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主頁. 英國專頁. 香港人，英國事. 【Fulcrum講投資】2022英國物業投資策略: 不要懼怕加息，它是經濟蓬勃的象徵. 2 年前. 香港人，英國事. 1. (客戶資訊)美聯儲的貨幣政策立場愈來愈鷹派，風險資產價格動盪，但不要誤解加息，它很多時候是經濟蓬勃的象徵，也不要過份憂慮，美聯儲不會因為對抗通脹而不顧經濟復甦。 如果過份憂慮滯脹，可能會錯失良機。 更關鍵的是如何部署？ 美聯儲的改變. 美國通脹加速至30年最強的7%，無論是甚麼原因，都已經帶來了不少問題。 通脹正在消耗需求，但經濟毫無獲益。 美聯儲原先希望更長期的貨幣刺激可深度加強勞動市場，可惜疫情改變了工作心態，強勁需求錯配前所未有的供應短缺，職位增長不夠火紅，但工資增長超越5%。 美國通脹加速至30年最強.
猜測比特幣是逃避制裁工具，價格反彈15%，但以盧布計算的交易量少了一半，警告加密貨幣的回升可能只是虛火。 黃金價格年初至今升幅達8%，但價格對於俄烏戰事發展十分敏感。 布蘭特原油價格上升迫近120美元/桶，是過往70多年以來第三次升越100美元。 往績告訴我們，如果石油價格大幅上升時遇上全球經濟正在復甦，高企油價可持續更長時間。 但是，石油價格是否能夠上升至更高水平，或只是保持高企，並不確定 。 英國房價沒有因為利率上升而停下來. 英倫銀行預測通脹將會高見7%，現在看來是低估了。 要抗衡較預期高的通脹，值得看看房地產市場的表現及前景。 對比英國過往17年平均房價和按揭利率的表現，房價不但沒有因為按揭利率上升而下跌，反而繼續上升，情況在2008金融海嘯之前很明顯 (見圖表)。
- 什麼是樓契?
- 贖回樓契程序及費用
- 樓契轉名/除名常見問題
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「樓契」是一份把物業由原業主轉移到新買家的一份文件。通常經律師協議後，律師會把買賣雙方根據「正式買賣合約」的協議轉化成契約，買賣雙方簽署「轉名契」後，新買家便正式在法律上成為「物業持有人」。 根據《物業轉易及財產條例》第4條，法定產業權只能透過「契約形式」予以設定、終結或處置，所以即使我們只簽定買賣合約，只能代表買家擁有買入單位的權利，但卻不能作為證明物業轉讓的證據，故必須透過訂立一份樓契。 所以，在買賣物業的過程中，「樓契」是一份相當重要的文件，因為它會作為單位業權的證明。因此，怎樣去妥善保存樓契，也變成一個很重要的學問。我們會透過一文剖析樓契的重要性、贖契程序、保存樓契方式、以及轉名除名常見的問題。
程序1: 樓契會抵押於銀行
由於一般業主均有承造按揭，也就是我們把物業抵押給銀行，銀行會將一項按揭押記令(Mortgage charging order)註冊在物業的土地註冊處紀錄內，而相關樓契文件也就會由銀行保管，直接還清所有按揭貨款。若下手買家協議購入該物業時，律師及銀行均會索取查閱樓契，而銀行在查閱後才決定是否批出按揭。
程序2: 贖契需時三至四個月
一般程序，在接近供完樓的前幾個月，銀行會發信通知買家需進行贖契安排，由於有些銀行可能忘卻通知，業主需主動向銀行查詢。經指定律師樓安排下，律師會準備贖契文件交由銀行簽署，確定業主已還清所有按揭貸款，並將之註冊到土地註冊處中，之後再向銀行索回樓契。一般來說，由處理文件、註冊、至完成贖契需時三至四個月，而費用約為二、三千元。另外還要一提，並不是全部律師行也可進行贖契安排，在委任律師協助前，也需要先向銀行查詢該律師行是否被認可辦理贖契手續。
程序3: 贖契後需要保存樓契
當正式完成贖契程序，業主所持有的就是「現契樓」，即沒有按揭在身，你需要自己妥善保存樓契。因為一旦樓契遺失了是不能補領的，只能透過律師協助進行宣誓而取得副本。如果樓契有遺失，或核證副本並不被接受，則會成為樓契殘缺下，律師拒絕確定物業的業權良好，銀行也未必願意承造按揭，下手買家需一炮過找清樓價，自然會成為買家壓價的理由，影響物業價值。
不過對於樓契上，相信更多準買家或業主關注轉名、加名、及除名的安排。所謂「加名」就是把新的業權人加入成為聯名業主；「除名」就是把聯名業權持有人除去一個或多個；而「轉名」就是把聯名業主的名字轉換成另一人。由於業權上作出改動，故需經由律師樓處理，在上述改動完成後，律師樓會把相關文件註冊在土地註冊處內。 根據《律師執業規則》，為免律師對客戶有任何利益衝突，若代價金額低於100萬元的交易，才可經雙方同一律師進行，否則便需要委託不同律師負責，但近親轉讓的交易則沒有如此限制。近年辣稅衝擊下，這個議題尤其受關注，不少業主都希望透過內部轉讓，來釋出乾淨的首置名來慳稅買樓。過程中又會遇到什麼問題?
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1. (客戶資訊)2022年遇上Omicron新冠變種病毒在全球肆虐，為經濟前景添上陰霾，對投資市場的影響亦難以預料。 在芸芸投資選項當中，哪款值博率較高？ 英國率先加息刺激英鎊強勢. 自去年12月中，英國央行 (BOE) 突然宣布加息0.15厘之後，英鎊兌美元匯價持續向上，一個月內曾經升穿1.37水平，較加息前彈升3.6%。 這個近三年來首次加息決定，令市場措手不及，同時為英國貨幣政策進入收緊周期揭開序幕。 英國消費物價指數創30年新高. 英鎊兌美元匯價升穿1.37水平. 在外匯市場哲學上，一款外幣是否值得投資，視乎相對其他貨幣的強弱程度。 當一個國家收緊貨幣政策力度較其他國家大，該國貨幣理論上會變得強勢。 要評估收緊力度，可以從當地通脹前景著手。
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買樓前必需查冊？. 新屋入伙，開門7件事：柴、米、油、鹽、醬、醋、茶。. 其實，買樓也有「開門7件事」。. 為了保障消費者的權益，地產代理監管局規定地產代理在處理物業交易時，必須準備7大資料：物業的擁有權、有效的產權負擔、物業面績的實用面積 ...
1. 很多時看新聞報道，總看到不少關於銀主盤拍賣的新聞，部份成交更被市場形容為「執平貨」，究竟銀主盤是否跟低價劃上等號？ 究竟經濟轉差時，會否有大量業主斷供而出現盤源？ 購入銀主盤又有什麼需要注意？ 我們會一文闡述注意事項，銀主盤按揭、及拍賣流程。 快速跳往：銀主盤意思、銀主盤成因、銀主盤拍賣流程、現時與2003年的分別、購買銀主盤注意事項、銀主盤按揭. 初次置業懶人包 【二手樓買賣程序】睇樓、雜費、查凶宅、簽約、按揭懶人包 【新盤2020】成交流程、按揭、折扣優惠、重點項目全攻略 【居屋2020】最新申請日期、四大屋苑分析、資產、入息懶人包 【租樓注意事項】租樓流程、租約、按金、印花稅全攻略！ 【按揭保險費】深入分析四種保費計算方法、繳費形式注意事項！ 【按揭利率】各大銀行優惠、回贈比較.
