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上星期講過居屋王，又講過最平新居屋，今日轉睇規模最細的新居屋：荃灣「尚文苑」。 一幅地盤僅得0.5公頃的蚊型地，最終卻興建494個單位，平均呎價7,179元。 一層十三個單位共用三部電梯，地盤飽受斜坡及公路夾擊，是環境的先天缺陷。 荃灣尚文苑座向分析. 其中面向「德士古道」方向的單位，是重型貨櫃車進入荃灣及青衣的主要幹道，包括樓盤「1-5室」，所受到交通噪音滋擾的問題最嚴重，須加裝減音窗來阻隔噪音，然而根據當年房屋署的文件顯示，減音窗僅能減去4-8分貝噪音。 因此「1-5室」的整體訂價僅6,966元，也比起向斜坡的「6-13室」的7,292元呎，開低約4%。 屋苑揀樓攻略.
【報稅2024】居所貸款利息、物業稅、個人入息課稅扣稅攻略 6 5 月, 2024 【居屋2023：觀塘安楹苑、安樺苑、安麗苑】售價、位置、平面圖、安達臣規劃全攻略! 21 7 月, 2023 立刻訂閱我們的YouTube頻道，觀看最新揀樓影片分析! 最近「負資產」三個字又成為樓市
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谷友要求
我們收到一名谷友表示，現時手持大約100萬元首期，兩口子月入七至八萬元，目標購入樓價600萬以下，可承造90%按揭的物業。心目中希望鎖定荃灣、東九龍及將軍澳，但由於我們早已看過東九龍及將軍澳放盤，故決定把範圍鎖定在荃灣區。
其實以谷友的收入來推算，連同100萬首期，如果借盡林鄭PLAN，他可以買到800萬元樓價仍然可以過關。800萬物業，借90%按揭，月供30,013元，以供款佔入息一半計，月入有71,882元可過關。但可能因業主的風險系數較高，所以才考慮選購600萬元以下的物業。
1. 剔走荃德花園不選擇
在三個放盤中，我們《胡．說樓市》團隊均認為會先剔走「荃德花園」，因為真的較偏離市中心，以及如果真的要選荃景圍，手持這銀碼還有其他選擇。更重要是估價不足。銀行連500萬都估不到，匯豐只估到456萬元，比起叫價低了近一成。可能你會說「海濱花園」也估不足，而且估價不足幅度更誇張。
2. 海濱花園流轉率較理想
但相對而言，這裡屬大型屋苑，變相流轉率高，參看2020年「海濱花園」的成交量，全年累計超過150宗，佔屋苑總數的5,692個單位，也有接近3%。可能你會問，「流轉率」高有什麼好處? 答案就是日後轉手較易有承接。當一個屋苑成交活躍，下層以某個價錢售出，自然會成為其他樓層的指標，變相樓價有較大機會推上。因此，大型屋苑的成交價會升得快一點。雖然「海濱花園」也估價不足，但我覺得可以嘗試跟業主議價。而且雖然銀碼計，三個屋苑中最高，但業主本身就是供得起的。「海濱花園」，月供只不過2,2403元，佔收入不足三成。
3. 荃昌中心以交通作賣點
至於三個單位中，我個人第二選擇就是「荃昌中心」，兩個字「方便」。比起「荃德中心」較實用外，還因為單位也估足價，所以理應屬於出線盤。代入谷友收入，月供19,790元也是綽綽有餘。如果放眼交通的買家，可選擇「荃昌中心」；但如果選擇空間的話，則應放眼「海濱花園」，反正購買「海濱花園」也只是供貴2,000多元，為何不供一層居住面積大一點的單位，對自己好一點? 除了和你搵盤外，如果對一手樓及二手樓置業流程、以及有興趣了解更多按揭申請程序，也可以按橙色快速鍵直接跳往。 如果認為我們的資訊有用，也可以讚好我們的Facebook專頁、或訂閱YouTube頻道哦!
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「綠置居2023」將於2024年3月28日起接受申請，新屋苑方面，今期只會出售長沙灣「麗玥苑」，共提供2,359伙，將以市價五二折出售，首次不設百多呎的開放式戶型，《胡‧說樓市》將會密切為大家跟進最新消息。
2024年1月18日 · 地址. 在Google地圖上打開. 地址 映日灣 高層. 地區 新界區. 區域 荃灣. 詳細資訊. 最後更新: 2024年01月18日 , 上午 11:00. 樓盤 ID: WCP_20240117181250_7591. 價錢: $13,300/月. 樓盤面積: 216 呎. 睡房: 1. 浴室: 1. 樓齡: 2. 物業種類: 住宅, 私樓. 租/買方式: 租盤. 每月管理費: $952.
億京在荃灣區的「映日灣」，位於荃灣楊屋道，周邊鄰近荃灣工廠區。雖然勉強有港鐵連接市區，但實情由樓盤行至西鐵站也有一段距離。即使部份買家打算揸車，但當區內車位供應不足，周邊車位的價格也被炒高，買家又可以如何自處呢?
原來是由「目標樓宇諮詢委員會」所決定，其組成由專業團體、相關非政府機構、物管、區議會等代表向屋宇署提供意見，當中會考慮窗戶狀況、維修記錄、窗戶失修舉報記錄、鑑於樓宇出現整體窗戶欠妥或失修狀況，及對公眾構成較高的潛在風險，而決定優先次序。 表: 樓齡十年以上屋苑「強制驗窗」準則. 強制驗窗時間表. 對業主來說，在接通知日期起計6個月內，需委任合資格人士，完成訂明檢驗及訂明修葺；至於大廈公用部份，則需在接獲通知起計9個月內完成。 當完成所有驗窗過程後，則屋宇署最快會在5年後才再需要進行下一次「強制驗窗」。 表: 強制驗窗時間表.
