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新盤攻略. 1. 🔥居屋2023：屯門 VS 元朗🔥兆翠苑、朗天苑實地分析 ️$149萬買新樓好吸引 ｜新居屋｜胡‧說樓市. Watch on. 立刻訂閱我們的YouTube頻道，觀看最新影片分析! 新居屋2023 登場，有兩個來自項目均來自新界區，分別為屯門「兆翠苑」及元朗「啟天苑」，62折後的平均呎價分別為6,800元及6,280元。 表面上，屯門「兆翠苑」所提供的伙數為眾新居屋最少，預計興建兩座物業共提供520個單位，容納人口1,460人，但因政府已拍扳興建「屯門延線」，其中一個站口更鄰近「兆翠苑」，令這個現時望落不算十分起眼的項目多了一份賣點。 我們會透過一文跟大家拆解其位置、景觀、開則等各方面的特色。
- 屯門恒富街以西
- 2座
- 520個
- 兆翠苑
【按揭保險費】深入分析四種保費計算方法、繳費形式注意事項！ 【按揭利率】各大銀行優惠、回贈比較. 房屋問題被定性為深層次矛盾主因. 觀乎多項數據，香港樓價似乎承托力充足，供甩樓比例達66%、環球央行持續寬鬆貨幣政策救經濟、土地及房屋供應持續落後，種種因素都造就了居高不一的怪現象。 根據數據顯示，2004年至2019年間，本港樓價累計急升近四倍，但同期的住戶入息中位數卻只升近八成，而自置居所比率更下跌4.5個百分點至僅51%，落後世界各大富裕經濟體的逾60%水平，已不提台灣及新加坡有達90%之高，無可否認，樓價與市民經濟能力已嚴重脫軌，這種資產分配極端化的現象，成為社會分化的成因之一，當然不是唯一。
丁屋是甚麼？ 本港在1972年起實施新界小型屋宇政策，即俗稱的「丁屋政策」，政策目的是讓原居民向當局申請批准在所屬鄉村內的合適土地，興建一間小型屋宇，申請建屋地點須位於鄉村式規劃發展區及認可鄉村範圍或擴展區內，一般是某認可鄉村周圍300呎的地方，而且地點不受即將進行的發展所 ...
- 御海灣資料
- 配套
- 胡．說評分
- 揀盤策略
- 首張價單拆解
- 實例剖析
項目背景及特色
御海灣，位於「恒富街及海榮路」交界，前身是一幅「政府、機構或社區」用地，其後政府為提高住宅供應量，連同屯門東的用地改劃為住宅，當時被周邊屋苑「南浪海灣」居民向城規會反對改劃，認為會阻擋景觀及通風；但其後政府成功改劃，並在2015年5月推出土地招標，用地可建樓面354,566呎，終被新地以13.19億元投得，每呎地價3,720元。事實上，區內對上的發展項目已數到2018年開售的「弦海」了。
雖然項目日後有小型商場，但暫時未知開業時間，暫時仍要依賴樓盤對面「屯門中央廣場」內的小型商舖及酒樓，小型商舖均以補習社等為主。 最新的民生配套要前往「海典軒」，基座設有兩層高小型商場，下方有一個超市，可照顧日常需。如果有購物需要的話，最近也要前往「友愛邨」的公屋商場「愛定商場」。該商場原屬領展旗下的商場，在2017年領展售予基匯資本，商場樓面約有19萬呎，共提供160間商舖。但步行「友愛邨」商場起碼需時十五分鐘。 另外值得一提，樓盤剛好跌出「70校網」，屬於「71校網」，兩個校網是以「海皇路」作為分隔。「71校網」也有不少區內的一線學校選擇，包括遠至掃管笏的李金小學、鄭任安夫人千禧小學也在選擇之列。
因此，在衡量及歸納各項因素後，按位置交通、配套、間隔及景觀等因素，景觀由於暫時仍等待屯門延線通車，故交通一點主要依賴輕鐵、巴士及小巴。配套上也欠奉，故只能給予1分，唯一在景觀上可望到青山灣海景，故給予3分。樓盤開則也算多樣化，由開放式至三房也有提供，但部份開則卻偏向嶙峋，故只能給予2分。若以20分為滿分的話，樓盤可獲得8分。
一共分兩期發展的「御海灣」，以為單位會望到海，實情卻未必做到。皆因「御海灣」的第一期，是先推設於後方的「第2座」，大致可為三類景觀。 最優質已數到向南的「J及K」單位，但實情也只會跟項目第二期「第1座」對望；「D-H室」則會望向私樓「南浪海灣」方向，都是以樓景為主。至於「A-C室」及「L及M室」均會望向北面，即前方日後興建公屋的地盤。 因此對景觀有期待的買家，應該保留實力，待樓盤推出「第二期」時才入手，而如果真的希望購入項目的「第一期」則要較注重開則。第一期共提供263個單位，撇除14個特色單位之外，分層單位一共有249個，開則特色，我們會在下方逐一闡述。
首張及第二張價單開價
疫症爆發第三波，但新地「御海灣」首批開價卻沒有折讓，首批88個單位，扣除最高折扣額22%，即供均價17,377元，一躍成為屯門區首批最貴新盤。開售前再加推二號價單，一共50個單位，折實均價17,991元。價格高企，但發展商一貫採用兩種方法來吸客，幾乎百發百中。 第一就是總價低效應。首批單位中，發展商推出21個開放式戶型，即供入場價469萬元有交易，另外也推出了43個一房，折實起步價556萬；至於兩房單位則636萬起，而在加推的二號價單，也推出了一房連儲物室單位，這類可視為兩房單位使用，折實只是635萬元。但當然，更重要的一招，就是透過包羅萬有的付款辦法來吸客。
付款辧法
一如過往，新地提供「現金PLUS付款計劃」、「現金尊貴付款計劃」及「靈活EASY付計劃」三種付款方式，當中頭兩種都可視為「即供」，而第三種則可視為「建築期付款」看待。究竟選取上述三種計劃，之間有什麼分別呢?
