長沙灣必食推介 相關
廣告
搜尋結果
「綠置居2023」將於2024年3月28日起接受申請,新屋苑方面,今期只會出售長沙灣「麗玥苑」,共提供2,359伙,將以市價五二折出售,首次不設百多呎的開放式戶型,《胡‧說樓市》將會密切為大家跟進最新消息。
2022年12月28日 · 性價比高:租金連部分傢私及家電,區內優質新盤. 間隔實用:特長客廳連露台,開放式廚房. 開揚光猛:座向北至東北,眺望畢架山. 設備齊全:靚裝會所,有24小時健身房、游泳池、麻雀室等設施. 交通便利:長沙灣及深水埗地鐵站(步行5分鐘);往 ...
「綠置居2023」推出長沙灣的「麗玥苑」,由三座物業組成,共提供2,359個住宅單位預計落成日期為2027年4月30日,相當於樓花期長達3年4個月,以市價52折推售,售價介乎154-461萬元之間,預計手持約八萬元資金已經可以進駐。
- 荔枝角道、東京街、通州街交界
- 3座
- 2,359個
- 麗玥苑
- 項目背景及特色
- 區內一二手呎價與租務
- 未來區內供應
- 胡‧說評分
- 揀盤策略
- 價單及揀樓攻略分析
- 付款辦法分析
- 供款實例
「GRAND VICTORIA」,中文名「維港匯」,前身是「長沙灣副食品批發市場第二期」的一部份,用以發展作工業用途及貨物裝卸用途,整幅用地在城規會的《分區計劃大綱圖》均為「其他指定用途」註明「貨物裝卸區、批發市場及工業–辦公室用地」地帶;部份則劃為「其他指定用途」註明「批發市場」。當時區內部份用地曾以短租形式撥予路政署,用作廣深港高鐵的臨時躉船轉運站。 地皮座落在「連翔道」及「興華西街」交界,佔地約9.5公頃的用地,東面是「長沙灣副食品批發市場」、北面則為「西北九龍填海區第6號地盤」(興建為公屋「海達邨」)、西面為「新世界第一渡輪船廠」。長久以來工業味道濃厚的這幅用地,隨著市場對住宅需增加,規劃署2013年部署進行改劃,建議把地皮改劃作住宅項目發展。
市場對「GRAND VICTORIA」的承接有一點點顧慮,除了因地價成本高昂,還因為比起「GRAND VICTORIA」更加鄰近港鐵站,正正座落在南昌站上蓋的「匯璽」,也賣得頗為乏力,入伙時的租金也頗受壓。更重要一點,就是手持「GRAND VICTORIA」的同一預算,準買家是否也可以考慮發展已漸見成熟的「西九四小龍」。現時「西九四小龍」的二手造價只是「GRAND VICTORIA」的地價而已。
嘉里鴻基貨倉
除非本身對海景有特別訴求,否則數年後,區內有其他選擇可供應。最大規模,莫過於由嘉里牽頭發展的「嘉里鴻基貨倉」。項目由嘉里、新地及華潤持有,於2018年獲批城規會准建3,140個住宅單位,其後在2019年時,發展商提出修訂方案,將單位數目步增加至3,647個單位。整個項目會分兩個地盤發展,合共提供7座住宅單位,物業在3層平台之上興建不多於42-45層高住宅,會被視乎未來的市區供應重鎮。這個項目會較近港鐵站,但卻未必有海景望,故買家需自行作出取捨,當中要考慮的是「GRAND VICTORIA」的海景,是否真的如此吸引呢?我們稍後會作出分析。
長沙灣蔬菜批發市場
另一個較大規模的長遠供應,就是「長沙灣蔬菜批發市場」。「長沙灣蔬菜批發市場」於1965年啓業,佔地203,799呎,規劃署早於1994年表示,市場在長沙灣現址經營屬不當使用珍貴土地;1998年,相關範圍被劃作住宅用地,原定用作發展公共房屋。2011年食衞局曾諮詢漁護署,計劃把長沙灣蔬菜批發市場遷走,以釋出土地作住宅發展,而政府曾計劃興建3,350個居屋單位,但暫時未知最新進展。
因此,在衡量及歸納各項因素後,按位置交通、配套、間隔及景觀等因素,以20分為滿分的話,望維港景可取得較高分數,間隔也多樣化,但卻有較大比例的黑廁單位,但內櫳設計上也採用了不少弧型玻璃,兩房開放式廚房也採近梗廚設計,所以我們會給予我們4分。至於交通需步行約七至八分鐘往南昌站,故只能給予3分;配套匱乏下也只能給予2分。《胡‧說樓市》編輯團隊共給予「GRAND VICTORIA」13分。
共由四座組成的「GRAND VICTORIA」,全盤共有1,437個單位,其中第一期提供524伙,由開放式至四房開則也有提供,所以開則尚算多樣化。其中兩三房的變化最多端,兩房會分梗廠與開廚之分,而開廚則設有玻璃間牆,增加改間隔的自由度;三房單位全屬套房設計、以及設有工人房及工人廁,部份還加添儲物室,我們會在下方詳情作出剖析。
首推全盤級別最差單位
「GRAND VICTORIA」在三月四日開出首張價單,合共108個單位,平均呎價30,785元,若扣除最高20%折扣額後,即供平均呎價24,628元呎,相當於跟「匯璽三期」的一手價差不多,就被市場形容為發展商面對現實,開價上有三點要提一提。首先,今次第一批價單,超過一半單位集中在質素最次級的「3B座」,景觀望西南向垃圾轉運站的一類。第一及二座更是一個單位也沒有推出。
回報跟樓價不成正比
發展商標榜「GRAND VICTORIA」的入場價641.6萬元,價位看似震撼市場,但實情購入只是一個開放式單位,但值得留意,「匯璽」開放式單位租值大約只是13,000元左右,若按這個價格來估計,在未扣除管理費前,「GRAND VICTORIA」部份開放式單位的回報也會跌至兩厘以下,回報只有1.8厘-2.4厘之間。若以一房單位為例子,現時租值約16,500元計算,回報約有2.4-2.7厘水平。重點還要在沒有大幅度折讓前提下,投資客要買GRAND VICTORIA「期貨」,又何不比較一下「匯璽」即買即收租的選擇呢?
