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  1. www.wuchatprop.com.hk › 美國零息至2022年-港銀收緊【按揭利率】美國聯儲局料零息至2022年，港銀卻收緊按揭審批

    2020年6月11日 · 在港美息差仍有距離，以及將有京東等大型新股來港上市，資金持續流入香港，港匯連日觸及強方兌換水平，促使金管局連番入市，預計明日本港銀行體系結餘將增加至1,221.27億港元。作為H按基準利率的1個月期本港銀行同業拆息(HIBOR)，今日再跌近13點子

  2. www.wuchatprop.com.hk › 美國加息2022年3月-香港樓價【美國加息】香港樓價會唔會冧? 同你分析未來息口走勢!(附影片)

    • 2022年3月美國聯儲局議息結果
    • 美國今年加幾多次息?
    • 點解要加息?
    • 香港按息會否跟加?
    • 供樓有咩影響?
    • 用定息按揭可以嗎?
    • 香港樓市會因加息而冧市嗎?
    • 胡‧說樓市 X Roots按揭獨家優惠!

    聯儲局表示，美國經濟活動與就業市場持續穩健，但通脹仍然升溫，而且俄烏戰爭為美國經濟帶來高度不確定因素，聯儲局最終決定加息四分一厘。同時聯儲局主席鮑威爾都表明，今年將會穩步加息，未來會視乎數據表現，若情況適宜更快加息，亦預告最快5月公布縮表。至於香港樓按，暫時未見實質影響，匯豐銀行於今午公布，維持最優惠利率(P)不變。

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    今次聯儲局加息四分一厘，市場都早已預期，反而聯儲局決定不加息，才會令市場驚訝，因為根據利率期貨數據顯示，高達93%的投資者都預期聯儲局會加息，亦有36%的投資者預期今年餘下的六次議息會議，每次都會公布加息25點子，亦即至今年底時，美國息口會升至約2厘水平，究竟這是否一個很高的水平? 非也，只是回復疫情前的水平，當時的利率介乎2至2.5厘之間。 這是市場所預期的走向，聯儲局官員又怎樣想? 每次議息我們都會參考其會議紀錄的字眼，今次的點陣圖亦反映，聯儲局公開市場委員會都一致預期，今年的加息步伐會較快，預計今年年底利率將升至1.75至2厘，預測中位數1.9厘，意味今年之後每次議息會議都可能加息。看完這份議息聲明後，今年的息率走勢，起碼大家都心中有數吧。 不過，聯儲局官員的取態當然會變，改變則視乎美...

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    為何美國在疫情開始減弱時，就要急著加息? 最主要的指標就是美國通脹。根據最新的數據，2月份美國通脹升至7.9%，創40年新高，遠高於聯儲局2%的長期目標，促使聯儲局更著緊要加息，為何如此? 當然，物價上升是反映經濟增長的其中一個指標，但目前美國的疫情才剛紓緩，為何會迎來這麼激烈的通脹? 其中一個原因是環球供應鏈受阻所帶來的輸入性通脹。 除了本土需求反彈之外，疫症亦令環球供應鏈受阻，主要生產國的勞動力及原材料短缺，而且環球疫症大爆發以來，船運成本一直高企，根據海運諮詢公司Drewry的世界貨櫃運費指數顯示，標準貨櫃平均運費仍然高企於9,279美元，都直接導致美國2月通脹大升，但更令人憂慮的是，撇除通脹因素的實質工資增長，2月份錄得按年2.6%的跌幅，為連續11個月下跌，如果消費物價與實質經濟增...

