property valuation 物業估值 樓宇估價 相關
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任何 金融产品 都有价值，也就是可以进行估值。 而只有存在 可交易 的市场才能谈到价格，才能谈的到定价。 从这点来说，估值比定价更广泛，更基础。 比如 银行贷款 在大多数情况下如果不进行证券化都无法在 二级市场 上流通，因此谈不上定价。 而对贷款进行估值以及估值调整（根据会计准则）则是 财务报表分析 中必不可少的一环。 另外，比如对于 场外衍生品 违约风险的CVA,就是一种 估值调整 。 当然，衍生品交易的时候， 交易员 将估值调整考虑在定价中，报价给交易对方，估值就被反映在定价中。 但是，不管有没有市场了，存不存在价格，估值/价值都是客观存在的。 当然，按照商品的一般规律，价格总是围绕 估（价）值 上下波动。 但对于金融市场，这两者经常会差得离谱。
228 个回答. 默认排序. Berunning. 1639 人赞同了该回答. 强烈推荐一个很好用的网站： business-valuation.net. （网站打开比较慢） 里面介绍了最基本的 估值模型 ，而且提供入门级的模版DCF model template和LBO model template；是免费的Excel模板，真的是免费的，而且有详细说明介绍了模板的使用，看完就会对公司估值的模型有初步的了解。 除此之外，还提供免费的在线估值服务Online valuation，可以输入需要提供的数据就会把结果告诉你（这个我没试过，只是看见有） 下面附几张图： 网站打开后是这样的： 这是DCFmodel的详细介绍： 这是下载的Excel模板：
基本上，任何东西的估值都有三种比较基本方法： 收入法 、市场法、成本法 。 不要纠结具体叫啥名字，理解原理就好。 收入法： 顾名思义，通过一个公司未来的收入来判断它的价值。 这里说的收入不仅限于收入，还可以是盈利、产生的现金流等等等等。 这种方法应该是用的最多的一种估值方法。 最典型的都是 现金流折现法 （DCF）：通过预测一个公司未来产生的现金流，折算成 现价求和 ，以代表当前公司的价值。 类比法： 通过查看市场上类似公司价值，来判断目标公司价值的一种方法。 基本上，所有使用multiples的方法都属于这种大类。
绝对估值有两种常用方法： －现金流折现分析（Discounted Cash FlowAnalysis，简称“DCF”） －杠杆收购分析（Leveraged Buy-Out Analysis，简称“LBO”） 绝对估值比较复杂，因为需要搭建模型，有很多预测的细节，简单的预测只需要一张粗略的 利润表 ，复杂的模型三张报表都需要搭建出来、销售需要细分化预测（分产品线、高中低端、一二三线地区+国际销售、扩张计划等）、 借债偿付 单独预测（现金流还完利息剩多少、什么情况下还本金、够不够钱正常运营、是否需要 短期借债 等），里面的各类假设可以钻研很久。
2015年8月2日 · 绝对估值法大致分为以下四个步骤。 第一步，通过财务建模，预测公司未来的 自由现金流 。 这一步是 DCF 估值的核心，也是最难的部分。 这涉及公司未来的营业收入预测、公司未来的 毛利率 预测、公司未来的区间费用率预测，以及公司未来的 资本支出 预测等。 通常的预测做法是： （1）预测公司未来的 营业收入增长率 ，这是所有预测的起点。 预测收入增长率有很多方法，比如从渗透率和市占率角度预测、从公司产能扩张角度去预测。 （2）预测公司的毛利率。 同样，预测毛利率也有很多方法，比如线性外推法、回归行业均值法等方法。 （3）预测公司的 期间费用率 。 这里涉及对管理费用、营销费用、研发费用、 财务费用 的预测，一般也采用线性外推法、回归行业均值法等方法。 （4）预测公司的资本支出。
2011年12月6日 · 雖然樓價的大方向是與大眾收入成正比，但期間一定有週期性波動，有時樓價高於理想值，有時低於理想值。 波動的形成有客觀原因：例如經濟環境、利息因素等；更重要的是有主觀原因：例如大眾對樓價走勢的主觀期望、對經濟前景的心理預期等。 以上種種因素綜合起來， 就產生了香港樓市波動週期的特有模式。 值得借鑒的方面太多了，我只說一點： 1997年，圖中列出由1997年4月至2010年4月於香港銀行體系內所有貨幣之存款及 貸款 。可以知道 , 於1997年中 , 於香港銀行體系內所有 貨幣 之存款及貸款大約分別為 HK$28,000億及HK$43,000億 , 當時香港超借HK$15,000億。
计算的依据包括可比公司的价值认定、公司的经营性指标（比如销售额、客户数量等等）、再加上拍脑袋或者拍大腿和互相 讨价还价 。 估值的时候因为公司还没有上市，而市值是公司上市后根据公司股价和股数直接算出来的，相对来说更具有说服力。 举个例子，你成立个公司，说有1亿股，然后买了1股给朋友，收了1元，你可以说自己的公司估值1个亿。 但是上市了，就没法这么做了。 股价是多少就是多少。 发布于 2014-09-11 02:32. 知乎用户5Jqu1e. 1 人赞同了该回答. 干货 | 股票中的估值是什么？ 看这里 ！ 文/赢在青年. 基本上所有的报告，都逃不开估值的讨论，包括所有的经典 价值投资 著作都是基于估值层面的讨论。