首置客
究竟應該怎樣付款才是最實際呢? 我們嘗試用「御海灣」全場最平單位作例子闡述。單位為2座3樓B室，一個實用面積261呎的開放式單位，訂價為601.13萬元。假設這名買家為普通上車客，即在入市前並沒有持有任何物業，在他面前至少有八種上會方式。 包括可以選用「即供」或「即供加舊按保」，以獲取最高折扣額，但對第一筆資金成本需求則較高，就算選用「即供加舊按保」，也至少110萬元資金才可入市。其次，他可選用「即供加發展商二按」、「即供加REGENCY 120」，以獲取四個月上會期，變相每月供款會多一點，但第一筆資金需求少一點。 不過，倘若買家希望延至最後一刻上會，他還可選用「建期加發展商二按」、「建期加發展商一按」、「建期加REGENCY 120」、又或者如希望借取新按保，就可以用「建期加新按保」上會。
換樓客
如果買家在簽署臨約一刻仍持有物業，並打算在入伙前沽走物業換樓，而同時希望新物業能以最少首期入市，他則可以透過「建期加新按保」，並透過付款辦法上獲取發展商印花稅回贈。我們又用入場單位作簡單剖析。 如能夠準時還款，買家可向發展商免息墊支一半印花稅，以入場單位來計算，原本所需支付15%印花稅(註: 因簽約「御海灣」時仍持有物業，會被視為第二套房)，故稅項為82.95萬元，他選擇使用發展商的印花稅過渡性貸款，可以借取一半印花稅，即41.475萬元；自己則向律師繳付餘下一半41.475萬元，連同首期55.3萬元、以及雜費約1萬元等支出，實質第一筆資金就是約98萬元。由於按發展商會回贈10.5%的印花稅金額，故扣除過渡性貸款的金額後，實質現金回贈有16.59萬元。 但當然，如果他想把要「靈活EASY付款計劃」優惠發揮到盡，則還需要考慮提前上會，但代價卻是未能選取「新按保」。如果同樣希望維持一成首期，就需要運用「建期付款+REGENCY 120」，務求令自己支付一成首期，之後才選取印花稅回贈，並安排提前上會，這樣才有機會把「靈活EASY付款計劃」的優惠發揮到盡。
買樓時提供管理費回贈. 整件事應該要由2021年2月開始說起，當時陳先生 (化名)購入了掃管笏「恆大．珺瓏灣」一個兩房單位，買樓時發展商承諾提供優惠，包括「印花稅回贈」及「會所設施及管理費回贈」。. 對於初置業的陳先生來說，認為可省卻置業及後續 ...
傲玟被DQ事件始末 2019年10月: 推售氣勢一時無兩 「傲玟」 一共由六座物業組成，合共有401個住宅單位，項目前身是「警察汽車扣押中心」，政府在2016年時推出招標時，由高銀金融以63.81億元投得，地價每呎過萬元，其後銀金融轉售權益予主席潘蘇通。 樓盤在2019年10月推售時，風頭可說是一時無兩 ...
1. 自從英國政府推出 BN (O)簽證 的移民渠道後，身邊不少朋友都計劃，甚至已經移民當地，但人生路不熟，生計是最令人憂慮的一環，部分中產索性將香港的物業放租，實行透過被動收入支撐日常開支。 然而，移民不賣樓這種做法可行嗎？ 英國生活指南： 【移民英國】BNO移民新政FAQ！ 申請程序、資格、費用一文睇晒！ 【英國買樓按揭】香港銀行申請攻略！ 息率、壓測、陷阱全面睇 【英國買樓教學】倫敦樓價走勢、發展區域懶人包 【英國升學移民】教你分英國學校種類！ 怎樣辨別學校好與壞？ 【英國升學準備】詳列報讀中小學手續！ 分析大學熱門科目重要日期！ 【英國升學】子女升學前五大準備！ 幫仔女搵樓有咩要注意？ 【英國買樓2023】一二手樓置業程序、陷阱、放租、雜費懶人包！
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