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    既然美國重啟加息周期，香港利率會否跟加呢? 匯豐今日中午已跟你說不會，不過即使加，相信亦不會緊隨。為何? 自2008年金融海嘯之後，美國聯儲局實行超低息政策，以及史無前例的量化寬鬆政策印銀紙，過去14年以來，實行聯繫匯率的香港接了不少熱錢，至今銀行體系結餘，超過3,000億元，遠高於2007年底的106億元，金管局用來吸走市場游資的未償還外匯基金票據總額亦有1.2萬億元，換言之銀行體系總共有約1.5萬億元的彈藥。為甚麼會說這些是彈藥呢? 因為當港美息差拉闊，聯繫匯率下資金自然有套利活動，從港元流向美元，而這1.5萬億元，正正是香港銀行體系尚餘多少資金，資金之龐大，即使港美息差拉闊至2厘，相信亦不足以衝擊香港的金融體系，亦不足以促使銀行急劇加息。 參考2016年至2019年間的加息周期，美國累...

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    當然，除了最優惠利率外，本港拆息亦會受短期資金流向而改變，而本港有超過90%按揭都採用H按，故拆息變動隨時令你供貴樓，問題是，會供貴多少? 以一層$800萬的物業計算，若借90%按揭，還款期30年，以目前H按的實際按息大約1.5厘計算，每月供款$26,091，若實際按息升至目前的封頂息率2.5厘，每月供款$29,871，相差只是$3,780。 假設最壞情況下，封頂息率升至4.5厘，每月供款則升至$38,305，與現時供款相差$12,214，如果是這樣，會否觸發大規模按揭違約? 我們認為機會不大，第一，過去多年金管局實施的風險管理措施，亦即壓力測試，已要求申請人證明，在假設加息三厘下，仍有充裕的還款能力；第二，目前新造按揭平均成數只有56%，可見香港住宅物業沒有過度借貸情況。

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    由於美國通脹高企，可能你會憂慮美國加息會再加快，導致香港拆息急升，這種情況下，用定息按揭預先鎖死利息風險可以嗎? 可以。 以$800萬樓價為例，如申請10年期的定息按揭，利率為2.1厘，借90%連按保上會，每月還款$28,261，對比現時選用H按的業主，目前H按實際按息約1.6厘，每月供款只是$26,455，表面上現階段申請定息按揭並不划算。 不過，若美國加息後香港短期銀根變緊，推升拆息，假設P不變下，H按的封頂息率為2.5厘，屆時月供便會升至$29,871，這個情況下，定息計劃便變得划算。 可能你會說，那我可以先在此刻供H按，如果兩至三年後加息，再轉至定息按揭，那就勝利了(公就我贏、字就你輸)。當然不會，因為定息按揭的利率會不時調整，今日銀行或者提供10年期2.1厘的定息息率，但兩三年後可...

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    短期而言，單純只計算美國加息，會否導致香港樓市冧市呢? 如果綜合以上分析，包括香港銀行體系穩定性、按揭成數比率，以及供款能力等，似乎機會不大，參考歷史數據，每次美國進入加息周期，本港樓價亦非有絕對的聯動，如2016至2019年的加息周期，香港樓價就升了約27%；2004年至2006年的加息周期間，香港樓價亦升了13%。 為何會這樣? 除利率之外，樓市亦受多重因素影響，包括本港經濟情況、供求關係、政策走向等，而作為傳統的投資工具之一，目前物業價格的走勢，某程度上已反映出市場對以上種種因素的預期，要導致樓價大跌，暫時未見美國加息會成為壓死駱駝的最後一根稻草。 然而，我們必須強調，根據歷史，導致樓價大冧的往往是難以預測，而且來勢洶洶的因素，包括中英談判、金融風暴、沙士等，俄烏局勢會否演變成完美風暴...

