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新盤攻略. 1. 立刻訂閱我們的YouTube頻道，觀看最新揀樓影片分析! 2024年搶閘的第一個新盤，是由宏安地產發展的黃大仙「薈鳴」，一共提供230個單位，分層面積由200-375呎之間。 聽面積分布，你大概也猜到樓盤以小型單位為主。 「薈鳴」大部份單位均為一房，共有126伙，另外還設有兩房及開放式。 項目預計關鍵日期為2025年4月30日，相當於樓花期約16個月。 當樓市還未有起息，就馬上搶閘推盤，市場反應如何? 本文目錄. 薈鳴資料. 薈鳴開價. 單位戶型. 1房戶型分布. 示範單位: 18樓F室260呎. 2房分布. 示範單位: 18樓A室 356呎. 樓盤評析. 平台大過單位六倍. 宏安過去發展蚊型樓為主. 距離黃大仙港鐵站約五至八分鐘步距. 附近設有簡單生活配套.
- 什麼是「應課差餉租值」?
- 2021年度十大屋苑「應課差餉租值」
- 2023年度十大屋苑「應課差餉租值」
- 「應課差餉租值」Vs「實際租值」
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「應課差餉租值」是假設物業在指定估價日期出租時，按年出租估算可得到的年租。署方在評估「應課差餉租值」時，會參考同區類似物業在市場議定的租金，並按面積大小、位置、設施、完工質素及管理水平作調算。所有類別的物業，無論是私人及公屋，都需按相同基準評估「應課差餉租值」，並按照市值租金來徵收。政府會參考一個指定日期作為評定「應課差餉租值」的「依據日期」。因此，就算之後租金有升跌幅也不在考慮之列，近年，估價依據日期均定為10月1日。若以2023-2024年度為例，估價根據日期則為2022年10月1日。
十大屋苑平均估算
全港十大主要屋苑的最新租值有滑落，「黃埔花園」、「沙田第一城」分別回落6%，「太古城」、「海怡半島」及「美孚新邨」等也跌價半成。反映疫症衝擊本港經濟，導致百業蕭條，失業率攀升下直接影響小市民承租能力。過去支撐本港租務市場的海外生沒有來港，也加速了租金回落。
康怡花園
正因為租值回落，即使樓價沒有大變化，租務回報都會大縮水，更遑論一批高追的摸頂貨，現在的處境就更加尷尬。我們抽出了十大屋苑歷來最貴價單位看看，三年前創歷史新高的康怡花園，當時成交價高達1650萬元，以呎價超22,000元創出史上新高，但現在物業估值已經滑落至1471萬元，身價貶值11%，但翻查差估署的租值冊，這個呎價最高的單位，年租卻只有268,800元，相當於回報只有1.62厘。
沙田第一城
被視為上車屋苑的沙田第一城，這一個303呎迷你戶型，就曾經以高達680萬元成交，呎價超過22,400多元，也創出了屋苑呎價新高，雖然估值跌幅並不算十分誇張，現價只回落至669萬元，但跟租值冊上的租金對照，你也會發現回報不成正比。差估署估算單位年租129,480元，相當於月租10,790元，回報只得1.9厘。
在2023年，我們再對照十大屋苑「應課差餉租值」，發現繼續有滑落跡象。過去兩年，「應課差餉租值」平均滑落了2.3%。當中，跌幅最深為鰂魚涌「康怡花園」，其租值跌幅8%，成為了十大屋苑中跌幅最大的單位。緊隨其後「麗港城」跌半成、「海怡半島」、「太古城」分別跌4%及3%。至於餘下單位，包括「美孚新邨」、「黃埔花園」、「新都城」、及「映灣園」均沒有變化。
政府估算有滯後
當然，上述租值是有滯後的，因為差估署評定「應課差餉租值」的計算時，都會以一個時期的租金劃線。如果以2021年度為例，政府就是參考了2020年10月的租金作評估，所以今日見到的「應課差餉租值」，會跟當下的「實質租值」有一定出入。
不滿應課差餉租值
根據《差餉條例》，任何對差餉估價不滿的人士，可向差餉物業估價署署長提出「建議」，修改新差餉估價冊內的租值，或就估價冊內的更正、刪除或加插項目提出「反對」。他們應採用指明表格將建議書（表格R20A）在該年的5月31日或之前寄給估價署署長。如希望就估價冊作出更正、冊除或加插項目提出「反對」，則需在28天內填寫指明表格（表格R23A/B/C）向估價署署長遞交反對通知書，詳列反對的理由。
「修訂建議」的理由
1. 其繳納差餉的物業單位的估價，高於應徵收的應課差餉租值； 2. 差餉估價冊所載的某一物業單位須予以刪除； 3. 某一物業單位並沒有被載列於差餉估價冊內； 4. 載於差餉估價冊內的物業單位估價，低於其應徵收的應課差餉租值。
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沙田第一城. 藍籌屋苑之一的沙田第一城，被視為新婚家庭或首置客的上車天堂，因為入場門檻不高，面積細小卻實用，間隔方正沒有走廊，而且部分不設窗台，當中細兩房則 (284至327呎)更被視為「經典屋則」。. 沙田第一城於1981至1987年間入伙，是沙田區至今最 ...
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