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  1. 申請轉按首先需要了解最新的揭利率,計算轉按後每月的還款額比之前減少幾多。 通過MoneyHero的揭比較頁面,你可以即時比較各銀行揭。 首先,可以向幾間銀行進行物業估值,以計算轉按後的揭額清還原有揭貸款還剩幾多。 ...

  2. 【轉按套現】一文睇晒流程及回贈

    www.moneyhero.com.hk/blog/zh/揭知多啲-點解要-轉按
    • 轉按6大原因
    • 精選銀行按揭
    • 轉按缺點 / 限制
    • 轉按流程

    1. 節省利息 轉按其中一個重要理由是節省利息支出,例如市場上新造按揭的利率較物業的現有按揭利率為低,業主便有動機轉按,以節省利息。例如目前H按最低按揭利率為H+1.25%,你的物業按揭利率為H+1.7%,轉按可享H+1.25%較低利率。 2. 套現 套現,例如物業購入價是HK$500萬,原先承造6成按揭,即借款HK$300萬。持續幾年供款,未償還金額可能跌至HK$270萬,另一方面樓價可能又 升至HK$550萬,如果業主轉按,申請6成按揭,可借入HK$330萬,在償還原有按揭餘額後,未計律師費等成本,尚餘約HK$60萬作投資等其他用途。 3. 賺取現金回贈 銀行提供的現金回贈是轉按的誘因之一;即使業主沒有套現需要、新舊按揭之間沒有息差,單純新造按揭可取得銀行一些回贈,也是不少業主在原有罰息期過後即時申請轉按的原因。以目前一般銀行提供的現金回贈率1.95%計,轉按貸款額HK$400萬,便可賺取HK$78,000。 4. 退回按揭保險保費 當物業市場處於上升周期,物業升值令按揭貸款額佔比逐步下降,退保便可能有利可圖。假設2年前經按揭保險「上車」,目前物業已升值,按揭成數下降,毋須利用按保。這時選擇轉按退保,可退回15%按揭保費。按保退保政策是,首年可退回40%、2年內退回25%、3年內15%、3年後不能退保。 5. 取得Mortgage Link 戶口 除以上優點外,若你目前的按揭計劃沒有提供Mortgage Link 戶口,便可考慮透過轉按取得。所謂Mortgage Link,是該戶口會提供與按揭利率相同的存款利率,例如按揭的實際利率是2.25%,你便可享有2.25%的存款利率。簡單而言,你可透過Mortgage Link 對沖部份供樓的利息開支。Mortgage Link 也有存款上限,一般為按揭貸款額的50至60%。 6. 為親屬節省印花稅 / 方便其按揭申請 近年新的轉按原因是親屬間的業權轉讓,或透過轉按剔除擔保人。例如由2人持有轉為1人持有,令其中一方變成「沒有持有物業」,由於業權有變,業主需要重新申請按揭;或物業原有按揭由親人擔保,而業主財務情況又有改善,便會透過轉按剔除擔保人。上市安排目的大概是方便親屬變成「未持有/未擔保本地住宅按揭」,以減少置業時的印花稅支出或以較寬鬆條件申請按揭。

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    1. 重新進行申請審查 申請轉按要重新進行各項審查,包括評估申請人的還款紀錄是否良好、入息是否穩定、可否通過按揭壓力測試等;最起碼的條件,是借款人的財務情況不比之前申請原有按揭時為差。 2. 物業估值變化及按揭指引 物業估價亦是考慮因素,近年樓價上升,物業估值對申請按揭的負面影響應該不大。較大的問題是按揭指引收緊,例如借款人2年前購入600萬物業,可以順利借取6成按揭;但如果現時借款人有多於一項按揭負擔,有關物業的一般按揭成數上限便只有5成。轉按的按揭額是否足以償還舊有按揭餘額,也是一個考慮的關鍵。 3. 轉按成本 轉按也有成本,例如律師費支出,不過一般來說,成功轉按獲得的現金回贈可以彌補律師費有餘。其次是罰息期,現時一般銀行的罰息期為2年,業主轉按後,如在罰息期內償還貸款(例如賣樓),便需要支付罰息,一定程度上減少了調配資產的靈活性。

