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- 位置及環境
- 開則分析
- 首張價單分析
- 付款辦法分析
- 實例闡述
向南單位前方被黃金海岸阻擋:第二期「帝御．星濤」由第一及第二座組成，位置上最捱近青山公路青山灣段，但就最能夠望到青山灣方向景觀。不過，似乎也不能避過前方信和黃金海岸，會受到前方樓景阻擋。向南單位低層受噪音困擾:反觀因為這一期最捱近青山灣公路方向，故車來車往也會有噪音問題。特別是2座地下單位，跟青山灣公路只隔了一個花槽而已，前方已經是公路景，車聲對住戶會有一點困擾。正因為屋苑受噪音問題，除了單位要安裝固定窗、維修窗之外，有部份單位的露台更出現「摺叠門露台」，從平面圖所見似乎是一個露台設有兩趟摺門，不單感覺多此一舉，且摺門會置於客飯廳空間，該部份牆身未必能放置傢俬。向內園單位會跟3期對望:部份單位包括1座10-22室、以及2座1室及15-22室都會望向內園方向，當中1座11室至20室，日後跟第三期大約只有十米左右的距離，所以內園景觀也會頗壓迫。還要留意1座21及22室，要視乎日後毗鄰佳兆業項目的開則，才知道對單位的阻擋程度。開放式單位: 143個
1. 按景觀及銀碼排序:「帝御．星濤」共提供614個單位，當中分層開放式戶型共有143個，面積由208-223呎之間。由於不少開放式戶型外牆，均緊貼跟水錶櫃及管道槽，令單位的入口開則上會有輕微出入，但其他內櫳位置則分別不算太大，建議可以按景觀及銀碼作挑選。 1. 高低層面積不一:不過即使放眼同一柱的開放式單位，也要留意高低層面積會有差異。其中2座12室就是其中一個例子。明明2-18樓的面積為216呎，但1樓的面積則為219呎，兩者相差了三呎，背後原因跟2座1樓12室毗鄰並不設單位，外牆需由自己獨力承擔，反觀高層單位毗鄰則為15室，可分攤單位牆身。因此在這一柱單位中，除非價格有反映，否則要先選擇2-18樓，而放棄1樓。
一房單位:255個
1. 一房半單位:跟第一期相同，二期提供的一房比例佔全盤最多，合共有255個，面積介乎274-364呎之間。眾多一房中，卻可再細分幾類，準買家可需視乎自己個人喜好作選擇，而且開則上也頗具靈活度。例如銀碼未夠升格兩房，但卻希望可住近兩房的單位，則可選擇一房半的間隔，二期共有兩柱單位有提供，分別為1座5室(342呎)及1座6室(343呎)，兩則實際面積沒有別，應選細不選大。 1. 一房連儲物室:又或者，可以選擇設有儲物房的2座18室(357呎)及2座19室(358-364呎)。值得注意2座19室的單位，1樓為364呎，而2-18樓則為358呎，兩者差距足足有6呎之多，只因2座1樓19室旁邊並不設單位，而只是電梯大堂的外牆，故需自己承擔外牆面積。所以一房連儲物室單位中，首選2座18室、次選2座19室(2-18樓)、尾選為2座19室(1樓)。 1. 一房可改開放式: 還有一款則值得一提，就是2座17室，面積324呎。這一款則是唯一一柱用活動板門來間房的單位，買家可按個人抉擇把趟開全部拉開，變相可把客飯廳空間跟睡房融合，變成開放式單位。 1. 高低層面積不同:揀樓時有幾柱一房要特別留意，高...
兩房單位:130個
1. 兩房一套:帝御．星濤提供共有130個兩房單位，共由八柱所組成，面積由393-511呎之間。面積最大的511呎單位，位於2座1室(1-18樓)，也是唯一一柱設有兩房一套的間隔，這個單位同時設有梗廚。因此對套房以及梗廚，而又想選購兩房的買家就只能在這一柱中挑選，建議按價格由高至低排序。 1. 兩房梗廚:如果對套房沒有要求，只是希望選購買兩房有梗廚單位，也就只得一柱可供選擇。就是2座15室(2-18樓)，這一個單位也屬於全盤的大單邊。主人房設有轉角窗外，洗手間也為有窗的非黑廁類別。 1. 高低層面積不同:要特別留意，兩房單位也出現同柱單位面積不一的情況，就是2座6室。高層地下單位面積408呎、而1樓則為416呎，但如果望一望平面圖則會發現，兩者差距在內櫳上有反映。1樓單位的玄關位會從門口向外凸出多一點，反觀高層地下單位的玄關則略細，為兩者差異。
「帝御．星濤」首批推出123個單位，扣除最高9%的即供折扣後，平均呎價為14,585元，較一期「帝御．金灣」貴了約7%。以即供價計算，首張價單中的開放式單位，最平單位為299萬元，一房單位及一房半單位也只是四字頭起步，兩房單位556萬元，三四房單位則逾千萬元。
今次二期推出的付款辦法，大致跟一期相似，主要分為100天成交的即供付款法，200天成交期、建築期付款。當中可以揉合發展商一二按付款上會，但所獲得的折扣率會稍低一點。如果選取建築期付款的買家，最終選擇提前成交，也可獲視乎何時成交而獲發展商現金回贈1-2%。由於樓花期問題，故今次舊按揭保險計劃未必適用於「帝御．星濤」，但買家卻可選擇建期方式搭新按保上會，變相可衍生出超過十多種不同方式。 1. 即供付款: 如果選取100天即供付款方式，買家分期放低10%訂金後，餘額90%需於簽臨約後100天成交，意即買家在三個月內需要尋找銀行上會，但就可以獲取最高9%的折扣額。雖然首張價單中，以即供價計，開放式至兩房單位全數都低於600萬元以下，理應可以借取舊按揭保險，但因樓花期超18個月，而舊按保只可為樓花期一...
