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2024年4月14日 · 買樓程序2023｜無論在香港買新樓還是二手樓，買賣樓宇過程中涉及許多步驟和程序。 下文將詳細介紹香港買二手樓流程，包括銀行估價、買樓按揭、委託律師樓、驗樓、收樓程序等資訊。 買樓程序 1.確定買樓預算. 決定購買物業前，第一步就是確定你的預算。 預算應包括首期，律師費，印花稅和裝修費等開支。 買樓程序 2.查冊及銀行估價. 不同的屋苑有不同的設施和環境，買家應該根據自己的需求和生活方式來選擇合適的屋苑。 在找到符合預算的物業後，記得進行物業查冊，以確保該單位不存在業權爭議、或是兇殺現場等可能影響銀行批核按揭的問題。 若然物業曾經發生兇案，銀行或會調高貸款利率，因此，對於購房經驗較少的買家來說，最好避免此類物業。 此外，買家應該撥打電話到銀行查詢初步評估價格，以確認賣家的要價是否合理。
- 第1步：揀啱符合預算的心儀物業
- 第2步：簽署臨時買賣合約
- 第3步：聘用on List律師樓
- 第4步：申請按揭
- 第5步：簽署正式買賣合約
- 第6步：驗樓
- 第7步：對數及支付尾數
- 第8步：交鎖匙及收樓
經過尋尋覓覓，找到符合預算的心儀物業後，記得為物業進行查冊，確保單位沒有業權爭議、維修令、兇宅等可能影響銀行審批按揭的問題。當然，即使是兇宅亦不代表不能做按揭，只是銀行要按個別情況進行審批，最終貸款金額和利率可能未如理想，故經驗較少上車客這類物業可免則免。 另外，你應致電銀行查詢初步估價，以確認賣家的開價是否合理。倘若賣家叫價比銀行估價高出太多，新買家或未必能借足所需按揭，而銀行估價不足，亦是準買家向業主「鋤價」的常見理由之一。萬事俱備後，才拍板交易。 如想確保自己能順利申請到按揭，亦可向銀行申請預先批核，減少申請按揭時的出錯風險。
地產代理會為買賣雙方預備臨時買賣合約，除列明成交價及物業基本資料外，一般亦包括交易日期、單位內櫳狀況備註事項（如是否曾改動間隔）、連同哪些傢俬電器交吉，以至雙方須向地產代理支付的佣金等事項。 買賣雙方可按各自需要，要求在臨約加入不同事項，如買方可要求在臨約上聲明單位沒有已知或正在處理中的滲漏及不幸事故。擔心誤購兇宅的話，不妨作出類似要求。 簽定臨約時，買方須向賣方支付一般為樓價3至5%的「細訂」，因此準買家睇樓時最好帶定支票簿。
買賣雙方須委托不同律師，起草及處理正式買樓合約，律師還會為買家查核物業的樓契或業權。地產代理一般可介紹相熟律師，每宗買賣收費視乎情況而定，約HK$6,000至HK$10,000不等。 聘用處理樓宇買賣的律師前，請先聯絡你計劃申請按揭的銀行，確認律師樓是在銀行的認可名單上，因為銀行只接受「on list」的律師樓為客戶處理按揭程序。
申請按揭一般須遞交臨時買賣合約副本、身份證明文件、收入證明、稅單等，實際要求或因銀行或申請人狀況而異。信貸記錄良好的申請人，最快可在一、兩星期內獲批按揭；但遇上要申請按揭保險、用9成按揭、加入擔保人、物業樓齡殘舊、遺失樓契或業權有問題等狀況，審批過程或較長，大多數人可在一、兩個月內獲悉結果。 成功申請按揭後，銀行會通知你獲批的貸款額、利率、現金回贈及其他優惠。為確保借足所需按揭及獲取最佳條款，不妨多向一、兩間銀行遞交申請。 你必需要為新購的物業買火險，才會獲銀行批出按揭貸款。經按揭銀行買火險好處是方便，但保費一般較高。願意多做資料搜集的業主，可考慮經坊間網上平台投保，每年可慳數千元保費（部分住宅物業的火險由管理處代購，並包括在保險費之內，你可先問問物業的管理處或銀行再決定是否需要另購火險）。...