    事實上,轉按的手續並不複雜,業主可於按揭罰息期完結前3個月開始進行申請。首先選定心怡的銀行,再透過電郵遞交按揭申請表,待審批後到銀行分行簽名,再到律師樓辦手續便大功告成,律師費約HK$4,500至HK$5,500。如果透過按揭中介申請轉按,緊記不要將個人資料交予中介,應該直接交予銀行,以免個人資料外泄及用作其他用途。 申請轉按所需文件 1. 住址證明 2. 公司工作證明信 / 最近3個月之糧單 / 最近3個月出糧戶口之月結單 3. 現有按揭供款單 4. 現有按揭之 Facility Letter 5. 稅單 想申請轉按和新造按揭一樣,當然要比較各大銀行的利率、回贈及Mortgage Link 戶口等其他條件。不過,要緊記不要以同一時間向多間銀行申請按揭的方式格價,因為此舉會令多間銀行就你的TU(環聯)信貸報告同時進行「硬性查詢」(Hard Inquiry),有機會影響你的信貸評分(Credit Score)。 既方便,又快捷的做法是透過MoneyHero.com.hk,比較更多不同嘅按揭產品!你可以一次過比較晒各大銀行及財務機構的按揭貸款利息差別,或者直接睇睇東亞BEA、花旗、匯豐HSBC、中銀、渣打、大眾等財務機構嘅按揭計劃。選定心水計劃後,更會有專家與你跟進按揭申請的每一步。 相關文章︰按揭想借足9成?你要知道何謂按揭保險! 延伸閱讀︰ 【加按套現?】有樓人士資金周轉大法 比較加按/業主私人貸款 【首置上車盤】市建局馬頭圍道/春田街首置盤申請攻略 最平379萬上車! ——

    • 什麼是加按?
    • 加按係咪即係物業二按?
    • 加按手續及程序
    • 加按貸款額及年期
    • 加按利息支出
    • 加按好處與風險

    「加按」其實是樓宇按揭的一種,簡單來說,就是將原本已抵押給銀行作物業按揭的物業,再進行多一次按揭貸款安排,申請額外的貸款額。所以加按套現意思就是,透過「加按」這個貸款安排,套現一筆資金。一般來說,「加按」較多是在樓市上升時出現的選擇,因為物業價值上升,令可作貸款的金額亦相對提升,這個具體情況我們下文會再以例子作解釋。 當你決定申請「加按」時,其實就等於再申請多一次按揭貸款,所以涉及的手續和要求是一樣的,亦即是你要向銀行提交相關的個人資料、入息證明,以待銀行審批,並要通過金管局訂下的按揭供款壓力測驗的要求,所以審批時間會較長。 如果是聯名物業的話,「加按」時需要得到各個業主的同意,並一同申請。如果是政府資助房屋,例如居屋、夾屋或租置計劃的業主,在未補地價的情況下,則要先取得相關部門的批准。

    兩者完全不同!加按是在原有、正在還款的按揭貸款上再抵押加借按揭,由始至終只涉及一間銀行及一份按揭貸款,就是原有按揭貸款所屬的銀行,才可以進行加按。 顧名思義,「二按」是指第二次按揭,即是在原有的按揭貸款下,另外再申請多一次按揭,涉及的是兩間不同的財務機構。由於申請兩份按揭的還款風險增加,故銀行一般不會承造二按,只有財務公司及地產商,會向業主提供二按。 由於風險較大,二按的利率會比加按高,但利率高同時按揭成數亦會較高,而且往往不需要入息證明,手續簡單。不過申請二按都要獲得一按銀行同意,市面上亦有三按、四按、五按,但由於風險太大,已經不太流行。