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  3. www.wuchatprop.com.hk › 高盛料社會動盪加劇-港樓價【港版國安法】高盛料社會動盪加劇 港樓價將跌25% | 胡‧說樓市

    1. 本月初投資銀行花旗曾預期，本港樓價將於今個月反彈 ，言猶在耳，上周四 (21日)突然傳出港版國安法將納入《基本法》附件三，消息再為本港，以至中美政治氣候帶來陰霾。 在不明朗因素籠罩下，另一投行高盛最近卻發表研究報告，預測本港樓價將跌25%。 延伸閱讀：【港版國安法】拆息急升至1厘以上 市場憂慮會否爆發？ 高盛料本港今年經濟為98年後最差. 高盛指，預計港版國安法將帶來新一波的社會動盪，同時增加本港局勢的不明朗因素，預計最壞情況，本港樓價與租金較去年中的跌幅將再擴大5至10個百分點，跌幅有可能達25%。 高盛認為，本港的政治爭拗將阻礙疫情後的經濟復甦之路，預計今年本港的GDP將按年倒退5.2%，創1998年亞洲金融風暴後最差表現，至明年則會回升9.4%。 高盛預測香港樓價.

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  5. www.wuchatprop.com.hk › 減息-按揭-供樓【供樓注意】美國緊急降息 業主和準買家要知的三件事！

    Watch on. 「武漢肺炎」陸續在多個國家爆發，歐、美、日、韓無一倖免，環球經濟活動陷入冰點之際，美國聯儲局早前突然公布緊急減息半厘。 消息猶如向市場投下震撼彈，隨時左右環球資產市場的走向，作為業主或者準買家的你們，又有甚麼需要留意？ 當中有三件事必須要知！ 第一件事：供樓人士慳幾多？ 基本上每次調整最優惠利率，不單對新造按揭，就連全港所有業主都有影響，問題是供款影響又有幾大? 匯豐今日公布最優惠利率 (P)維持不變，亦即採用P按或H按的封頂利率將不受影響。 主要因為美國於2015年至2018年間累計加息2.25厘，但港銀只輕微加息八分一厘，幅度一直落後，至去年10月，P卻再度回落八分一厘，香港仍然一直處於超低息階段，基本上減無可減。 延伸閱讀：新舊按揭保險計劃有咩分別？ 即睇申請須知！

  6. www.wuchatprop.com.hk › 美國加息0-75厘-三個月內h按【美國加息0.75厘: 深入分析】三個月內H按已逐步追貼定息! | 胡‧ ...

    在港元持續流走下，銀行體系的短期資金池逐步收窄，銀行同業拆息無可避免上升，1個月拆息 (HIBOR)已升至24個月新高，最新報0.58厘，若以普遍新造H按息率H+1.3厘計算，實際按息已升至約1.9厘。. 我們3月美國重啟開息周期時所報道，當時10年期定息按揭息率僅為2. ...

  7. www.wuchatprop.com.hk › fulcrum講投資-不要懼怕加息【Fulcrum講投資】2022英國物業投資策略: 不要懼怕加息，它是經 ...

    1. (客戶資訊)美聯儲的貨幣政策立場愈來愈鷹派，風險資產價格動盪，但不要誤解加息，它很多時候是經濟蓬勃的象徵，也不要過份憂慮，美聯儲不會因為對抗通脹而不顧經濟復甦。 如果過份憂慮滯脹，可能會錯失良機。 更關鍵的是如何部署？ 美聯儲的改變. 美國通脹加速至30年最強的7%，無論是甚麼原因，都已經帶來了不少問題。 通脹正在消耗需求，但經濟毫無獲益。 美聯儲原先希望更長期的貨幣刺激可深度加強勞動市場，可惜疫情改變了工作心態，強勁需求錯配前所未有的供應短缺，職位增長不夠火紅，但工資增長超越5%。 美國通脹加速至30年最強.

  8. www.wuchatprop.com.hk › property › wcp_20221120153201_7773【長沙灣The Campton】半新盤｜西九龍黃金地段 | 胡‧說樓市

    2022年12月28日 · 間隔實用：特長客廳連露台，開放式廚房. 開揚光猛：座向北至東北，眺望畢架山. 設備齊全：靚裝會所，有24小時健身房、游泳池、麻雀室等設施. 交通便利：長沙灣及深水埗地鐵站（步行5分鐘）；往港九新界各區巴士站（步行1分鐘）. 配套完善：鄰近 ...