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Watch on. 立刻訂閱我們的YouTube頻道，觀看最新室內設計影片! 阿沙回歸帶大家睇設計單位，今次去嘅係傳統豪宅區九龍塘，1,500呎單位，10年前買入價都要$4,000萬，業主就決定豪花$700萬，用上8個月時間裝修，廚房都要分中西兩邊，淨係仔仔房都可能大過一般納米樓，我哋不如一齊輕鬆開吓眼界。 本文內容. 設計單位背景. 設計單位資料. 戶主愛入廚，廚房分隔中西區. 兒子房二合一，融合兄弟生活空間. 客廳：用假天花收納家庭影院. 主人房：男女主人各享獨立衣帽間. 設計單位裝修費. 胡‧說樓市 X 好師傅獨家優惠! 想知更貼身嘅資訊? 看更多室內設計案例： 【居屋裝修】$47萬裝修新居屋！ 廁所對大門點修飾好？ 【室內設計】40萬改造木系新居，如何運用燈光配合生活？
- 九龍塘
- 逸瓏
- 1,494呎
- $3,959萬
- 項目背景
- 瑧樺資料表
- 驗樓問題
- 驗樓得分: 90分
「瑧樺」前身是「窩打老道74號」及「祐滿街15號」項目，是由多幢舊樓所組成，新世界在2010年底收購，最後在2017年以4.13億元強拍統一業權。由於地盤都是蚊型地盤，佔地10,700呎，所以全盤240個單位都是以蚊型則為主。「窩打老道」很繁忙，但經過這條小巷轉入就來到，不單位置有點隱蔽，連跟接待處聯絡的按鈴也不易見。
我們驗樓單位就是393呎，已經是全盤較大的單位。入屋經過小玄關，轉彎是整個客飯廳，兩邊牆身都有預留電掣及電視天線位，再前一點就是廚房，無門，所以只是開放式廚房。洗手間夾在中間，左右兩邊是房間，你以為面積細此細只得一房，但實情間了兩房，這間細房，但景觀開揚，主人房面積大一點，但會較近望毗鄰樓盤，很快速地看完單位，驟眼望落是否沒有什麼問題?
單位附設貌似梗廚的開廚
我們進入這個單位，經過這個小小玄關，這裡是客飯廳，這邊是廚房，廚櫃左右兩邊擺放，這裡有微波爐、煮食爐，這邊是洗手盆，這裡看似是梗廚設計，但卻沒有安裝防煙門，究竟是梗廚還是開廚呢? 「這個並不是梗廚，梗廚需要有耐火門，這裡只有門框，且設置了消防裝置，戶主不可以避免不進行消防年檢，因為這裡本身就是開放式廚房，這些消防裝置也一定要進行。」驗樓師鍾智剛說。
自行安裝廚房門有問題
若果業主本身怕油煙，希望自行加裝廚房門，但無論是左右趟都會影響電掣位。特別是近客廳的一幅牆身，外接了新世界的專利開關掣，掣面向外凸都會影響廚房門開合。如果把門向玄關方向推過去，同樣也會影響電掣位運用，只有採用較不美觀的巴士摺門才能解決問題。
開動抽油煙機時發出「吱吱聲」
開動抽油煙機時，發出刺耳的「吱吱聲」。鍾SIR認為，過往很多屋苑也有這類聲響，因為廳房窗全關，當你在一個密封中開啟抽油煙機，把空氣抽出時，一定要有補充空氣。通常關窗後的補充空氣，只能從大門邊抽入，經過隙縫進入就有聲響，只要打開窗口即馬上解決問題。「如果你打開洗手間氣窗作補充空氣之用，則要看看洗手間氣窗朝向哪個方向，有些舊樓在天井位置，如果主渠有滲漏，一打開抽油煙機作補充空氣，會隨水花飄入室內。」
