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2021年6月20日 · 【銀主盤2021】本港受疫情影響，經濟環境轉差，失業率高低，打工仔收入減少，部份業主供款有困難，預期 香港樓市 陸續會有不少銀主盤出現。 然而，銀主盤是否一定抵買？ 購買這類單位要注意甚麼地方？ 承做銀主盤按揭跟一般住宅按揭又有沒有不同？ 以上種種疑問，本文會逐一解答，好讓有意購買銀主盤人士預先了解。 甚麼是銀主盤？ 甚麼是銀主盤呢？ 一般人買樓，除非自己真的持有大量現金，否則很難自己一次過付清樓價，通常需要向銀行申請按揭，然後靠借款買樓。 買樓後，業主需要定期向銀行還款，一般都是每月一次。 可是，若果業主不幸因某些原因而遇上財政困難，無法繼續還款，銀行有權沒收物業，並委託地產代理或拍賣行把物業公開放售或拍賣，以償還貸款。 在這種情況下，銀行便是單位的「業主」，被沒收的物業被稱為「銀主盤」。
- 拍賣前先親身睇樓。最好在招標或拍賣前預約睇樓，親身了解單位狀況，以便預先盤算未來招標或拍賣時如何出價。
- 查冊。買一般二手樓，需要查冊，買銀主盤，更需要查冊。買家在田土廳查冊，目的是了解物業過去和現在狀況，如賣家是否真正業主、物業是否有僭建物存在、業權契約是否有問題等。
- 查詢是否凶宅。買家應要向地產代理或律師查詢，銀主盤是否凶宅。
- 簽「必買必賣」條款。買賣銀主盤時，買家需要簽署正式買賣合約、繳付一成訂金及簽署「必買必賣」條款，「必買必賣」是雙方附加簽訂的條款，規範雙方必須完成交易，一旦業主不出售或買家決定不買入物業，另一方可通過法律途徑追討損失。
- 斷供物業被收回變銀主盤
- 銀主盤未必較一般二手樓便宜
- 買銀主盤分三步驟
- 3個因素影響按揭成數
- 要點1：留意買賣合約中的條款
- 要點3：買前要先查冊
- 要點6：未必價高者得
- 要點9：或要預留額外裝修費
首先，要先認識銀主盤為何物，首先要先從業主買樓時說起，由於絕大部分業主都不是一筆過購買物業，一般是透過按揭從銀行借款買樓，最高可做到九成按揭，其後業主便要定期向銀行還款，即俗稱的每個月要供樓。 但部分業主或會出現財務困難，因此無力繼續還款需要斷供，同時業主若未能就供款問題與銀行達成協議，銀行便有權收回物業出售，而這類被銀行沒收，再賣出去的物業就稱為「銀主盤」。正常情況下，物業被拍賣出售後，會將所得資金先償還銀行的貸款，餘下金額才會給原業主。
另外，不少人會存有誤解，認為銀主盤會較一般的二手樓便宜。其實銀行收回物業時，會再為物業做估價，一般都貼近市價，因此拍賣時不會只以業主餘下借款將物業出售。而銀主盤的拍賣終究價高者得，因此最後賣出價未必會低於市場價格。 雖然不時會聽到有人以低市價10%至20%買得銀主盤，但或因物業內裝修、坐向、觀景、樓層等細節，影響其價值，令估價偏低。另外，單位亦會因原業主的種種問題，而導致買家要承受額外的風險，因此會以較低估價出售。
若想購買銀主盤，可以分為三大步驟： 1. 尋找銀主盤：銀主盤廣告可於拍賣行網站、報章、地產舖甚等地方見到樓盤廣告，買家可以上述渠道物色，當中會包括拍賣日期、時間和地點，了解了資料後，一般須經代理洽購銀主盤。 2. 預約睇樓：拍賣銀主盤之前可預約睇樓，可透過地產代理約時間，而拍賣網亦會列出可以睇樓的時間。另外，由於部分銀主盤仍在被租用，能否睇樓或要視乎租戶會否通融。 3. 參與拍賣／入標：選定了銀主盤後，便可以入標參與拍賣，銀主盤拍賣可分公開放售和公開拍賣。在拍賣時，拍賣行會開出低價，並說明每次舉手叫價所增加的金額。若出價是全場最高，價格亦為銀主所接受，拍賣行通常會與買家即時簽署正式的必買必賣合約及繳交大訂。
另一買家關心的，就題按揭問題，買銀主盤一般可正常做按揭，銀行審批銀主盤按揭時，大致與一般住宅泉的按揭相同，同樣根據物業估值及買家還款能力等因素，評估可批出的按揭成數。只要銀主盤沒有產權問題，銀行對物業的估價便不會受影響。 但要注意，若銀主盤存在僭建、遺失樓契、業權不清等問題，便會影響到對承造按揭。在買家簽過臨時買賣合約後，便等同已接受物業的所有現況，即使之後發現有業權問題，買家亦不能再向向銀行提出爭議。
