在下面8(3)項(2)(i)一欄記住要剔出「是」,將他的利息部份撥歸繳稅一方使用。
問題是,在決定是否採用相關扣稅額時,就值得留意自己能否將「免稅額」發揮到盡,而背後第一個關鍵就是供款年期要夠長。理據是按揭年期愈長,借貸人所需要繳付的總利息開支愈高。若以現時息率2.375厘、最長30年期還款期計,倒轉推算,只要尚餘貸款額維持425萬元,你都可以食盡十萬元的「免稅額」;但同一筆貸款額計算,如果供款年期愈短,就未必可以用盡免稅額。但當然按揭年期愈短的業主,只要尚餘貸款額愈多也可將「扣稅額」發揮到盡。供款年期20年,貸款額起碼要有430萬;年期10年,就要高達439萬。 除此之外,息口高低也有影響。美國暫緩加息步伐,本港樓按低企於2.375厘。很多人業主都會問,究竟應否等到加息周期重臨才使用,但實情由於按揭供款是「息除本減」,所以更關鍵的問題是,息口上升較急、抑或本金遞減速度較快...
近年二手樓價飛升,中原城市領先指數節節上升,不少業主也會加按套現,但加按後,貸款額谷大,多出了的利息開支能否扣稅呢?答案是不能夠。根據稅務局資料,若加按後的貸款額較原來貸款尚欠餘額為高,稅局會按比例去扣減可申索的利息開支。舉例,若加按前尚餘本金300萬元,而加按後貸款額達400萬元。在計算可扣減利息支出時,就要以新的利息支出,按75%比例作扣減 (300萬元除以400萬元)。 除此之外,近年也有業主申請轉按。過去轉按純粹為減省利息支出,但近年轉按的考慮點,卻更側重於銀行提供高逾2%的現金回贈,所以部份業主過了罰息期後,就算本身供樓利息只是2.15厘,轉按後息口會上調至2.375厘也好,但因銀行提供的回贈足以抵銷多出利息支出有凸,故他們不介意由「低息轉高息」。 若果有意選用「居所貸款利息扣稅」...
按揭年期愈長,利息開支愈高,可發揮更大效用是否決定採用,最大關鍵是你的入息是否墮入較高的稅階。入息愈低,扣稅效力愈低,相反,扣稅效力愈高。自行評估息口上升速度較急,還是本金遞減速度較快。要留意課稅年度的年結是每年三月,如果你開始供款的時間是12月,該課稅年度可扣減的利息開支只有四個月,你應想想是否仍要消耗一年的扣稅額。問題1: 課稅年度內的「入息」有幾高才值得申報?
假如你是一名普通打工仔,無任何「子女免稅額」及「供養父母免稅額」,而純粹只有個人「基本免稅額」132,000元,只要你年薪289,140元,相當於月薪24,095元,基本上你不已不用交稅,所以便不用申報「居所貸款利息」扣稅了。因為在入息扣除免稅額後,原本你有157,140元需按累進稅方式繳稅,交稅10,000元;但因今個課稅年度,財爺繼續推出百分百稅務寬免、上限10,000元的措拖,所以扣減後,你需繳稅款項為0。在這個情況下,你也無謂白白浪費「居所貸款利息」的配額了。
問題2: 課稅年度內的「免稅額」、「扣除額度」夠用,我能否保留「居所貸款利息」不扣減?
可以! 除了「基本免稅額」外,因政府還會提供不同「免稅額」及「扣除額度」,最常見就是「供養父母免稅額」,所以即使你的年薪高於289,140元,你都可能未必需要用到「居所貸款利息」扣稅。 舉例,如果你本身跟父母同住自置居所,父母年滿60歲、而兄弟姊妹又把「供養父母免稅額」讓給你,這裡會多了200,000元「免稅額」,連同你自己的「基本免稅額」來計算,即使年薪達489,140元,相當於月薪40,761元,在扣除所有稅務寬免後,一樣不需要交稅,故也可省回「居所貸款利息」扣稅配額。 可能你會說,各人處境不同,加上有其他「個人進修開支」、「認可慈善捐款」等扣稅額度,我又可以怎為自己評估? 很簡單,你記低以下這個數字:「157,140元」。只要你的入息,在扣除免稅額後是多於157,140元,你就要交稅;但少於157,140元則剛好在政府的稅務寬免內,不用繳稅。
問題3: 若扣除後高於157,140元,但我供樓貸款額不高,應否採用?