    正如上文所說,「加按」是按揭貸款的一種,所以申請的手續及程序,大致與申請樓宇按揭相若,都要滿足金管局的指引。根據按揭顧問所說,如果是樓契已在業主手的「現契樓」,重新申請按揭貸款套現的話,需時大約1至2個星期。 但如果你原本透過A銀行借取按揭貸款,但是加按時,見到B銀行按揭利率較低以及物業估值較高,所以想順道「轉按」至B銀行,那麼手續就跟重新申請樓宇按揭一樣,即是銀行會審視你的入息、還款紀錄、可否通過壓力測試等。申請過樓宇按揭的你都應該知道,按揭審批過程一般較長,而且涉及贖契和重新簽訂按揭契約等,需時可能要超過一個月。

    由於「加按」亦即是申請多一次按揭貸款,所以貸款年期與一般按揭相若,可以長達25至30年(要視乎物業樓齡及貸款人年齡),而由於「加按」是以物業作抵押的貸款,所以貸款金額主要受物業價值而定。 假設你在幾年前以$80萬首期,用八成按揭買下當時價值$400萬的住宅單位,但時至今日,隨著樓價上升,這個單位的估值已躍升至$700萬,而經過幾年的還款,你當時借取的$320萬按揭貸款,現時只是餘下$250萬未清還。由於物業升值,而你的負債比例亦經有所下降,所以即使是以同一個物業作押抵,可作按揭貸款的金額亦相對提升,所以提供了「加按」這個選擇。 根據目前金管局的要求,$600萬以上至$1000萬的物業,在沒有購買按揭保險計劃之下,最高按揭成數為六成計算,這個價值$700萬的單位,最高按揭貸款額是$420萬,再扣除尚未清還的$250萬,即是「加按」可套現的金額是:$700萬 x 60% – $250萬= $170萬。 以上例子說明,透過「加按」套現資金的話,貸款額多少就視乎你持有的物業價值,以及你已經清還了多少原有的按揭貸款,所以這對有特定金額要求的借貸人來說,有一定的限制。而由於「加按」是以物業作抵押的貸款,所以當樓價急跌時,亦即是抵押品價值大幅貶值,這個影響到銀行下調對物業的估價,亦有機會向你追回之前多借出了的貸款。

    不少朋友都知道,目前樓按利息處於低位。雖然隨著美國加息,本港按揭利率已較早幾年的歷史低位有所回升,但目前普遍仍處於3%以下,利率較市場上大部分私人貸款為低,這個低息原因亦是大多數選用「加按」的原因。 但要注意的是,這個按揭利率不一定是固定的。由於目前市場上絕大部分人均選用P按或者H按,即是說他們的按揭利率是與銀行最優惠利率(P)或者同業拆息利率(H)掛勾,而這個數字是可以浮動的,亦即是說他們的按揭利率有機會出現波動。在1997年樓市高峰期時,按揭利率就曾經高達12%,所以這個變數也是值得大家注意的。

    在樓市暢旺時,加按套現對有樓一族來說,不失是一個資金周轉的好方法,而且還能夠獲得銀行的回贈,加按的好處,簡單概括如下: 1/享受樓價上升的好處,在不需賣樓下,可套現更多資金 2/可選擇較低的按揭利率 3/申請加按獲准後,可得到銀行的現金回贈,但要留意有關現金回贈發放方式屬貸款扣除,還是直接發送到按揭戶口,一般而言,後者會更佳 4/銀行會給予按揭存款掛鈎戶口,存款息率與按揭利率相等,但會有最高存款額,部份銀行為HK$50萬,亦可安排還款人家庭成員的存款享有高息,抵消部份利息支出 但同時必須考慮清楚風險才申請。簡單概括上文風險如下: 1/ 審批時間較私人貸款長,如果急需現金或阻礙套現進展 2/ 樓市急跌時,有機會被call loan 3/ 貸款利率或浮動,令每月還款額較難握 4/ 加按需要找律師樓處理,因而要支付額外開支

  3. 【最優惠利率】比較及計算P按H按利率 | MoneyHero

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    7/7/2021 · 而H(HIBOR)則是銀行同業拆息利率,實際揭息率以「H+x」 計算。. 最優惠利率在過去是由銀行公會開會決定的,但在利率協議取消後,改由各銀行自行決定。. 而一般說的銀行同業拆息是銀行公會每個工作天根據銀行對同業拆借利率的報價,再取一個平均值公佈。. 不論 ...

