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  4. 居者有其屋計劃 - 维基百科,自由的百科全书

    zh.wikipedia.org › wiki › 居者有其屋計劃
    • 概述
    • 歷史
    • 分類與命名
    • 售樓資料的發放
    • 停售居屋及處理停售後的剩餘居屋單位
    • 剩餘居屋單位及停售居屋之後遺症
    • 復建新居屋
    • 公眾誤解
    • 評論
    • 醜聞

    計劃原意是為收入不足以購買私人樓宇的市民,提供私人樓宇以外的自置居所選擇。亦可讓收入相對較高之公屋住戶(公屋富戶)加快騰出公屋單位,供有需要的人入住。 香港另一主要資助房屋機構香港房屋協會也有類似專案,名為住宅發售計劃(Flat For Sale Scheme),此計劃從2012年起改名為資助出售房屋計劃,轉售限制、發售模式和售價與居屋類同,計劃下的項目很多時會連同某幾期的居屋一併出售或獨立出售(若與居屋一併出售,將由房委會統一收集申請及本票)。 居屋業主因單位未補價關係,所以在限制下不可私自進行物業按揭,如果業主有財政困難需要按揭周轉,可考慮房委會/房屋署的「重新按揭」(加按)計劃。

    1972年,香港政府推行十年建屋計劃,增加公共房屋的單位數量。1976年開始著手推行,到了1978年,首批居者有其屋屋苑正式推出,分別是葵涌悅麗苑、觀塘順緻苑、柴灣山翠苑、何文田俊民苑、香港仔漁暉苑及沙田穗禾苑,當時這些單位的售價大約是12萬港元;1979年首個居屋屋苑順緻苑落成入伙。 從第二期起房委會以平均每年一期,再細分最小一個銷售階段至最多四個銷售階段(即:甲、乙、丙及丁)的階段發售,最後一期正式推出的為第24期甲(而歷年來被取消的期數只有23期乙、24期乙及25期所有階段),2003-2011年期間停建居屋,而2014年12月房委會重推新居屋接受申請,而銷售階段改以年份劃分。 從居屋22期甲起,除了出售一手居屋單位,亦同時出售租者置其屋計劃轄下未售公屋單位,但由於政府有意縮短公屋輪候年期,此等安排在2001年取消。 2001年9月3日,政務司司長曾蔭權取得行政長官的同意後,要求房委會主席暫停發售居屋第23期乙,直至2002年6月底為止,希望能夠解決居屋市場侵蝕私營市場的問題。 2002年,香港政府推出孫九招,宣佈無限期擱置居者有其屋計劃,即不會再興建新的居屋及住宅發售計劃屋苑。2005年起,多名立法會議員建議政府重新推出居者有其屋計劃,甚至有公屋居民寧願交出其單位,也希望能重新推出居屋,但屢次被政府拒絕。直至2011年,在中央政府施壓後,香港政府正式宣佈復建居屋,首批復建新居屋已於2014年12月份公開接受申請,次批則於2016年2月接受申請,其後也會每年一期(但不再細分階段)推出新單位發售(除2015年外)。

    由房委會所發展的資助出售屋苑(包括居者有其屋計劃、重建置業計劃、可租可買計劃及綠表置居計劃)英文名稱一般以中文名稱的香港政府粵語拼音,再按英國的council housing傳統,把Court 字放在「苑」名尾綴。而屋苑的中文名稱,一般以吉祥用詞/寓意/動物命名,如黃大仙區的龍蟠苑、天馬苑、鵬程苑及南區香港仔的鴻福苑;或配合附近地方特色/配合附近屋邨/屋苑/街道名字來命名的,不同地區的居屋屋苑,很多時會使用不同的共通字來命名,詳情如下。 至於私人參建居屋則無特定命名規則(而在樓宇方面,若房委會自行發展的屋苑設有多於一幢大廈,則會為每座大廈命名,其中一個共通字一般會來自屋苑名稱,並一律附以「閣」(House)作尾綴;而私人參建居屋則一般以數目字/英文字母作為座號來稱呼各座樓宇,且一般比較少為每座樓宇作個別命名,只有早期數個私人參建居屋計劃屋苑是按照這樣的做法,例如:置樂花園、宏德居、大埔廣場、新興花園、澤豐花園等;但其樓宇名稱尾綴則比較多完化,計有「苑」(Yuen)、「樓」(House) 、「閣」(Court)等字眼;最後一個為每座樓宇作個別命名的私人參建居屋計劃屋苑為1988年8月推出發售的澤豐花園,而最後一座樓宇作個別命名的是其中的第2期第5座的澤富樓 (英語:Opulent House)。