首張價單棄選「三房」單位
除了衡量回報是否追得上、以及上述我們提及的景觀缺陷等因素外,若真的叠埋心水打算認購的買家,在首張價單上的揀樓上並不算太過困難。首張價單中,如果想選開放式單位就一定要入票(當然自行衡量其回報問題!!),首批有推出,按樓價排序。兩房單位按次序首選兩房開廚(沒有玻璃間牆)、次選兩房開廚(有玻璃間牆)或視乎負擔選「兩房儲物室」,但就要棄選「兩房梗廚」類別。但要提一提,兩房開廚(有玻璃間牆)是幾柱中的首選,故要認購兩房須在第一輪入票。反觀若選購「三房一套連工人房及工人廁」的買家,則可守一守,因為第一張價單的單位並只屬幾柱中的尾選。
表面上,今次發展商共提供了九種付款辦法,但實情細分只是三種,分為即供方式的「180天付款辦法」、一年成交的「360天付款辦法」、以及建築期付款。當然折扣額都會有所不同,愈遲成交上會的付款辦法,可獲取的折扣額愈低,反之亦然。針對部份銀碼已經超出了按保門檻的單位,尤其是選購兩房或以上,則可以再搭配「備用二按」付款方式,但當然折扣額會稍作縮減;而如果選購「三房一套連工人房及工人廁」的高層單位 (註: 第一張價單3A座11-16樓A室)則可選擇「輕鬆置業一按貸款」。
為了讓大家更清楚供款方式,我們選取了三個單位,包括全場最平的入場單位、一個三房一套連工人房工人廁高層,剛好可以選用發展商一按計劃的單位;以及一個樓價剛過1000萬元的兩房、卻又未能夠夠選擇一按及新按保的單位,其在不同情況下的供款會有什麼表現。
SEASONS PLACE開價. SEASONS PLACE與康城規劃鳥瞰圖. 價單分析. 對面凱柏峰可正面對撼. 樓盤最大挑戰,並不是開則或配套等問題,反而是在樓盤對面,由信和、嘉華、招商局及港鐵合作的康城站11期「凱柏峰」,亦分開三期推售,而推售期更橫跨了轉角市,第一期在2022年6月時,以均價17,888元姿態開售,當時樓市尚未完全回落,故共售出了465個單位,佔一期全盤592伙的79%。 表: 凱柏峰基本資料. 凱柏峰二及三期經歷轉角市.
樓宇結構保險俗稱「火險」,很多人在買樓時,在承造按揭時,銀行往往要求買家必須購買火險,但部份屋苑卻未替業主購買火險,因此買家必須透過銀行去購買、或自行在保險公司購買後,再出示證明予銀行,證明已符合銀行要求的火險安排。 究竟什麼是火險? 為什麼銀行需要買家購買火險? 究竟怎樣比較火險的保費? 快速跳往:火險定義、怎樣計算火險價格、選擇火險的三大考慮點、購買火險責任誰屬. 本文目錄. 什麼是火險? 是否一定要買? 樓宇火險VS 樓宇全保險. 結構 VS 室內財物. 火險邊間好? 比較8間公司報價. 屋苑已買火險,要不要再買? 怎樣計算「火險價格」? 火險選項. 原按揭貨款額. 物業重建費用. 尚餘按揭貸款餘額. 銀行如何徵收火險. 僭建、非法改動不保? 比較火險的三大考慮點.
2024年3月11日 · 區域 長沙灣. 詳細資訊. 最後更新: 2024年03月11日 , 上午 11:29. 樓盤 ID: WCP_20240310145357_2221. 價錢: $9,350,000. 樓盤面積: 512 呎. 睡房: 2. 浴室: 1. 樓齡: 2. 物業種類: 住宅. 租/買方式: 買盤. 每月管理費: $2300. 預約睇盤. - 選擇 - 10:00 am. 類似樓盤. 租盤 隨時睇樓. $20,000/月.