  4. 【買樓首期計算】按揭成數上限及壓力測試 2021 | MoneyHero

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    • 經按揭保險計劃承造按揭成數上限
    • 首期點計?
    • 甚麼是壓力測試?
    • 壓力測試例子
    • 物業類型與按揭成數

    在政府推出的「林鄭Plan」之下,放寬不同樓價的樓盤在按揭保險下可承造的按揭成數上限,樓價HK$800萬以下的新盤,最高可以承造90%按揭,因此新的按揭成數計算方法如下: *僅限申請時:(1) 所有抵押人於申請時並未持有任何香港住宅物業;(2) 所有申請人須為固定受薪人士;(3) 與現時按揭保險計劃的安排一樣,若申請人於申請按保計劃時已經擁有或提供按揭擔保予一個或以上未完全償還按揭的物業,其供款入息比率上限須下調。

    假設購買HK$800萬住宅物業,銀行又估足價,首置人士若循按揭保險途徑「上車」,購入已落成住宅物業,最多可按90%,即借HK$720萬,首期需HK$80萬。上述例子只適用於首次置業人士。如並非首置人士,在新政策下購買HK$800萬住宅物業,經按揭保險買樓,最多可借80%,即首期為HK$160萬。不過,即使首置人士有首期,仍未等於可以成功「上車」,記得要睇清楚自已是否可以通過壓力測試。

    根據金管局指引,一般而言置業人士在申請按揭貸款時,必須接受壓力測試。按揭申請人/家庭的「供款與入息比率」(Debt Servicing Ratio, DSR)亦具有限制,基本DSR上限為50%;於壓力測試下,假設實際按揭利率上升3個百分點,DSR最高只能為60%。但對首置人士則比較寬鬆,更可說是免壓測,因為即使加3厘息後的壓測不合格,只要DSR仍是50%,仍可敘造最高8成或9成按揭,但其保費會因應風險因素作額外調整。不過金管局亦提醒銀行,如借款人未能通過對整筆貸款的壓力測試,銀行仍須計算借款人在壓力測試的供款入息比率,作為評估借款人還款能力的參考。 因此,部份大銀行如滙豐銀行,則因應新政策發出內部指引,提出若壓測下之供款佔入息比率已超出65%,即使基本供款佔入息比率不超於50%,亦需因應個案作審批,批核條件包括借款人須為固定受薪人士。至於不計算按揭保險部分,一般為六成按揭,申請人仍需符合壓力測試下的供款與入息原有要求。

    首次置業人士

    以上述情況為例,購買HK$600萬單位,承造80%按揭,首期HK$120萬,以P按實際利率約2.5%計,分30年供款,月供HK$18,966;在壓力測試之下,假設按揭利率升3個百分點至5.5%,每月供款升至HK$27,254,如果申請人不是首置,其本人/家庭月入要達到HK$45,423才能達到DSR不逾60%的要求。 對於首置申請者來說,原本通過壓測最低月入要求為HK$51,101,但現時即使不符壓測亦可按足9成,最低月入要求大減近萬元至HK$42,674,亦較承造8成按揭的月入要求低,惟每月供款相應之下必然上升。必須好好評估是否負擔得來,否則難以應付突如其來的經濟環境轉變。