說它似學生宿舍，因為瑧樺面積細細；對家長客來說，這裡則有34區名校網。經過附近代理行望望，一房開廚單位叫租也要17,000元，而驗樓單位這類細兩房也要23,000元，大兩房則26,800元。如果以業主買入價1,035萬元，扣除5元一呎的管理費，放租淨回報大約2.4厘，也勉強接近追貼大市。 驗樓師驗勻全屋最終給予單位90分，有幾個地方失分較多，例如鋪磚，洗手間有兩塊空心磚，窗有一點點離隙也扣了分，以及業主入屋時已知道門鐘是壞的，所以家電也有扣分。 對於驗樓結果，新世界回覆指，一般情況下，業主可自行清潔單位窗戶，如有需要，客務處可與業主委員會商討，協調有關清潔事宜，而單位內發現的執修事項，承建商已即時作出跟進，完成後會聯絡有關業主進行交收。
1. 立刻訂閱我們的YouTube頻道，觀看最新揀樓影片分析! 第四季全新大盤天水圍「YOHO WEST」，雖然搶盡全城焦點，卻無阻中小型發展商推盤，就如多年未有推盤的裕泰興，在土瓜灣美善同道的新盤「城軒」也突擊開售。 這個項目伙數不多，全盤只有48個單位，主打兩房及三房一套，面積分別510及708呎。 逆市下要突圍，除了看開價，樓盤質素也重要。 我們會一文剖析其優缺點及注意事項。 本文目錄. 城軒背景. 城軒售價. 付款辦法及開價. 注意1: 代繳印花稅上限7.5%，餘額不作找尾數用. 付款辦法. 注意2: 一按息率高企、折扣額低. 表: 發展商付款辦法 (20%二按 vs 90%一按) 供款參考. 樓盤注意事項. 注意1: 距離土瓜灣站步距2分鐘. 注意2: 景觀或有限期.
阿沙今次帶大家參觀的，就是位於中半山舊山頂道的帝景園，屋苑於1991年入伙，共有5座，提供408個單位。 位處半山位置，最大賣點當然是地段與景觀，部分帝景園的單位，可以居高臨下望到維港煙花全景，所以吸引了不少達官貴人進駐，東亞銀行主席李國寶、香港地二女首富甘比亦有持有。 至於身價，由於放盤不多，暫時叫價已達每呎$44,000，就以今次參觀的單位為例，實用面積大約1,500呎的身價就達$7,000萬，如果要租住這裡，入場單位都要每月$80,000！ 客廳：180度半山、煙花景！ 雖然單位並非獨立屋或複式單位，但空間感十足。 設計師沒有採用奢華的酒店式設計，反而採取簡潔的設計，以白色為主調，加上客廳一大排玻璃窗，所以感覺非常光猛。 為何要在豪宅裡採用簡潔設計？
客飯廳難擺放電視 由洗手間行出來，就是客飯廳的主體面積，長度3.3米，闊約2.35米，空間不算很大，而且樓底只屬標準樓高，故較難向高空發展。 別以為客飯廳沒有太多問題，但實情驗樓師發現地下多個大範圍空鼓，地磚必須更換，也是扣了大分的地方。
$1.4萬訂造客飯廳電視櫃、鞋櫃 大門旁的另一邊，亦即開放式廚房的對面，業主在牆身加裝條子木紋的裝修，突出單位的木色主題。 另外，業主亦訂造了到頂入牆鞋櫃，櫃面同樣貼了木皮，亦貫穿了整個單位的用色。
Watch on. 立刻訂閱我們的YouTube頻道，觀看最新揀樓影片分析! 好多人都反對 納米樓 ，覺得生活空間並不人道，但偏偏在香港地寸金尺土的環境下，有時就是被迫細一點都要買。 今日我來到西半山堅道，有一個單幢物業收樓，就是恒基發展的Caine Hill，屬於蚊型項目，明明這個地盤不足一萬呎，但偏偏起到187個單位，而且分層單位一層八伙，你已經想像得到有幾細。 實際環境及交樓質素如何? 本文目錄. 項目背景. 表: CAINE HILL資料表. 表: 驗樓單位資料. 驗樓特色. 單位玄關假天花可收納. 廚房採明火煮食. 來去水過關. 單位難區分客飯廳. 客飯廳地下鋪天然石材. 露台外望重建地盤. 睡房地板與廳地板修口不勻. 隱藏式坐廁預留生口維修位. 淋浴間外接工作平台現私隱危機.
