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1. www.wuchatprop.com.hk › 關鍵日期-入伙日期【上車入門】什麼是「關鍵日期」？「收樓日期」？ | 胡‧說樓市

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   什麼是「關鍵日期」(MATERIAL DATE)? 一手條例有要求發展商要求在樓書「發展項目的資料」中列出「預計關鍵日期」，大意是指預計住宅項目遵照獲批圖則興建、以及符合地契條款後的完工日期。所以按邏輯推論，「關鍵日期」即是「入伙日期」。

2. www.wuchatprop.com.hk › 柏瓏-grandmayfair【柏瓏I：揀樓攻略】錦上路站規劃、平面圖、售價、懶人包! (附VR ...

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   2013年: 政府釋放區內110公頃用地

   過去一直以低密度住宅為主的錦田，在2013年《施政報告》後開始有轉變，因為政府落實在錦田南西鐵「錦上路站」及「八鄉維修中心」規劃作住宅發展，並對周邊110公頃用地進行檢討，其後規劃署對區內785公頃用地作研究，並在2014年3月完成土地用地檢討，沿西鐵「錦上路站」1.5公里範圍內共物色了14幅具發展潛力的土地作公私營住宅發展。

   2017年: 錦上路站招標

   港鐵在2017年4月推出了「錦上路上蓋」第一期招標，位於鐵路站的西面用地，該地盤面積448,600呎，預計可以興建高達123.7萬呎樓面，據招標條款規定須興建不少於1,652個住宅單位，當中40%單位需少於538呎，其後由信和、嘉華、中國海外合組財團以83.3億元投得，每呎地價6,735元。地價較由新地中標的「元朗站」上蓋(The YOHO Hub) 的6,350元高出6%，若跟早年發展「荃灣西站」的項目相比，今次的地價更高出32-116%。發展商於2019年入則起樓，發展為今天的「柏瓏」。

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   正因為招標條款為地價帶來攤薄效應，直接看地價高低來定奪售價高低未必完全準則確，究竟「柏瓏」開價幾錢為之合理? 更重要是看看錦田的環境如何，因為區內長久以來都是以低密度發展為主，隨著區內不斷開發，其未來配套發展、環境變化、以及對住戶影響對價格更有決定性影響。

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   一線單位

   樓盤大部份單位扭向東面，望向內園方向，雖然長遠會被前方其他期數阻擋，包括「2座A2-A3室」、「3座A1-A6室」、「5座A1-A6室」、「6座A1-A6室」，低層可以望內園泳池景，之後則會望向另一期的樓景。不過這類單位已被歸納為樓盤一線之選，會望到內園會所景、亦有其他期數來阻擋列車噪音問題。(一線單位: 2座A2-A3室、3座A1-A6室、5座A1-A6室、6座A1-A6室)

   二線單位

   原本我們《胡．說樓市》會認為，第二座「A1室」才是一線景觀，因為望向北面，朝向「錦田」「下高埔村」附近方向，但後來經商討後，認為這方位受「港鐵錦田大樓」的影響也不輕，據資料反映該大樓也有八層樓高，故重新檢視後，認為應該把它列作二線景觀之選；另向西北方向則有一幅用地長遠有可能會規劃作住宅發展，興建12層高、提供1,106個單位。不過相比其他單位的景觀而言，這裡已不算最差的一類。事實上，「2座B1室」的客房也望到如此景觀，但因單位的主人房及客廳均扭向了西面，其價值卻大打折扣，這個方位的缺點會在下方詳述。(二線單位: 2座A1室)

   三線單位

   樓盤的另一半單位則扭向西面，望向「錦河路」方向。正如之前所述，「錦河路」會進行道路擴闊工程，加強了「東匯路」至「錦河路」再接駁至「錦田公路」的接駁，車來車往可能有噪音問題外，實情在「錦河路」前方已經是「青朗公路」，也就是由「大欖隧道」轉駁出來的公路，車輛飛馳電掣，勢必有噪音。這方向的單位包括「2座B1室」(註: 前述為一線單位)、「2座B2-B5室」、「3座B2-B9室」、「5座B2-B9室」、「6座B2-B9室」，需要進行噪音緩解措施，跟希望住在新界區寧靜的期望，可能有一點點落差。更重要一點，樓盤在「青朗公路」對出的山坡設有大量祖墳景，最受影響的單位為2座單位，揀樓時要特別留意。(三線單位 2座B1-B5室、3座B2-B9室、5座B2-B9室、6座B2-B9室)

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   因此，當你放眼「柏瓏」時，大家一面倒吹捧「屯馬線」及「北部都會區」時，對於自住的用家來說，要先留意上述因素。倘若你也已經消化相關資訊而決定揀樓，一期共提供715個單位，以一房(一房開廚、一房連儲物室)、兩房(兩房開廚、兩房梗廚、兩房連儲物室)、三房(三房一套連儲物室、三房一套連儲物室及工人廁)為主。