除非買賣雙方另有協議，否則正式買賣合約通常在簽臨約後14日內簽署，訂明正式交樓日期。律師及師爺會為你講解法律文件，內容頗冗長難懂，遇有疑難記得問清楚。 簽署正式合約時，須同時繳付「大訂」。「細訂」和「大訂」通常相等於樓價10%。
買賣樓二手樓一般訂明是「現狀交收」，故驗樓的作用並非要確保一磚一瓦完美無瘕，而是要確認物業現狀如入牆傢俬、電器以至房間數目等，與合約承諾的相符。 如買家對物業狀況有不滿，可透過律師向賣方提出交涉，協調處理方法（多數是用錢解決）並繼續交易。 除非遇上賣家涉及隱瞞單位狀況、非法改動結構、樓契有問題等較為「大鑊」的違約事件，否則基於「現狀交收」的協議，一般小瘕疵都較難成為「踢契」理據。 驗樓後，如買方對單位狀況滿意，交易將按合約進行。
交收物業前，律師會為雙方核對管理費、差餉、水、電、煤等費用，如交易日期在12月11日，買賣雙方須按比例攤分12月的管理費，這些林林嬸嬸的項目會在對數表上說明。 買方亦須向律師樓繳交首期尾數，即「樓價 – 細訂 – 大訂 – 按揭」的餘額。至於按揭貸款的部分，銀行會將貸款金額交予律師樓，用作完成交易，資金不會存入買家的賬戶。
在交易日當天，買方的律師樓會轉賬予賣方的律師樓，然後賣方會經地產代理或親身把鎖匙交予買方，交易便大功告成。 收鎖匙後，買家可開開心心地前往新居，準備裝修、入伙等大計。另外，買家亦記得通知屋苑管理署單位已易手，順道確認前業主是否已繳清所有管理費。
- 於搵樓平台或代理行搜尋樓盤。買樓 第一步，當然是上網利用搵樓平台，篩選心水樓盤，只要輸入搜尋條件，就能比較所有合適樓盤，部分平台如 千居，更提供 業主自讓盤。
- 實地睇樓。揀好盤，下一步是約睇樓。睇樓當然愈細心愈好，留意大廈和單位的保養情況，最基本要學睇是否有 漏水問題。香港的買家和代理之間有個「inside joke」是這樣的：落雨做甚麼好？
- 上網查詢單位估價。想知賣家的叫價是否合理，最簡單就是上銀行網站進行 免費估價。銀行對單位的估值，就是物業「市價」的一個指標。其他的市價或所謂「行情」的走勢，可瀏覽千居《樓價走勢》篇章。
- 簽署臨時買賣合約，落細訂。雙方商議好價錢後，便是簽約的時候。買賣雙方第一份並署的文件叫「臨時買賣合約」，臨約比較簡短，當中大致列明了成交價、成交日期、付款方式、訂金金額等等，用途就似是一份「意向書」。
銀行批出貸款額作部份樓價，完成交易。 步驟 5 (按樓花期及發展商進度) 按時還款，直至清還貸款；或出售物業清還銀行貸款。 步驟 6 (14-30天) 接入伙通知書。 於律師樓簽署樓契、按揭契等文件，繳付有關律師費及雜費；收樓入伙。
2022年12月21日 · 今次ROOTS 上會就為各位介紹一下買樓流程及按揭需知。無論做好了多少資料搜集，問過多少朋友，去到真正買樓一步時，都總可能有甩漏情況。作為「速成班」今文讓你逐步了解買樓必需知道的步驟！
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進入買樓流程及按揭申請. 當完成初步評估及確認房屋價格後，你就算是正式進入買樓流程，可以著手準備財務材料及合約，開始申請按揭貸款。 臨時買賣合約及臨時訂金: 當確定買入心儀物業後，你需要簽訂臨時買賣合約及繳交臨時訂金。 臨時訂金又稱為「細訂」，一般為樓價之3%-5% 委託律師行: 在簽署臨時買賣合約後，律師會為你準備正式的買賣合約及樓契，並由律師行進行查冊。 如需要申請按揭，所委託的律師行必須為銀行認可律師樓，可向按揭顧問或經按揭熱線查詢銀行認可律師樓名單. 申請按揭: 首次置業的新手買家大多尋求較高按揭成數的產品，例如「按揭保險計劃」讓你以較低首期達成上車置業夢想。 經恒生申請按揭流程簡單，於網上提供簡單聯絡資料，便有專責按揭顧問於24小時內 (非辦公時間除外)為你提供按揭方案及初步評估。
「買樓」對很多人來說是個重大的決定，事前應多做預備功夫，本文為你介紹買樓的一般程序和應注意的事項。 尋找單位. 你可自行尋找合適的單位，或透過地產代理介紹。 若你打算委託地產代理「搵樓」，緊記委託持牌地產代理，並簽署《地產代理協議》，簽署時要注意以下事項： 協議的有效期； 佣金及繳付佣金的時間； 委託的代理只代表你，還是同時代表你和業主（即「雙邊代理」），若是雙邊代理，該代理須如實告知雙方，並向雙方披露從另一方收取的佣金數額或比率。 牌照目錄 委託地產代理的常見問題 買賣樓宇程序概覽 購買二手住宅物業須知 (pdf檔案) 精明物業交易錦囊 (pdf檔案) 住宅物業「開門七件事」 (pdf檔案) 視察單位. 「搵樓」過程絕不容易，你可能想多看幾個單位。
