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- 什麼是「壓力測試」?
- 什麼是「供款佔入息比率」？
- 怎樣計算「壓力測試」?
- 「壓力測試」五大常見問題
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「壓力測試」是金管局在2010年要求銀行實施的一項審批按揭條件。過往買家申請銀行按揭，一般「供款佔入息」不多於五成已經可以，但在2010年起，申請按揭時要通過兩關。第一關，就是「供款佔入息比率」不得多於五成外；第二關，還需假設在現水平按息上升兩厘後，供款佔申請人月入不多於60%水平。其後，因二手樓價繼續攀升，終在2013年2月，政府把第二關的門檻進一步提升，需假設按息由現水平上升至三厘。隨著美國加息，金管局於2022年9月23日公布，將壓力測試要求重新放寬至假設加息兩厘，供款不能超過入息60%。 其後，金管局於2024年2月28日公布，美國加息周期可能步入尾聲，未來一段時間本港按揭息率進一步上升的機會較低。有見及此，金管局認為適宜暫停實施按揭的壓力測試要求，新安排適用於2024年2月28日或...
一般來說，我們向銀行承造按揭時，銀行會計算借款人的「供款佔入息比率」(DTI) DEBT TO INCOME RATIO，亦即借貸人每月總債務有幾多，並對照他們入息而定。以首次置業的買家計，要在按息加兩厘後，供款不超過入息的60%。但如果屬於第二套房，或者非自用性質，要求會再高一點，供款佔入息不可高於50%。
計算例子
用100萬元貸款額做例子，以現時息口2.875厘，樓按攤分30年來計算，每月供款就是3,951元，供款佔入息不多於一半去計算，月入有7,902元會通過第一關。但要通過「壓力測試」，則需要在現水平息口上調兩厘，月供變為4,149元，供款佔入息不多於六成的話，月入需要有8,820元才過到第二關。
簡單計算方程式
簡單來說，如果你每借貸一百萬元，在現行的按揭息率、及最長供款年期下，你每個月大約要預有8,820元入息，就可通過「壓力測試」；如果借貸二百萬元，則上調一倍，大約有17,640元收入便可以；以至一千萬元就要88,200元就足夠，如此類推。
問題1: 究竟我要有多少「收入」才可通過壓力測試?
答: 影響「壓力測試」的其中一個關鍵因素，就是申請人的「入息」，成為了銀行衡量借貸人實力因素之一。因此，怎樣去計算「收入」，就成為了能否通過「壓力測試」的重要元素。問題是市場上部份人屬於固定受薪外，也有一些屬非固定受薪，銀行也會採取不同策略來應對。
問題2: 如果我本身屬於「非固定收入」人士，銀行在審批按揭時，要通過「壓力測試」的難度會否增加?
答: 會! 如果「非固定收入」人士，銀行在審批按揭要求的入息證明文件較長外，背後還要視乎銀行怎樣看待「浮動收入」。下文會詳述「浮動收入」的各種計算。同時，值得注意，如果「首置客」打算申請「按揭保險」時，因按揭證券公司只接受「固定受薪」的首置買家申請，故按揭證券公司是不會接受「浮動收入」作為入息一部份。
問題3: 如果我本身有一些「隱藏債務」，銀行審批按揭時，會否影響「壓力測試」?
答: 絕對會! 「收入」直接影響供款佔入息比率，從而影響到「壓力測試」之外，如果借貸人本身有一些「債務」未清，是會影響銀行估算申請人的「收入」水平。特別是信用咭貸款、或一些私人貸款，均對計算「壓力測試」有影響。
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