    房委會在銷售第一期居屋開始,即在居者有其屋中心向公眾派發售樓書,並在各房委會及房協屋邨辦事處、各區政務處派發申請表及售樓簡介,而價目表及售樓書補充附錄則另函向入選申請人寄上;直到1991年的第13期乙開始至第24期甲,房委會則只向公眾派發申請表及售樓簡介,而售樓書、售樓書補充附錄(此附錄非每期/每銷售階段設有,主要因為該期樓書過厚,而另行以單色印製,內容主要是提供該期所出售屋苑的非住宅部份的平面圖)/ 私人發展商為其所印製的私人參建居屋屋苑的售樓書(如有) / 房協所印製的住宅發售計劃售樓書(如有)及該銷售階段所有屋苑的價目表,則在至少在揀樓前一星期,以掛號郵寄方式向入選申請人提供,但僅樓書及價目簡要同時在售樓網站上公佈。 雖然於2013年4月生效的一手住宅物業銷售條例(香港法例第621章)除部份條款外不包括監管房委會公營房屋,但房委會仍向公眾提供售樓說明書及價單,而其中售樓說明書必須是在之前的三個月之內印制或檢視、或檢視及修改;而首個按此規定提供售樓資料的屋苑為天頌苑一期(貨尾單位)。而從2016年起,售樓資料分兩階段發放:申請期開始前,會先於售樓網站上公佈售樓簡介、鳥瞰圖及公契(已包括整個屋苑的建築平面圖,一般由房委會外判商按照已有圖則簡化後重新繪製);而在揀樓期開始前7天,才在網上公佈售樓書及價單,並同時將樓書郵寄予入選申請人。 但相對於私人一手住宅物業,房委會以「縮減籌備工作所需時間及金錢」為由,不設清水房示範單位及只用建築信息模擬技術製作的虛擬示範單位短片。有評論認為是對消費者不公平,政府不多理會市民的感受。

    2001年,基於樓市低迷,以及政府打算將公屋輪候時間縮短至三年,政府宣佈暫時停售居屋,而整批擬售的第23期乙居屋,包括前逸東苑首批樓宇、前富泰苑、前天恆苑及前逸天苑等(根據2001年出版的《香港街道大廈詳圖》,天逸邨原本是居屋屋苑「逸天苑」,逸字在前,天字在後,而不是「天逸苑」,有別於天水圍區內屋邨屋苑慣用的天字在前)即時轉作公屋出租。故此,在居屋第23期甲後,下一期為第24期甲,而沒有第23期乙。 到了2002年,香港政府認為私人住宅物業應由私人發展商以市場作主導興建,受私人發展商的施壓之下,宣布無限期停止建造和售賣居屋。而當時仍然建築中或已建成的居屋屋苑有一部份轉為公屋,如柴灣興翠苑、葵芳葵屏苑、將軍澳健明苑、前逸東苑次批樓宇及天水圍俊宏軒等;一部份(15幢共4304伙,其中11幢、2723伙由警務處宿舍組支配,其他由消防、海關等部隊分派)售予政府後轉作政府宿舍,如葵馥苑、葵蓉苑、油美苑及高翔苑等;另一部份則售予合作的發展商,如紅磡紅灣半島則售予發展商新世界發展(新鴻基地產其後與新世界發展聯合發展該物業)。 至於未有明確用途,以及位已於部份出售屋苑的剩餘居屋,則一直空置至2007年及以後,才分階段出售,直至2013年售罄。 而在2005年,政府亦先後打算將部份剩餘居屋單位改作低星級賓館或售予華潤集團作「分時渡假」服務式公寓、又或者考慮售予房協作為公屋用途(僅瓊軒苑、東濤苑及油翠苑),以振興旅遊業,但經驗證後並不可行,重新以剩餘居屋計劃方式出售。 此外,山谷道邨地皮原提供4504個居屋單位,不過因「孫九招」推出而終止計劃。部份土地現時用作港鐵何文田站,另一部份土地由房委會於2002年交還政府,並於2010年拍賣,由新鴻基地產投得作私人住宅發展用途,現已變成超級豪宅天鑄。另一個位於調景嶺、鄰近彩明苑的居屋項目,原擬於2006年底提供7幢共4788伙靈活型大廈居屋單位,亦同樣因此胎死腹中,最後成為現時香港知專設計學院校舍、調景嶺公共圖書館及調景嶺體育館。