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   一房開廚(339-356呎)、首選「2座A2室」

   一房單位全屬黑廁設計，全盤最細的一房開廚(339-356呎)，共有124個單位，分布於八柱單位之中，首選一定是「2座A2室」356呎的單位，因為是唯一望內園的「一房開廚」設計。次選單位就以望公路景方向為主，包括「2座B2室」(354呎)、「3座B7室」(353呎)、「5座B8室」(354呎)及「6座B8室」(355呎)，雖然要安裝隔音窗，但總比望樓景的單位吸引。由於面積介乎353-355呎，內櫳沒有大分別下，記住揀細不揀大。尾選單位為樓望樓單位，包括「3座B1室」、「5座B1室」及「6座B1室」都可以棄選。

   一房連儲物室(380-386呎)、首選「3座B3室」

   升級版的一房單位為「一房連儲物室」，面積380-386呎，其儲物室面積35呎，雖然空間不算很大，但卻可作為工人房或小睡房使用。共有90個「一房連儲物室」，分布於六柱之中，全望公路景、需要進行噪緩解措施，內櫳分別不算很大，盡量揀細不揀大，故首選為「3座B3室」、次選「6座B3室」、之後為「5座B3室」，其餘則置於尾選，包括「3座B5室」、「5座B5室」、「6座B5室」。

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   兩房梗廚、首選「3座B2室」

   如果你本身希望選擇梗廚，兩房只有三柱可選擇，包括「3座B2室」(513呎)，屬全盤唯一兩房梗廚；以及設有儲物室的「5座B2室」(547-557呎)及「6座B2室」(547呎)可以提供。三款則之中，「3座B2室」屬少數光廁設計，若不介意單位沒有儲物室，建議把「3座B2室」列為首選。

   兩房連儲物室

   連同上述「5座B2室」及「6座B2室」計算，「兩房連儲物室」共有102個單位，面積由522-557呎，共由7柱單位提供。若不介意單位非梗廚，這款開則中首選為「3座A1室」、「5座A1室」及「6座A1室」，因為三柱單位均為光廁設計，其餘則可置於較尾選。

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   三房一套連儲物室

   三房單位最細已經為「三房一套連儲物室」(727-746呎)，共有64個單位，分布於「3座A2室」、「3座A3室」、「6座A3室」、「6座A5室」，全數做到廳房同向望向內園，故不用做噪音緩解措施。全數屬於梗廚、全數屬於黑廁，其開則分別主要在儲物室的擺位，部份會較挨近大門口，部份則置於進入睡房走廊位置。

   三房一套連儲物室及套廁

   樓盤最大一款則為「三房一套連儲物室及套廁」，面積由762-769呎，共由三柱提供，合共48個單位，全部位於第5座，分別為「5座A3室」、「5座A5室」及「5座A6室」，全數扭向內園方向，全數儲物室套廁置於廚房內，可作工人房使用，開則沒有太大差異，可按面積及負擔能力來排序。

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   「柏瓏」開價不應跟「The YOHO Hub」比較

   「柏瓏」首批開出168個單位，扣除最高即供16%折扣後，均價17,608元，當大家直接把開價跟「The YOHO Hub」首批開價19,899多元對比，然後就形容「柏瓏」開價有折讓，別忘記「The YOHO Hub」銷情之呆滯，只售出約400多伙，佔一期約40%；而且雖然「元朗站」較「錦田站」入一個站，但發展成熟度則以「元朗站」佔優。因此，單純說：「疫情緩和，發展商已考慮市況因素，首批單位售價已經有折讓」，這個說法未免有點牽強。

   不適合收租客及用家

   「柏瓏」最細一房開放式，折扣後608萬元入場；兩房開廚黑廁也759萬元起，三房單位更誇張，入場價1,273萬元。記住，這些價錢都屬「即供價」，背後是假設你不借取任何按保，而自己支付四成至五成首期入市的一類。但如果若你需要採用按揭保險，你便需要選擇「建築期付款」，折扣額稍減少下，售價還要更高才真。一房入場價會提升至637萬、兩房795萬元、三房也要1,334萬元。然而，怎說「柏瓏」是一個樓花期兩年半物業，與其用這口價來承接「期貨」，為何不看看現貨市場有沒有選擇呢? 因為同一筆資金，如果你選擇了「柏瓏」期貨，用即供供樓，你會損失期內租金收入。

