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2024年4月15日 · 描述. 業主放售 免佣. 一廳一房 有浴室有廚房. 10分鐘步行到觀塘站. 瑞寧樓位於觀塘雲漢街2-24號. 小學校網為48。 中學校網為觀塘區。 地址. 在Google地圖上打開. 地址雲漢街瑞寧樓4樓. 地區九龍區.
- 項目背景及特色
- 區內一二手呎價與租務
- 未來區內供應
- 胡‧說評分
- 揀盤策略
- 價單及揀樓攻略分析
- 付款辦法分析
- 供款實例
「GRAND VICTORIA」，中文名「維港匯」，前身是「長沙灣副食品批發市場第二期」的一部份，用以發展作工業用途及貨物裝卸用途，整幅用地在城規會的《分區計劃大綱圖》均為「其他指定用途」註明「貨物裝卸區、批發市場及工業–辦公室用地」地帶；部份則劃為「其他指定用途」註明「批發市場」。當時區內部份用地曾以短租形式撥予路政署，用作廣深港高鐵的臨時躉船轉運站。 地皮座落在「連翔道」及「興華西街」交界，佔地約9.5公頃的用地，東面是「長沙灣副食品批發市場」、北面則為「西北九龍填海區第6號地盤」(興建為公屋「海達邨」)、西面為「新世界第一渡輪船廠」。長久以來工業味道濃厚的這幅用地，隨著市場對住宅需增加，規劃署2013年部署進行改劃，建議把地皮改劃作住宅項目發展。
市場對「GRAND VICTORIA」的承接有一點點顧慮，除了因地價成本高昂，還因為比起「GRAND VICTORIA」更加鄰近港鐵站，正正座落在南昌站上蓋的「匯璽」，也賣得頗為乏力，入伙時的租金也頗受壓。更重要一點，就是手持「GRAND VICTORIA」的同一預算，準買家是否也可以考慮發展已漸見成熟的「西九四小龍」。現時「西九四小龍」的二手造價只是「GRAND VICTORIA」的地價而已。
嘉里鴻基貨倉
除非本身對海景有特別訴求，否則數年後，區內有其他選擇可供應。最大規模，莫過於由嘉里牽頭發展的「嘉里鴻基貨倉」。項目由嘉里、新地及華潤持有，於2018年獲批城規會准建3,140個住宅單位，其後在2019年時，發展商提出修訂方案，將單位數目步增加至3,647個單位。整個項目會分兩個地盤發展，合共提供7座住宅單位，物業在3層平台之上興建不多於42-45層高住宅，會被視乎未來的市區供應重鎮。這個項目會較近港鐵站，但卻未必有海景望，故買家需自行作出取捨，當中要考慮的是「GRAND VICTORIA」的海景，是否真的如此吸引呢?我們稍後會作出分析。
長沙灣蔬菜批發市場
另一個較大規模的長遠供應，就是「長沙灣蔬菜批發市場」。「長沙灣蔬菜批發市場」於1965年啓業，佔地203,799呎，規劃署早於1994年表示，市場在長沙灣現址經營屬不當使用珍貴土地；1998年，相關範圍被劃作住宅用地，原定用作發展公共房屋。2011年食衞局曾諮詢漁護署，計劃把長沙灣蔬菜批發市場遷走，以釋出土地作住宅發展，而政府曾計劃興建3,350個居屋單位，但暫時未知最新進展。
因此，在衡量及歸納各項因素後，按位置交通、配套、間隔及景觀等因素，以20分為滿分的話，望維港景可取得較高分數，間隔也多樣化，但卻有較大比例的黑廁單位，但內櫳設計上也採用了不少弧型玻璃，兩房開放式廚房也採近梗廚設計，所以我們會給予我們4分。至於交通需步行約七至八分鐘往南昌站，故只能給予3分；配套匱乏下也只能給予2分。《胡‧說樓市》編輯團隊共給予「GRAND VICTORIA」13分。
共由四座組成的「GRAND VICTORIA」，全盤共有1,437個單位，其中第一期提供524伙，由開放式至四房開則也有提供，所以開則尚算多樣化。其中兩三房的變化最多端，兩房會分梗廠與開廚之分，而開廚則設有玻璃間牆，增加改間隔的自由度；三房單位全屬套房設計、以及設有工人房及工人廁，部份還加添儲物室，我們會在下方詳情作出剖析。
首推全盤級別最差單位
「GRAND VICTORIA」在三月四日開出首張價單，合共108個單位，平均呎價30,785元，若扣除最高20%折扣額後，即供平均呎價24,628元呎，相當於跟「匯璽三期」的一手價差不多，就被市場形容為發展商面對現實，開價上有三點要提一提。首先，今次第一批價單，超過一半單位集中在質素最次級的「3B座」，景觀望西南向垃圾轉運站的一類。第一及二座更是一個單位也沒有推出。
回報跟樓價不成正比
發展商標榜「GRAND VICTORIA」的入場價641.6萬元，價位看似震撼市場，但實情購入只是一個開放式單位，但值得留意，「匯璽」開放式單位租值大約只是13,000元左右，若按這個價格來估計，在未扣除管理費前，「GRAND VICTORIA」部份開放式單位的回報也會跌至兩厘以下，回報只有1.8厘-2.4厘之間。若以一房單位為例子，現時租值約16,500元計算，回報約有2.4-2.7厘水平。重點還要在沒有大幅度折讓前提下，投資客要買GRAND VICTORIA「期貨」，又何不比較一下「匯璽」即買即收租的選擇呢?