    2009年起,香港樓市在金融海嘯過後興旺,加上每日150人新來港人士,新型的豪宅越建越多,呎價也不斷增加,更帶動附近一帶較舊的私人住宅,打擊了不少有意自置物業的中產和低層家庭。儘管政府在2010年1月至4月期間把所有居屋貨尾單位推出發售,但單位為數不多,而且大部份都是分佈於新界區,對於要到市區上班的人士相當不便;而地處市區的剩餘居屋單位也出現了大批唐樓家庭及單身「80後」人士的「搶購潮」。儘管香港政府把所有剩餘居屋「貨尾」單位一次性推售,對於全香港大多數仍居於公屋或唐樓的中產人士仍未得到置業機會,故此這方法仍未達至普羅大眾置業的目標。社會各界要求復建居屋的聲音越來越強烈。

    2010年夏,香港政府進行資助市民置業的公眾諮詢,初步發現大部份市民都希望復建居屋。港府於是在8月11日初步表示會復建居屋,為基層市民置業。但房委會表示絕不會介入於新居屋的發展和建築工程,另外不會進行太大規模興建,而且申請此類居屋的家庭的有關要求也會有所不同,但也會低於平均市價出售,故稱之為「非傳統居屋」。 2011年中,國務院港澳辦主任王光亞訪港,向特區政府表示「避免讓香港的房屋問題演變成政治問題」,要求特區政府加倍關注,解決市民住屋問題。2011年8月,國務院副總理李克強訪問香港,訪港期間特別關注香港房屋問題,被外界認為是中央政府希望特區政府復建居屋。同年10月12日,時任香港行政長官曾蔭權發表他的最後一份施政報告,正式宣佈復建居屋,而安排則改為與原來居屋相同。 2014年7月,傳媒報導房委會計劃於該年12月,發售首批復建居屋,包括5個居屋屋苑共2160個單位。

    由於居屋設有綠表(正租住或輪候公屋的居民,或按照公務員房屋資助制度下申請居屋配額的基層公務員)及白表(非公屋居民)的申請制度,很多人誤將白表申請制度的功效過分擴大,將居屋解說為政府打壓樓市、平抑樓價上升的工具。然而,由始至終居屋計劃的設計其實相當側重綠表的申請,約八成居屋單位會提供予綠表申請人,而居屋計劃的設計原意是通過安排較富裕的公屋居民(即公屋富戶)置業,讓他們放棄租住公屋,從而騰出公屋單位以供收入較低、更有需要入住公屋的市民,以促進社會流動性。相對於綠表的申請,只有兩成居屋單位會提供予白表申請人,當初白表申請制度純粹是優化計劃,避免有意購買居屋、但未租住公屋單位申請人為求申請而胡亂申請公屋租住,影響真正有需要租住公屋的市民。

