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2023年5月2日 · 2023年5月2日 買樓唔同買棵菜，準買家在參觀二手樓盤時，最好要驗清驗楚，但實地睇樓時間不長，一般只有15至20分鐘，如何可以在這樣短時間內，了解最多樓宇的狀況？我們準備了這篇睇樓八件事，準買家可收藏參考。
- 新樓和二手樓驗樓目的有何不同？
- 何時可以驗樓？
- 驗樓是否應聘請「驗樓師」？
- 驗樓費用大約是多少？
- 驗樓有其麼事項需注意？
- 驗樓需要哪些工具？
- 承建商執漏後仍需覆檢？
無論是一手樓還是二手樓，入伙前都應先驗樓，前者發現問題後，可以盡快向發展商反映並要求執修，一般而言，發展商會提供6個月的驗樓期限，換句話說，入伙半年後才發現單位有問題，則閣下自理。 而買二手樓的業主，臨時買賣合約一般都列明是「現狀買入」，即代表買家同意買入該狀況的物業，除非是賣家承諾會維修的部份，否則在檢驗到問題亦須自行負責維修。如能夠盡早辨別到結構性問題，加以補救，可避免在入伙後短期內再需要花時間維修。
如果是新樓，業主收到發展商的入伙信後，就可在指定日期到交樓處辦理手續，之後發展商的「交樓大使」會陪同業主到單位作簡單檢驗，並提供一份缺陷清單（Defect List），收樓當日起，業主可自行驗樓或聘請專職驗樓人士代勞。 業主自行檢驗或由專職驗樓人士撰寫驗樓報告，遞交予發展商，發展商安排承建商到該單位執修，需時普遍約2至4個星期，完成後業主需再次驗收單位。 至於二手樓買賣，買家應盡量在成交前一日登門驗樓，檢查單位狀況跟簽約時無異，同時確保已按合約要求呈交吉狀態。 如果是樓齡高的舊物業申請按揭，銀行亦會要求驗樓，主要是觀察是否有僭建物或劏房，有機會影響按揭成數。
有收費驗樓的人士自稱為驗樓師，但消委會指出，香港並沒有任何法定的驗樓師資格及認證方式。任何建築師、裝修師傅或相關技工，只要具備驗樓知識及經驗，或完成相關驗樓課程，亦可自稱驗樓師。 如物色具經驗的驗樓人士代勞，需小心查詢其背景資格，包括了解對方是否註冊建築測量師、建築師或工程師等，亦要確認他具備國際驗樓標準知識。 業主亦可自行驗樓，惟需要有專業知識，否則容易與發展商在細節上有爭拗，延誤入伙日期。
新樓驗樓費用主要以檢驗單位的實用面積去計算，每呎由3至5港元不等，以1個400呎的新單位為例，一次的驗樓費用就可能需要1,200至2,000元。部份驗樓師會設最低消費，亦有些為吸引客人，會為新樓業主提供團購優惠，即集齊某個數目的業主報名，就可用較優惠價錢驗樓。
新盤驗樓一般檢查三大範圍：防水、電力、和造工，造工是指新物業的雲石、傢俱、設施和裝修，表面上是否有被刮花、不平滑等瑕疵。 電力和造工問題較容易發現，相反，單位如有防水上的缺憾，例如發現窗邊有水漬、窗框有水痕或油漆出現粉狀物體等，都可能是曾經滲水的跡象，而且即使發現了，也不容易找出源頭，更未必一次執漏就可解決，所以新盤驗樓的首要任務必定是檢查和提防漏水。 此外，在新盤亦經常會發現空鼓及空心磗問題，尤其是在花灑附近，特別需要留意有沒有空心磗，因為很容易引發滲漏，要小心處理。
如自行驗樓，可事先準備好一系列的工具和用品，包括一份完整驗樓清單，詳細記錄需要檢驗的事項，避免遺留；而售樓書列明單位的間隔、尺寸、裝置、裝修物料及設置，檢驗時可核對單位的實際情況，以及點收家俬電器、檢查電話線接駁點位置是否正確等。 另外，攜帶手提電話，將瑕疵拍下來存檔，同時以充電器檢查屋內的電源是否正常。當業主發現有問題的地方，可用告示貼標記，如在玻璃上發現有瑕疵，可用。其他重要的工具還包括梯子、平水尺、拉尺和金屬棒。 一些驗樓專業儀器能找出肉眼看不見的問題，例如高清紅外線熱能相機可迅速找到石矢表面的異常溫度，從而發現空鼓和滲漏的位置；利用高壓水槍模仿下雨時的情況，測試玻璃門的防水能力。
在執漏後，一些較輕微的瑕疵可由業主自行檢查，惟部份滲漏問題需要用專業儀器進行檢驗。亦有業主曾經反映，部份列出的瑕疵未有處理，承建商就撕下告示貼，這可能涉及承建商的交樓標準，業主最好在覆檢時提出，並與承建商溝通，釐清準則。 物業經檢驗後，業主可放心入住，避免因為維修問題而令估值下跌，將來轉按套現也更得心應手。 延伸閱讀： 1. 【按揭成數上限2024】買樓首期點計算? 自住、出租、工商廈按揭大不同 2. 【出租按揭】連約買樓，銀行會否驗樓？
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