   開價可形容「溢價買期貨」

   沿西鐵線搵盤，揸著「柏瓏」一房期貨價，在兩站之隔的朗屏站的「朗．城匯」，你可以買到類近質素的一房單位，現貨介乎620多萬至630萬元的選擇比比皆是。上到兩房單位，都是由信和及嘉華的「朗屏8號」，兩房單位800萬也有大量選擇。還有如果走到元朗站，參觀一下「Grand Yoho」其三房一套連工人房及工人廁，光廁設計單位，二手價也不用1,200萬元。選擇現貨可即買即住、又或者即買即收租。故一心打算自住用家需考慮是否值得用溢價來承接期貨。

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   歸納今次付款辦法，發展商也沒有不太花巧，一共只提供三款付款辦法。包括可獲最高折扣，類近即供的「180天付款辦法」，還有「360天付款辦法」，以及折扣額最少的「建築期付款」。正如之前所述，如果希望選擇「按揭保險」，則一定要選擇「建築期付款」辦法，在入伙時再申請按保才可以。

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3. www.wuchatprop.com.hk › 皓日-theaperture【皓日：揀樓攻略】重建後環境如何? 平面圖、價單全拆解! (附VR ...

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   平面圖、價單全拆解! (附VR鳥瞰地圖) 立刻訂閱我們的YouTube頻道，觀看最新柏傲莊III影片分析! 闊別香港樓市多年的恒隆，推出了九龍灣新盤「皓日」，成為區內近年少有的住宅項目。. 這個項目本屬於「淘大工業村」的重建計劃一部份，卻因業權分散一直未能夠 ...

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   新盤攻略. 1. 立刻訂閱我們的YouTube頻道，觀看最新揀樓影片分析! 2024年搶閘的第一個新盤，是由宏安地產發展的黃大仙「薈鳴」，一共提供230個單位，分層面積由200-375呎之間。 聽面積分布，你大概也猜到樓盤以小型單位為主。 「薈鳴」大部份單位均為一房，共有126伙，另外還設有兩房及開放式。 項目預計關鍵日期為2025年4月30日，相當於樓花期約16個月。 當樓市還未有起息，就馬上搶閘推盤，市場反應如何? 本文目錄. 薈鳴資料. 薈鳴開價. 單位戶型. 1房戶型分布. 示範單位: 18樓F室260呎. 2房分布. 示範單位: 18樓A室 356呎. 樓盤評析. 平台大過單位六倍. 宏安過去發展蚊型樓為主. 距離黃大仙港鐵站約五至八分鐘步距. 附近設有簡單生活配套.

5. www.wuchatprop.com.hk › 映岸【映岸：揀樓攻略】現市況競爭大? 平面圖、價單、周邊規劃懶人包 ...

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   立刻訂閱我們的YouTube頻道，觀看最新揀樓影片分析! 獲批預售樓花同意書足足接一年半，香港小輪及市建局合作發展、位於深水埗通州街280號的「映岸」才準備推出，這個由兩座樓26層的住宅組成，共提供262個單位，實用面積由261-573呎之間，提供由開放式至兩房 ...

6. www.wuchatprop.com.hk › 首置上車盤-資格【煥然懿居第三座】9月27日起申請! 入息、資產、首置上車盤申請 ...

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   1. 由市建局發展的最新首置上車盤「煥然懿居 第三座」，樓花期長達三年，將於9月27日開放申請，我們將一文羅列入息、資產限制、申請方法、按揭的重要資訊! 本文目錄. 煥然懿居第三座資料. 煥然懿居第三座價單. 煥然懿居第三座注意事項. 折扣率降至22%，入場價$408萬. 樓花期長達38個月，預計2031年11月才可轉售. 交通及配套. 煥然懿居第三座申請資格. 入息、資產限制、申請條件. 申請方法. 首置上車盤轉讓限制. 有用資料. 煥然懿居第三座申請重要日期. 申請常見問題. 九成按揭須申請按保. 項目不設綠表申請，曾持有物業也不符合資格. 一人申請者只能選購一房單位. 煥然懿居第三座示範單位圖片. 煥然懿居一期交樓質素. 如果你有按揭申請問題，都可以向我們查詢.

7. www.wuchatprop.com.hk › 恒大按揭危機-四大疑問【恒大按揭危機】四大疑問：業主仲有咩出路？ | 胡‧說樓市

   www.wuchatprop.com.hk › 恒大按揭危機-四大疑問

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   早於「匯豐」拒批之前，我們《胡．說樓市》已在跟進事件，把時序推前一點，本身為「恆大．珺瓏灣」提供高成數按揭的財務公司「創盈」突然縮沙拒批，而要求準業主自行找尋銀行、或轉往財務公司「歐力士」上會。發展商要求準業主簽署「保密協議」後才作一些現金補償，但問題有解決過嗎?