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新盤攻略, 最新消息. 1. 短短一條「筲箕灣道」,充斥不少如「ONE EIGHTY」般的地盤。 但礙於地盤所限,不是發展為蚊型貨色,就是伙數極少的樓盤。 就如由裕泰興收購百分百業權的「筲箕灣道363-367號」,坐落在愛秩序街遊樂場對面,地盤面積僅得2,699呎的項目,按照規劃作「住宅 (甲類)2」的地積比率八倍重建住宅,最高可建樓面僅得21,592呎,未來會重建為20個單位。 附近規模最大,要數到「筲箕灣道114號」,只因這個9,100呎大的地盤,早前就傳被「凱施麵包店相關人士以8,800萬元買入,可重建樓面72,800呎,且有條件連同毗鄰「筲箕灣道112號」合併更大地盤發展。
- 項目背景
- 區內二手
- 項目特色
- 揀樓攻略
- 價單分析
- 付款辦法
- 預覽瑜一1a期(1及2座)平面圖
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補地價創港鐵站上蓋新高
「瑜一」屬於何文田站上蓋二期,鄰近新地早前發展的豪宅「天鑄」,港鐵在2018年10月推出項目招標,當時共吸引了八個財團入標。項目補地價金額74.86億元,項目可建樓面63.9萬呎,相當於每呎11,709元,表面上打破了港鐵區上蓋地價新高,但這只僅為面價而已。因為當時港鐵的招標條款就列明就收取固定分紅25%,當時發展商能否取得標書,就取決於其支付的一筆入場價高低。因此,我們很難評估其實際地價多少。
毗鄰項目曾釀官司
值得一提,「瑜一」毗鄰為「何文田站一期」發展項目。項目可建樓面742,716呎,預計可建1,000個住宅單位。原於2016年12月推出招標時,由高銀金融主席潘蘇通、高銀金融以及華融金融聯手投得,分別各佔項目33.4%、50.1%及16.5%,未計及當時一筆過支付的入場費,單計補地價金額62.8億元,各佔地價20.9752億元、31.4628億元及10.362億元。
區內二手屋苑「天鑄」視乎景觀方向,800呎單位去年平均呎價25,000-26,000元之間;去到較優質單位造價40,000元過外。在常富街的「ONE HOMANTIN」則大約19,780元左右,現時400多呎單位的二手價,大約1,000萬元以下也有交易。以至「皓畋」平均價位大約19,400多元。「瑜一」的預計關鍵日期為2024年11月,相當於樓花期還有一年半左右,故區內二手價格也值得買家在入市時參考。
2. 景觀環境
「瑜一」共分三期推出,1A期「1及2座」、以及1C期「5座」均設於整個地盤的兩個單邊,其中「1C期」地盤會跟鷹君的「何文田站上蓋一期」住宅項目較貼近,要視乎鷹君的開則才知對「1C期」有沒有影響。不過,今次發展商先推出夾於中間的「1B期」,也就就是第三座,分開3A及3B座,僅得183個單位。
今次推出的「1B期」為三期中,提供伙數最少的一類。對發展商來說,可以用來測試市場水溫,同時也凝造出供應有限的矜貴效果。撇除16個特色單位,最細一房336呎,僅提供9個單位;兩房則佔多數,一共有114個單位,面積由459-576呎間,但實情會再細分兩房開廚、兩房梗廚及兩房連工人房及工人廁間隔,餘下還有三房一套連工人房及工人廁,面積由940-941呎,共有44個單位。
一房入場價787萬元
「瑜一」在2023年3月15日開出首張價單,首批推50個單位,扣除最高折扣額15%,即供平均呎價24,838元,大致跟附近「One Homantin」及「皓畋」的差距不算太遠。因為有提供一房單位,故入場價能壓至787萬元,低於1,000萬元可以進駐何文田站上蓋,表面上看似吸引,但實情「1B期」分層僅9個一房單位,故著眼點應放在兩房單位開價如何。
區內二手多蝕讓
現時區內兩房二手價入場價約1,000萬元左右,此二手價也蝕讓居多,故今次「瑜一」兩房入場價1,042萬元,似乎釋出了發展商希望以貼市開賣,以確保首批銷情的決心。因為開價過於進取只會換來滯銷的效果。但值得留意,千多萬元的兩房單位只限於低層「3B座2-5樓」單位,6樓以上已經全數過1,100萬元,故此在考慮入市與否時,也記住要跟二手市場作對比及參考。
