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- 項目背景及特色
- 胡．說評分
- 不同戶型揀盤建議
- 付款辦法分析
永光地產收購舊樓
「尚瓏」屬於舊樓併購項目，原本由「永光地產」於2016年3月收購的一部份用地：「皇后大道西150-158號」。其後轉售予「百利保」及「富豪酒店」。其後「富豪酒店」再收購毗鄰「皇后大道西160-162號」。
富豪酒店購入毗鄰地盤
由於當時162號只收購至86%業權，故發展商申請強制拍賣，終成功統一業權，在合併後地盤面積提升至7,190呎。根據規劃大網，地皮劃為住宅甲類(7)地盤，可作較高密度的發展，地盤可建樓面達8.6萬呎。其後發展商申請起樓，並獲批建一座商住物業，合共提供130個住宅單位。
在衡量及歸納各項因素後，按位置交通、配套、間隔及景觀等因素，我們認為交通可以有5分，但配套及景觀卻稍為欠奉，只能給予2分，至於間隔，看得出在有限空間內也盡量將開則多樣化，而且內櫳也尚算方正，故給予3分，以20分為滿分的話，我們《胡．說樓市》編輯團隊共給予樓盤12分。
建議1: 同層單位揀選字母愈大的單位
如果放眼景觀的買家，必須揀得愈遠離東北面(即較遠離市建局重建範圍)，其保障會大一點。一房細單位面積清一色265呎，內櫳分別不大，固然可按照上述定律來揀樓；而開放式則只得一柱也沒有可選擇的餘地；唯獨兩房，A、F室之間更應該先選「F室」。
建議2: 高低層景觀差異不大
「尚瓏」高低層景觀差異不大，所以高低層之間只需按銀碼作排序。不過值得留意，發展商開出首批50個單位，全數都是中低層而已，平均即供均價已經高達30,814元呎，比起附近的嘉里發展的「西浦」、宏安的「薈臻」、盈大的「盈峰一號」等，二手價20,070至23,000元呎為高。顯然發展商開價頗心紅。因為高層開價高於低層的定律下，今次開價只是樓盤的下限價，日後價格可能再上調。
建議3: 可跟區內二手樓作比較
所以，除非你能購得最平價單位，否則去到中層以上，價格都已經超出市價。好像「尚瓏」一個242呎開放式單位，折合688萬-765萬元入場；相同銀碼在二手市場卻買到一房單位；至於「尚瓏」一房單位756-836萬元，但同一銀碼在區內都買到一房，但面積大近百呎。現貨市場可即買即租、或即買即自住，又何必等期貨呢?
更重要一點，就是今次發展商的付款辦法並沒有特別，既沒有提供高成數一按、或二按付款，只得即供以及建築期付款辦法。如果對高成數按揭有需求的買家，則必須選擇折扣額較少的建築期付辦法，待樓盤落成時再申請按揭保險。但於部份單位的建築期價格已超過1000萬元，實情按揭保險也未必受理。若撇除銀碼逾1000萬元以上的單位，購買「尚瓏」的買家大致有三種付款模式。
樓價(合約價) 320.7715萬元 現金回贈 19.246萬元 (*假設提前至180天內成交、不採用一按及YOHO 360) 計算按揭價格(光豬價) 301.525萬元 貸款額 一按: 70%: 211.0675萬元 二按: 10%: 30.1525萬元 月供 首3年: 11,793元 3-25年: 12,272元 26-30年: 10,230元 入息
首期: 樓價10% 經紀佣金: 樓價1% 律師費: 5000-10000元 印花稅: 100元至樓價4.25%不等，視乎樓價釐訂 (傳送門：https://www.gov.hk/tc/residents/taxes/stamp/stamp_duty_rates.htm) 管理費、屋苑維修基金 律師查契費用 (視乎情況) 延伸閱讀：趁跌市想買樓
1) 月租酒店 搶攻納米樓租客 不過，隨著香港經濟走下坡，內地自由行退潮下，不少酒店都改做 月租酒店 攻內需。我們以顧客身份走訪區內其中一間酒店。進入酒店時，大家最擔心也是酒店會否用來作為疫症下家居隔離。
1. Photo by Kelly Sikkema on Unsplash. 立刻訂閱我們的YouTube頻道，觀看最新影片分析! 做業主可以享 「居所貸款利息扣稅」 ，但做租客卻偏偏什麼也沒有。 財政司司長陳茂波在《財政預算案2022》宣布，為沒有住宅物業、但租樓住的納稅人，提供每個課稅年度最高10萬元的 「租金開支扣除」 免稅額，預計約有43萬租樓納稅人受惠，政府會少收33億元收入。 問題是，怎樣才能盡用免稅額? 重要資訊: 住宅租金開支扣稅，初步建議2022/23年度才實施，換言之最快2022年4月起才可扣稅。 (詳情仍待稅局公布) 本文目錄. 何時實施住宅租金扣稅? 住宅租金扣稅重點: 住宅租金扣稅注意事項. 何謂「已支付租金」? 兩份租約期有重叠，應怎計租金?
1. 樓花期逾27個月. 2. 景觀變化. 樓盤以南 (向結志街) 樓盤以東 (望卑利街) 樓盤以北 (望中環中心) 3. 交通及配套. 前往中環港鐵站九分鐘. 11區名校網. 4. 樓盤租值是否符合預期. 分紅模式預視開價不便宜. 毗鄰項目的高價開售、回報低企. 揀盤注意事項. 「大一房」以B室較實用. 表: 「大一房」面積分布. 大一房: A室較E室為佳.
