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2024年4月22日 · 注意事項 - 《胡‧說樓市》編輯部已查冊核實業主身分，惟放盤資料全由業主提供，如資料有誤，《胡‧說樓市》概不負責 - 《胡‧說樓市》只提供平台供谷友放盤，過程中不涉及任何代理工作及收費 所有圖片只供參考
2024年3月17日 · 雲匯高層, 新界區, 大埔 $5,000,000 概覽 樓盤 ID: WCP_20240316150912_2181 私樓 物業種類 1 浴室 291 實用面積（呎） 4 樓齡 描述-屋內291呎，有露台-全屋訂造傢私，保養良好，多儲物空間 ...
- 項目背景
- 區內二手市場
- 交通及配套完善
- 揀樓攻略
- 付款辧法拆解
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恒隆闊別本港住宅市場多年
準買家決定是否購入「皓日」前，必須了解一下樓盤的背景。樓盤由恒隆地產發展。縱然恒隆為本港的藍籌成份股，市值高達800億元，但近年集團把重心側重於內地後，在香港發展的項目已買少見少。除了較早年的「德福花園」、「淘大花園」外，近年較為人津津樂道的項目，已數到九龍站「君臨天下」、奧運站「浪澄灣」、長沙灣「碧海藍天」及何文田「君逸山」。闊別香港多年後，再有住宅項目登場，其質素及交樓質素能否追上潮流，是準買家需要衡量的一個因素。
樓盤前身為「淘大工業村」
至於「皓日」，前身就是「淘大工業村」。1954年，淘大在佐敦谷一帶建立了「淘大工業村」，發展食品製造工廠、員工宿舍等，發展汽水、醬油及紙品等業務，其後「淘大」在1978年把工業村的地皮轉讓予「恒隆地產」，並改劃住宅「淘大花園」，但因為第一座未能完全收購業權，而未能發展為住宅。恒隆長久以來一直持約72%業權，故也只維持作工廈用途。
2016年發生迷你倉大火
2016年，一場大火改變了這座大廈的命運。三樓「時昌迷你倉」因冷氣機漏電起火，火舌迅速蔓延至整座大廈，釀成歷時108小時的長命大火，其後大廈結構出現嚴重問題，發展商積極收購其餘業權，終達至80%業權強拍門檻後，終在2017年成功以20.7億元統一業權，這也是在購入前準買家需要知道的事實。
除了了解其背景，準買家在決定是否購入「皓日」，也值得多留意區內的二手屋苑，包括「得寶花園」、「淘大花園」、及「德福花園」，尤其是位於「皓日」毗鄰的「得寶花園」及「淘大花園」，兩個樓盤均被喻為九龍東的上車之選，樓價多低於800萬元下可以借取新按保上車，縱然三個盤的物業樓齡較高，卻也值得準買家貨比三家。
交通四通八達
位處市區，「皓日」的最大賣點都是交通及配套，樓盤實際位置在「得寶花園」毗鄰，由九龍灣港鐵站出站後，站口有一條接駁天橋連接昔日「牛頭角下邨」，橫過馬路便能到達樓盤，全程只得一小路段沒有瓦遮頭，故位置上尚算佔盡優勢。屋苑下方「觀塘道」有多條巴士路線穿梭觀塘、藍田、油塘一帶，在九龍灣港鐵站下方的巴士站，也有巴士可前往彩虹、黃大仙、荃灣、元朗等地方。
早上交通較繁忙
只是值得留意，雖然交通配套完善，但隨著近年九龍灣舊式工廈轉型為新式寫字樓，吸引不少公司進駐設立辦事處時，也有不少打工仔會在附近上班，早上繁忙時段的九龍灣月台也頗為擠迫，由龍翔道轉入觀塘道的道路也形成交通樽頸。因此，購入自住的買家也值得留意，並作實地考察感受一下，跟自己的生活節奏是否吻合。
生活配套完善
「皓日」樓下附近周邊屋苑的地舖，開了不少菜檔、藥坊等，予人感覺有點人煙稠密以及雜亂，但總算一落街的生活配套也一應俱全。附近還有「淘大商場」及「德福商場」，亦可選擇前往九龍灣商貿區的「Megabox」，包涵了高中低檔的消費設施。另外昔日的「牛頭角下邨」清拆後，部份用地興建大型文娛設施「東九文化中心」。據政府資料，「東九文化中心」設有1,200個座位的演藝廳、550個座位的劇場，以及排練室等，最快於2023年開幕。
如果能夠消化上述因素，而決定購入「皓日」這個樓盤，揀樓也有一些地方值得注意。首先，景觀及方位上，「皓日」一層十個單位，共分開前後兩排的。前排單位集中「A-F室」六柱，向南及西南朝向「牛頭角道」及「觀塘道」方向，遠眺「德福花園」及「九龍灣商貿區」一帶的景色，其好處是景觀遼闊，缺點卻是受制於下方的「牛頭角道」及「觀塘道」的噪音問題。後排單位為「G-K室」四柱，會向北及東北被「得寶花園」樓景包圍，採光度會較差，低層望內園泳池景，但這方位好處是較能避過「牛頭角道」及「觀塘道」的噪音問題，故需要自己衡量一下。
入場價格可購區內兩房單位
發展商在2021年12月3日公布首張價單，開出首批100個單位，就算選用即供按揭也只有最高4%折扣，即供平均呎價21,548元呎，較區內老牌二手盤「德福花園」、「得寶花園」及「淘大花園」高出至少25%，最細一房入場價也要688.8萬元，手持這個銀碼在二手市場可以買入兩房單位。
付款辦法傾向簡單
皓日的付款辦法傾向簡單，包括「120天現金優惠付款計劃」、「300天現金優惠付款計劃」及「建築期付款計劃」，三種付款辦法均需分期支付10%樓價，而餘額則在120天、300天或落成時才找清。選用哪一種付款辦法，視乎兩個因素。第一，你本身需要多久時間來籌集資金。因為你選用「120天現金優惠付款計劃」，雖然你可以獲取最高4%的折扣，但你便需在簽臨約後的4個月內成功尋找銀行上會；反觀你選用「300天現金優惠付款計劃」，雖然你可在簽臨約後300天，也就是相當於10個月才正式上會，但折扣額就跌至只有1.75%。
全盤60個單位能做高成數按揭
第二個考慮因素，就是你本身需否選擇高成數按揭。若果有這個需要，你只能侷揀沒有任何折扣優惠的「建築期付款」。由於樓盤銀碼最低的單位都已經超出了舊按保門檻，故對高成數按揭有需求的買家，也必須選擇新按保上會，但就一定要選用「建築期付款」，待物業落成時才申請新按保。首批100個單位，以建期價計算就只得60個單位的樓價低於1,000萬元，符合新按保申請門檻，也就是最高可以做到80%按揭，其餘超出相關門檻的單位，則要自己支付一半首期，餘額向銀行申請上會。發展商並沒有刻意提供高成數按揭，也侷限了可入市的客源。
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