今次發展商提供了三款付款辦法,包括「120天即供」、「360天付款辦法」及「建築期付款」,愈遲找清尾數,其折扣額會愈低,分別為15%、13.5%及12%。不過,選擇「建築期付款」買家可考慮在上會時選擇「按揭保險」外,亦可搭配發展商「80%備用一按」,但需留意,「80%備用一按」並沒有百分百保證,有可能最終不獲審批。另外,還要留意,發展商容許買家付費更改付款辦法,但只限由「360天付款辦法」或「建築期付款」轉為「120天即供」,但就不容許由「120天即供」轉至「360天付款辦法」或「建築期付款」。
事實上,若未能成功認購「1B期」,瑜一還設有「1A期」(1及2座)、以及「1C期」(5座)的單位。「1A期」共提供447個單位,而「1C期」共提供 214個單位。所以買家往後仍有其他期數可選擇。我們也搜集了1及2座、以及5座的圖則,讓準買家可以預覽及比較一下。
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新盤攻略. 【西灣河ONE EIGHTY】景觀、租值、發展商往績分析. 5 年前. 新盤攻略, 最新消息. 1. 由小型投資者林氏家族發展、在筲箕灣道180號的「ONE EIGHTY」就是類近貨色。 從發展商角度,當日收購地價1.59億元,以地盤可建樓面約萬五呎計,地價只是10,400元。 如果參考同區附近開售的新盤,如麗新及市建局發展的「逸瑆」,平均呎價23,000,只要按這個樓盤推售,售價較地價翻了120%,發展商仍是大賺特賺。 細價樓是跌市高危 ? 細價樓常被形容為跌市高危,背後理據有兩個。 一、就是市況回調時,若發展商以平價推盤,小市民財政實力理應可負擔面積較大的單位,細單位自然無人吼,頓時成為賣剩蔗。 二、就是細價樓買家的預算往往有限,一旦經濟回調造成失業供不起,就需要劈價賣樓。
美國供樓利息也可扣稅. 在美國買樓的『供樓利息支出』,可以用來扣稅。 首750000元貸款額利息支出可以扣稅,上限一萬元美金,但當然,買樓前期開支不可或缺。 在紐約,買樓需繳付樓價0.5-2%『轉讓稅』,以及『律師費』、『經紀佣金』、『信貸報告』等雜費開支,以至投資,轉手需繳付『資產增值稅』。 但美國稅制較複雜,需按個別情況向專業人士查詢。 標籤: OneWallStreet 商住項目 海外投資 海外置業 美國紐約 華爾街. 這座前身為「紐約銀行總部」、有近90年嘅歷史建築,經過名建築師名建築師「Ralph Walker」之手, 改建為「華爾街」首批商住項目: 「One Wall Street」,到底會係咩面貌?項目毗鄰「聯邦國家紀念堂」、「紐約三一教堂」、以及「紐約交易所」。
2023年1月8日 · 1. 樓齡. 描述. 地址 One Innovale Archway A座高層20室. 地區 新界區. 區域 粉嶺. 詳細資訊. 最後更新: 2023年01月8日 , 下午 5:17. 樓盤 ID: WCP_20230106125803_5176. 價錢: $15,000/月. 樓盤面積: 423 呎. 睡房: 2.5. 浴室: 1. 樓齡: 1. 物業種類: 私樓. 租/買方式: 租盤. 預約睇盤. - 選擇 - 10:00 am. 類似樓盤. 租盤 隨時睇樓. $6,900/月 ( 不包水電 ) 【粉嶺祥華邨祥禮樓】開放式單位, 高層, 靚景, rent HK$6,900/m.
利福斥資140億在區內興建崇光百貨,啟德一號對面又是啟德站,只是佔地320公頃的啟德區,日後商業樓面高達2454萬呎,住宅單位高達49900個,預計容納人口134000,就業人口99000,配套是否可支持就有待觀望。. 贏位置,但輸景觀。. 被視為東九龍重點發展區,均價 ...
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