另外，買銀主盤有多個事項要注意。首先，銀主準備的買賣合約設立了很多條款去保障銀主利益，當中包括銀主不會負擔物業的負債，如欠交的管理費、利息及法律費用，買家需支付欠款。同時不保證物業業權完整，也不負責還原單位內的非法改建，並要求買家負責銀主的律師費。買家在簽署前應細閱文件內的所有條款，確定自己清楚明白合約內容才簽署，如有疑問應向律師查詢，或是選擇其他物業。
買家入手銀主盤前，要先查冊，以了解物業過去或現時，是否有未清拆的僭建物。查冊時，買家亦可看到單位的圖則，確定單位現時是否有非法改動。另外，查冊同時能讓買確定： 1. 單位的業主 2. 從上手業主買入價及樓宇按揭狀況，以判斷單位是否負資產 3. 是否還有未解除的法令，及其他政府部門發出的指令
這種「暗標」出售的方式一般設招標期，銀行會在截標後售予出價最高的買家。如所有標書的出價均低過銀行底價，銀行可重新招標，因此並非一定能價高者得。另外。入標時代理一般會要求買家同時付約出價的3%-5%為臨訂，以防買家中標後反悔，若未能投得物業，買家可獲退回臨訂。
不少銀主盤可能丟空多時，並非交吉放售，即原業主遷出前沒還原單位，銀主亦不會代為清空單位，因此要有心理準備入面會茸茸爛爛，買家要預留一筆錢作裝修用途。 免責聲明：本網頁刊載的所有投資技巧及分析，僅供參考用途。讀者作出任何投資決定前，要自行判斷及審慎處理，更要自行掌握市場最新變化。若不幸招致任何損失，概與本網頁及相關作者與受訪者無關，本網頁概不負責 。而本網頁所有專欄作者的觀點，不代表本媒體立場。
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2022年10月29日 · 銀行call loan要求. 放貸人又稱銀主，向銀行借按揭，銀行便是單位的銀主，向發展商旗下財務公司借按揭 ，銀主則為財務公司；而這類被沒收再賣出去的物業，就稱為「銀主盤」。 買銀主盤方法. 現時購買銀主盤主要有兩種方式： 透過代理，向銀行入標／私人協約； 在物業拍賣會上公開拍賣。 銀主盤屬於二手物業 沒有劃一訂價. 目前各大代理行與銀行均有合作關係，銀行會將最新銀主盤資料提供予代理行，代理行再去聯絡潛在買家。 銀主盤屬於二手物業，沒有劃一訂價，有興趣的買家可以按照既有程序，向有關銀主購買銀主盤。 物業拍賣行拍賣銀主盤. 另一種方式，則是前往坊間的各大物業拍賣行。 銀行或財務公司定期會將部份銀主盤交予拍賣行，作公開拍賣，由參與拍賣會的公眾自行出價競投。
2023年8月22日 · 相信部份十年前購入單位的業主受到樓價向升及低利率的誘因，趁物業升值時將物業不斷加按套現，造成高槓桿式借貸。 但隨著2021年樓價見頂後反覆回落，加上2022年加息周期開始，有加按業主資金周轉困難，最終物業淪為銀主盤。 私人住宅銀主盤價值500萬元或以下放盤最多. 在292個私人住宅 銀主盤 中，價值500萬元或以下放盤最多，有82個，佔28%。 而放盤價值1,000萬元或以下合共204個，其中有約七成 (140個)是於2012年或以前 (即十年前)買入單位。 價值500萬元或以下、500至700萬元及700至1,000萬元的放盤，分別有67%、69%及71%於十年前買入。 公營房屋銀主盤亦以價值500萬元或以下放盤最多.
2023年10月12日 · 甚麼是銀主盤？ 經濟不景，業主財政狀況出現問題，無能力還款之下，物業被銀行（或財務公司）沒收後出售，便成為了銀主盤。 銀主會請測量師為物業進行估價後再將之出售，而樓市續跌的情況下，估價自然變低，因此這類物業的出售價格一般貼近市價，可能低於原業主的購入價，甚至低過市價。 銀主盤數量顯著增加. 據物業代理行世紀21統計，截至今年8月，全港銀主盤量超過240伙，按年上升逾6成，數字更達到7年來的新高。 當中不少物業都減價出售，單在8月份就有近60伙單位減價，多數是因應市價調減，減幅由十數萬至上百萬元不等。 銀主盤成交個案：荃灣萬景峯.
2024年3月13日 · 【銀主盤成交】屯門瓏門最新錄8座高層複式戶成交，1953實呎單位以銀主盤形式放盤，叫價4580萬，日前連雙車位以3100萬成功沽出，折合實用呎價15873元。