單看上述解說，可能大家會覺得有點難掌握，我們《胡．說樓市》團隊決定用首張價中，能夠做到新按保最高價例子來闡述，可以一次表達出不同付款方式所需支付的首期，以及所需成本。單位就是位於1座12樓21室，實用面積429呎的兩房單位，訂價為645.9萬元。如果以最少成本進駐的話，就需要選擇即供+90%二按的方式入市，因為可以支付一成首期，有助壓縮成本，大約手持78萬元現金已經以入市。撇除即供需支付四成首期外，基本上選用發展商計劃，月供也需要21,000元以上。而且若果選用發展商付款辦法的話，緊記需在兩年後進行轉按，否則進入第三年起就要捱貴息。
2008年金融海嘯後，本港樓市隨全球量化寬鬆政策下而產生泡沫問題，金管局為防泡沫過熱，推出了逆周期措施，「壓力測試」就是其中之一。 但究竟誰人要通過「壓力測試」? 「壓力測試」受制於什麼因素影響? 一旦未能通過「壓力測試」，透過擔保人協助又是否可行做法? 本文嘗試作出深入剖析。 不過，金管局於2024年2月28日公布，美國加息周期可能步入尾聲，未來一段時間本港按揭息率進一步上升的機會較低。 有見及此，金管局認為適宜暫停實施按揭的壓力測試要求。 快速跳往： 什麼是壓力測試 、 什麼是供款佔入息比率 、 壓力測試計算方法 、 誰要通過壓力測試 、 非固定收入人士計算方法 、 隱藏債務的影響 、 非首置客計算方法 、 未能通過壓力測試的解決方法. 本文目錄. 什麼是「壓力測試」?
1. 政府推出「一手樓空置稅」如箭在弦，發展商紛紛加快買現樓步伐外，地產建設商會也建議，空置稅期限應以取得「滿意紙」起計，並要求有兩年稅項寬免期，與市場一直討論以「入伙紙」計有顯著分別。 實情「滿意紙」與「入伙紙」有什麼分別? 如果採用「滿意紙」作徵稅基礎，又帶出什麼效果? 什麼是「入伙紙」及「滿意紙」? 一般新盤落成，發展商會向屋宇署申請「入伙紙」，就是經過檢查後，屋宇署認為屋宇的結構安全而發出的文件，業主便可以入伙。 反觀「滿意紙」是由地政總署負責發出。 當發展項目獲發「入伙紙」，同時亦符合地契條款，包括成功興建部份指定公共設施、美化環境、為住戶提供會所等設施後就會發出。 新盤入伙時: 取得入伙紙 未必取得滿意紙. 一幢剛落成物業，可以獲屋宇署批出「入伙紙」，卻未必獲署方批出「滿意紙」。
新盤攻略. 1. 立刻訂閱我們的YouTube頻道，觀看最新揀樓影片分析! 沙中線連接至港島段通車，附近有新盤的發展商急不及待推盤，其中在香港第二個項目、內房碧桂園在九龍城「瓏碧」也推出。 這個項目屬單幢樓190個單位，主打一房單位為主，面積由281-354呎之間；餘下則為開放式及兩房，分別213呎及414呎，另提供14個特色單位。 樓盤最大賣點為其41區名校網，以及其鄰近屯馬線「宋皇臺站」，還有其短樓花期。 但實際上，樓盤卻有幾點值得留意，我們希望透過一文闡述其各項優缺點，以及需注意事項。 本文目錄. 瓏碧資料. 瓏碧開價. 項目背景. 前身為九龍城舊唐樓. 終審法院規定重建要補地價. 碧桂園從田生購入後補地價. 瓏碧鳥瞰平面圖. 項目特色. 1. 景觀. 樓盤以東 (望九龍城廣場)
2021年尾，陳先生入伙，開始需繳付管理費。「恆大．珺瓏灣」由升裕物業管理有限公司負責。以陳先生購入單位計，每月原先需要繳付1,600元管理費，但因為買樓時，發展商恒大提供「管理費回贈」35,000元，故以回贈來計算，差不多等於免卻兩年管理費。
還息不還本只夠應急. 「還息不還本」顧名思義，容許借貸人在一定時間內只還息，不還本，以減低供款壓力，但要注意的是，由於期內沒有償還本金，變相整個還款期會增加利息開支，而且本金比例沒有縮小，亦會增加業主轉按的難度，無助擴闊樓價下跌的 ...