首張價單棄選「三房」單位
除了衡量回報是否追得上、以及上述我們提及的景觀缺陷等因素外，若真的叠埋心水打算認購的買家，在首張價單上的揀樓上並不算太過困難。首張價單中，如果想選開放式單位就一定要入票(當然自行衡量其回報問題!!)，首批有推出，按樓價排序。兩房單位按次序首選兩房開廚(沒有玻璃間牆)、次選兩房開廚(有玻璃間牆)或視乎負擔選「兩房儲物室」，但就要棄選「兩房梗廚」類別。但要提一提，兩房開廚(有玻璃間牆)是幾柱中的首選，故要認購兩房須在第一輪入票。反觀若選購「三房一套連工人房及工人廁」的買家，則可守一守，因為第一張價單的單位並只屬幾柱中的尾選。
表面上，今次發展商共提供了九種付款辦法，但實情細分只是三種，分為即供方式的「180天付款辦法」、一年成交的「360天付款辦法」、以及建築期付款。當然折扣額都會有所不同，愈遲成交上會的付款辦法，可獲取的折扣額愈低，反之亦然。針對部份銀碼已經超出了按保門檻的單位，尤其是選購兩房或以上，則可以再搭配「備用二按」付款方式，但當然折扣額會稍作縮減；而如果選購「三房一套連工人房及工人廁」的高層單位 (註: 第一張價單3A座11-16樓A室)則可選擇「輕鬆置業一按貸款」。
為了讓大家更清楚供款方式，我們選取了三個單位，包括全場最平的入場單位、一個三房一套連工人房工人廁高層，剛好可以選用發展商一按計劃的單位；以及一個樓價剛過1000萬元的兩房、卻又未能夠夠選擇一按及新按保的單位，其在不同情況下的供款會有什麼表現。
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1. 新居屋揀樓攻略最後一站，我們來到將軍澳「雍明苑」，當周邊私樓「SAVANNAH」、「海翩匯」平均賣價高達17,000元呎，這個由兩座組成，提供1,395個新居屋項目，折算平均呎價僅7,512元呎，平均每伙約290.3萬元。 A座被樓景包圍. 有鄰近港鐵「將軍澳」站優勢，經過毗鄰「播道書院」繞出去，就可以很輕易來到鐵路站，還可倚賴區內大型商場「#POPCORN」，唯獨最大缺點是周邊環境較密質質。 以景觀來說，基本上樓盤外圍四邊也被樓景包圍，所以因景觀致使分野並不算太大。 例如，A座「7-12室」以及「17-18室」面向私樓「海翩匯」平均呎價7,604元，較A座「19-20室」及「21-25室」則望向「播道書院」的7,557元，兩者差距不足1%。 比較AB座之間，就以B座更參差一點。
上車 尚文苑 居屋 荃灣 買樓. 上星期講過居屋王，又講過最平新居屋，今日轉睇規模最細的新居屋：荃灣「尚文苑」。 一幅地盤僅得0.5公頃的蚊型地，最終卻興建494個單位，平均呎價7,179元。 一層十三個單位共用三部電梯，地盤飽受斜坡及公路夾擊，是環境的先天缺陷。 面向「德士古道」方向的單位，包括樓盤「1-5室」，所受到交通噪音滋擾的問題最嚴重。
樓盤最大賣點就是鄰近「西營盤站」，由站口向左轉繞過一條小彎路已可抵達，所以即使「尚瓏」的西營盤，周邊環境比較老化，附近街舖都以專售賣海味蔘茸，而樓上多為一些日久失修的舊式樓宇，但其位置上卻佔盡優勢。
淡馬錫有份發展的住宅. 由馬來西亞「國庫控股」及新加坡「淡馬錫」合作發展的「MARINA ONE RESIDENCES」就坐落於此，本身是個集商業、寫字樓及住宅大型綜合發展項目，基座設大型商場，還有兩座樓高30層寫字樓，社交媒體「FACEBOOK」、「保誠保險」、「BP石油 ...