    部分物業類型,如村屋及未補地價之居屋╴在承造按揭方面會與一般私人住宅有異。 未補地價居屋 透過「綠表」或「白居二」資格購買新建或二手之未補地價居屋,由於有房委會作擔保(擔保期由首次出售起計25至30年不等),最高可承造95%按揭;而「白表」買家則最高可承造90%按揭。 相關文章:一文睇晒綠白表居屋按揭 壓力測試/成數/利率/年期 相關文章:居屋抽籤 結果/程序/揀樓6大Q&A (不斷更新) 村屋 目前村屋一般可申請五至六成按揭。700平方呎的標準型村屋(以市面上佔大多數的丁屋為例),如經按保「上車」,HK$600萬樓下自住可借八成;HK$450萬樓下首置可借八成半(上限HK$360萬)。不過,不少銀行在村屋的估價上仍偏向保守,建議從專營村屋按揭的銀行入手。 相關文章:【村屋按揭】成數、估價小知識 有意「上車」嘅你,了解完按揭計算、成數及壓力測試之後,是時候比較按揭計劃了。建議大家可先透過MoneyHero.com.hk,比較更多不同嘅按揭產品!你可以一次過比較晒各大銀行及財務機構的按揭貸款利息差別,或者直接睇睇匯豐HSBC、東亞BEA、中銀、渣打、宏亞、大眾等財務機構嘅按揭計劃。選定心水計劃後,更會有專家與你跟進按揭申請的每一步。 延伸閱讀:【印花稅計算】買樓要俾幾多稅? 延伸閱讀:【加息周期】了解香港P按、H按加息影響!

  5. 【 按揭保險 】按揭保險費計算、折扣﹑9成按揭教學

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    31/1/2020 · 揭保險例子 假設準買家看中一個價值HK$500萬的單位,揭成數為8成,還款期為25年,選用浮息揭,選擇一次過付清保險費。你的保險費為HK$8萬。香港揭證券公司提供簡易的計算機,可以輕鬆計算按揭每月還款額及保保費,準買家不妨一試! ...

  6. 【按揭知多啲】「 逆按揭 」的遊戲規則 | MoneyHero

    www.moneyhero.com.hk/blog/zh/逆揭的遊戲規則

    13/2/2017 · 如屬轉按現有安老揭貸款 物業估值 指定物業價值的最高金額 1,200萬元或以下 物業估值的80% 1,200萬元以上至1,600萬元 物業估值的70%或960萬元(以較高者計) 1,600萬元以上 物業估值的60%或1,120萬元(以較高者計,上限為1,500萬元)

  7. MoneyHero 補地價是什麼?公屋/居屋/資助房屋補地價計算方法

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    26/5/2021 · 談及居屋/ 公屋二手市場,時常聽到補地價一詞。向政府買入公屋、居屋的買家,買入價是未計及補地價金額的,若干年後要在二手市場進行交易,就需要繳付「補地價」。已補價及未補價的二手居屋/ 公屋單位市價相距甚大,究竟何謂「補地價」?

  8. 連租約單位 按揭須知

    www.moneyhero.com.hk/blog/zh/連租約單位揭須知

    18/12/2017 · 連租約物業揭成數上限較低 以揭成數而言,沒有其他揭負擔(指非其他揭借款人或擔保人)的揭申請人,為自用住宅物業申請揭,樓價1,000萬元以下的物業揭成數上限是60%,貸款額上限500萬元,樓價1,000萬元以上的揭成數上限為5成。 ...

  9. 上會(汽車貸款)定私人貸款好?簡單6招教你精明借錢買靚車

    www.moneyhero.com.hk/blog/zh/汽車貸款-,點先至最...

    9/6/2021 · 要買部新車或者靚少少嘅二手車,可能都需要HK$20、30萬,即使手頭上有足夠現金,係依家仍然低息嘅環境底下,唔少朋友都會選擇借錢買車,貪佢批核快,利息唔算高。傳統上,借錢買車最主要係經車行買車上會。不過,近年多咗朋友選擇申請私人貸款嚟買車。

  1. 轉按計算機 相關
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