    社會各界對居屋的評論頗為兩極化。贊成者認為在香港政府「高地價政策」之下,居屋計劃能滿足低收入者置業的意欲,使原本居於公共屋邨或唐樓之中產階層家庭置業。反對者則認為居屋計劃超越政府市場管理者及應只提供基本生活保障的身份和責任,直接進入市場提供商品,擾亂市場運作。 而2014年12月起所推出的新居屋,質素跟公屋相若,加上定價較高,難以吸引綠表客(公共屋邨的人士)放棄現居單位。到2017年有驗樓師驗樓後,發現單位交樓質素欠佳,如門框出現罅隙、地板露出鋼筋、鎅損腳及地台嚴重不平。其次有空心牆、廁所地台不去水的問題及牆身滲水嚴重。其中尚翠苑一個單位內廚房及廁所抽取4個水辦化驗,發現2個頭浸水水辦含鉛量超標44%及28%,業主對化驗結果感詫異。團體批評居屋質素每況愈下,質疑房署為趕工犧牲質素。 私人參建居屋方面,評論認為它們質素較難有保證,因為政府在建屋前,已經預先告知發展商以指定價格保證回購全部私人參建居屋的住宅單位,也就是發展商因為不用顧慮這些單位的銷情,便可以設法節省建造成本,最終使得建成的單位質素不佳。部份評論建議推出「混合發展計劃」,雖然政府在收地上收入會減少,但因為加入了隨機抽取機制抽取部份大廈作為居屋出售,發展商無法知道哪些大廈會被抽中作為居屋、哪些大廈會留作私人樓宇出售,故此建成的單位質素較有保證。鴨脷洲深灣軒及長沙灣碧海藍天是僅有的兩個「混合發展計劃」,但後來因為1997年亞洲金融風暴,樓價大跌,「混合發展計劃」被迫腰斬。

    短樁事件

    2000年,香港爆發居屋短樁醜聞,位於沙田圓洲角的愉翠苑有兩幢大廈因大部份樁柱短樁導致樓宇傾斜而被迫拆卸,而像元朗天水圍的天頌苑這些短樁情況嚴重的居屋亦需要作維修補樁工程。並承諾額外十年結構保養,於2007年仍未出售全數有問題居屋給市民。房屋署於2007年銷售曾出現結構問題的剩餘居屋單位提供額外十年結構安全保證作為招來吸引市民購買此曾出現結構問題樓宇。 天水圍天頌苑短樁醜聞,廉政公署先後控告7人,於2003年經審訊後,只有兩名品質控制工程師及助理工程監督被判串謀訛騙罪成判監7年。兩人上訴得直,案件原發還高院重審,惟兩人最後選擇認罪,於高院同被判囚4年8個月,短樁事件成為主權移交10年公屋工程最大醜聞,部份工程監督卻仍在房署工作。纏繞多年的短樁案亦告一段落。 因1999至2000年間,東涌、天水圍、油塘等房屋署公營房屋地盤接連出現短樁。廉政公署於2007年拍攝《廉政行動2007》第二集之〈沙丘城堡〉改編自沙田愉翠苑短樁案。並於無綫電視翡翠台播出。

    紅灣半島事件

    2004年,紅灣半島的發展商新世界發展與其後購得紅灣半島一半權益的新鴻基地產,宣布清拆紅灣半島,引起社會各界嘩然。社會輿論亦反對清拆紅灣半島,指清拆是浪費的行為。2004年12月10日,由於當時屋宇署指出可以批出清拆令,但不容許發展商更改總建築圖則,使發展商即使清拆了也只能建一座完全一樣的樓宇,兩大發展商由於受各界反對,被迫宣布擱置清拆計劃,事件才告平息。新世界發展及新鴻基地產於是將紅灣半島翻新,並更名為海濱南岸(Harbour Place),2008年以私人物業形式出售。 2008年8月,事隔4年,但餘波未了。前房屋及規劃地政局常任秘書長梁展文,因為這起事件,使其在各界的壓力下,並無出任新世界中國的執行董事及副董事總經理。

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  7. 貝沙灣海景四房每月9.3萬租出 | 星島日報

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  8. 睇樓王|藍田滙景花園 鑽石形寬廣廳 | 星島日報

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