假如你計算過後,發現扣除免稅額後的數字,仍然高於157,140元,這時候你可以考慮應否採用「居所貸款利息」扣稅。但因為「居所貸款利息」扣稅上限為100,000元,倒轉推算,等於每月供樓利息支出達8,333元,你便可把這個扣稅額發揮到盡,除了考慮是否到加息周期、自己有沒有換樓打算、20年期是否用得盡,也值得考慮本身借貸金額是否很高? 因為貸款額愈高,利息支出也會愈多,會直接影響你能否用盡。 舉例,如果你第一年供樓,銀行借貸息率為現時H按1.5厘,攤長30年還款期,每100萬元貸款額的利息則為14,416元。若果你要把整個「居所貸款利息」扣稅額完全用盡,你的貸款額要去到694萬元,利息支出才達100,000元,可以用到盡;反觀你的貸款額低於694萬元則未必用得盡,這時你就要評估一下日後會否換樓,換樓銀碼會否高於這個水平。
除了自住供樓利息可以扣稅,買樓收租一樣有稅可扣。買樓收租,業主有機會以「物業稅」、或者「個人入息課稅」來評稅,但很多時業主也會苦惱於採用哪一種報稅方式。一般來說,在填寫報稅表時,你只要在出租物業報表上,第一份中「選擇個人入息評稅」一項加上剔號,以及需要在「個人入息課稅報表」內的第8(2)項,填上所付利息,稅局會自動計算兩者方法,何者對繳稅者更有利。 不過這只限於你是通常居於香港,即每年在港居住不少於180日,或連續兩年居住不少於300日,若然你長時間居於外地,而持有香港物業收租,則不能享有個人入息課稅的累進稅階,只能依照15%的物業稅階繳稅。
填報稅表時,填妥位置的話,稅務局會自動計算「物業稅」與「個人入息課稅」何者划算即使出租是「非全包宴」方式,也不影響物業稅的免稅額度個人入息課稅有稅務寬免(2019/20年度為$20,000),但物業稅卻沒有物業稅不能扣減出租物業的利息支出,個人入息課稅則可以自《胡‧說樓市》專頁開通以來,我們不時收到谷友來訊查詢不同置業疑難,當中按揭是最常遇見的問題。有見及此,我們連同網上一站式樓按比較平台「ROOTS上會」找來獨家按揭優惠!《胡‧說樓市》谷友將尊享AI按揭評估,輸入所須資料後,可得悉自己的可負擔樓價,提升上會機率,而透過指定連結成功申請按揭,包括新盤、二手樓、村屋、新居屋、綠置居等,都有機會獲取最高$7,000的禮券獎賞,無論新按揭申請、轉按、加按都適用! 申請與領獎詳情,請按以下連結跳往:
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隨著《施政報告2023》公布將居屋政府擔保期由30年延長至50年後,由2023年1月1日起,新居屋的最長按揭年期將由25年延長至30年,居二則由2024年3月1日起放寬按揭安排,《胡‧說樓市》跟你一文剖析! 很多人說,抽中居屋猶如中六合彩,只因在香港地的私樓樓價 ...
坊間不少銀行或財務公司都有提供按揭計算機,讓準買家可輕鬆並準確地計出每月供款額、所需的入息水平等資料。《胡.說樓市》希望透過本文來解釋按揭計算機的運作,解釋背後的按揭計算公式,並以實際案例講解。
雖然房委會尚未敲定「居屋2024」的申請詳情與屋苑,但當局最新已公布通過「家有初生優先配屋計劃」,意味有初生嬰兒的家庭申請「居屋2024」時,可獲與「家有長者」同等優先揀樓待遇,《胡‧說樓市》將密切為大家跟進最新消息! 居屋2023已有最新攪珠結果 ...
可以上車置業是不少人的夢想,成功抽中政府的資助房屋計劃,更仿如中六合彩般,然而有買家卻因為透過資助房屋計劃「綠置居」購入單位,原本以為自己中了頭獎,揀樓後才發現是惡夢,整件事要由2021年11月開始說起,因為他所購入的單位為「租置計劃」下的二手公屋,等待收樓前才發現毗鄰單位為一名拾荒者,衛生環境惡劣,一瞬間把自己打了落地獄。 本文目錄. 事件始末. 個案1: 劉先生. 購入租置計劃單位. 得知毗鄰單位為拾荒者. 房屋署簽約前沒有安排睇樓. 要求重新選擇單位及延期成交. 房委會建議先成交. 個案2: 葉太. 向事主投訴反遭不禮貌對待. 涉事單位湧過百隻曱甴. 向管理公司及房屋署投訴無門. 派員清潔三至四天也未完事. 各人感受. 胡.說樓市. 葉太. 劉先生. 背後問題.
1. 「我想97回歸是一條死線。 」當年很多人視香港回歸為洪水猛獸,九七前紛紛賣樓走人;亦有人抱著良好願景跨過這條線,但誰也想不到,香港主權移交後,經濟卻急速逆轉,回歸後這22年來,香港樓市是悲,還是喜? 97年後樓市經歷長達五年跌浪. 回歸後22年間,港人經歷樓市一次又一次風浪。 1998年,本港樓價一年間暴瀉56%,但低處未算低,2000年科網股爆破,直至2003更出現「沙士」,人人自危。 只是回歸短短六年,本港樓價已累跌七成,負資產達破紀錄逾十萬。 有人一朝被蛇咬,十年怕草繩,也有人危中尋商機,食盡03至05年後的第一波反彈升浪。 1998年,本港樓價一年間暴瀉56%,但低處未算低,2000年科網股爆破,直至2003更出現「沙士」,人人自危。 當年55歲的何雨盈,反而由職場退下火線。