物業二按 相關
廣告按揭貸款最高按足8成,不限物業種類,還款期長達30年,特設淨供息計劃及樓花按揭。 貸款合約清晰,無隱藏條款,立即申請
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詳情 新樓「二按」通常由發展商提供 最常見看到銀行會同意借款人借用「二按」的情況,主要是一手物業,二按由發展商旗下機構提供。由於提供「二按」的機構,權益較一按銀行為次,「二按」的風險因此較高,相對而言,其利率亦會較一按為高。
申請轉按首先需要了解最新的按揭利率,計算轉按後每月的還款額比之前減少幾多。通過MoneyHero的按揭比較頁面,你可以即時比較各銀行按揭。首先,可以向幾間銀行進行物業估值,以計算轉按後的按揭額清還原有按揭貸款還剩幾多。
- 什麼是加按?
- 加按係咪即係物業二按?
- 加按手續及程序
- 加按貸款額及年期
- 加按利息支出
- 加按好處與風險
- 精選大額私人貸款
「加按」其實是樓宇按揭的一種,簡單來說,就是將原本已抵押給銀行作物業按揭的物業,再進行多一次按揭貸款安排,申請額外的貸款額。所以加按套現意思就是,透過「加按」這個貸款安排,套現一筆資金。 一般來說,「加按」較多是在樓市上升時出現的選擇,因為物業價值上升,令可作貸款的金額亦相對提升,這個具體情況我們下文會再以例子作解釋。 當你決定申請「加按」時,其實就等於再申請多一次按揭貸款,所以涉及的手續和要求是一樣的,亦即是你要向銀行提交相關的個人資料、入息證明,以待銀行審批,並要通過金管局訂下的按揭供款壓力測驗的要求,所以審批時間會較長。 如果是聯名物業的話,「加按」時需要得到各個業主的同意,並一同申請。如果是政府資助房屋,例如居屋、夾屋或租置計劃的業主,在未補地價的情況下,則要先取得相關部門的批准。
兩者完全不同!加按是在原有、正在還款的按揭貸款上再抵押加借按揭,由始至終只涉及一間銀行及一份按揭貸款,就是原有按揭貸款所屬的銀行,才可以進行加按。 顧名思義,「二按」是指第二次按揭,即是在原有的按揭貸款下,另外再申請多一次按揭,涉及的是兩間不同的財務機構。由於申請兩份按揭的還款風險增加,故銀行一般不會承造二按,只有財務公司及地產商,會向業主提供二按。 由於風險較大,二按的利率會比加按高,但利率高同時按揭成數亦會較高,而且往往不需要入息證明,手續簡單。不過申請二按都要獲得一按銀行同意,市面上亦有三按、四按、五按,但由於風險太大,已經不太流行。
正如上文所說,「加按」是按揭貸款的一種,所以申請的手續及程序,大致與申請樓宇按揭相若,都要滿足金管局的指引。根據按揭顧問所說,如果是樓契已在業主手的「現契樓」,重新申請按揭貸款套現的話,需時大約1至2個星期。 但如果你原本透過A銀行借取按揭貸款,但是加按時,見到B銀行按揭利率較低以及物業估值較高,所以想順道「轉按」至B銀行,那麼手續就跟重新申請樓宇按揭一樣,即是銀行會審視你的入息、還款紀錄、可否通過壓力測試等。申請過樓宇按揭的你都應該知道,按揭審批過程一般較長,而且涉及贖契和重新簽訂按揭契約等,需時可能要超過一個月。
由於「加按」亦即是申請多一次按揭貸款,所以貸款年期與一般按揭相若,可以長達25至30年(要視乎物業樓齡及貸款人年齡),而由於「加按」是以物業作抵押的貸款,所以貸款金額主要受物業價值而定。 假設你在幾年前以HK$80萬首期,用八成按揭買下當時價值HK$400萬的住宅單位,但時至今日,隨著樓價上升,這個單位的估值已躍升至HK$700萬,而經過幾年的還款,你當時借取的HK$320萬按揭貸款,現時只是餘下HK$250萬未清還。由於物業升值,而你的負債比例亦經有所下降,所以即使是以同一個物業作押抵,可作按揭貸款的金額亦相對提升,所以提供了「加按」這個選擇。 根據目前金管局的要求,HK$600萬以上至HK$1,000萬的物業,在沒有購買按揭保險計劃之下,最高按揭成數為六成計算,這個價值HK$700萬的單...
不少朋友都知道,目前樓按利息處於低位。雖然隨著美國加息,本港按揭利率已較早幾年的歷史低位有所回升,但目前普遍仍處於3%以下,利率較市場上大部分私人貸款為低,這個低息原因亦是大多數選用「加按」的原因。 但要注意的是,這個按揭利率不一定是固定的。由於目前市場上絕大部分人均選用P按或者H按,即是說他們的按揭利率是與銀行最優惠利率(P)或者同業拆息利率(H)掛勾,而這個數字是可以浮動的,亦即是說他們的按揭利率有機會出現波動。在1997年樓市高峰期時,按揭利率就曾經高達12%,所以這個變數也是值得大家注意的。
在樓市暢旺時,加按套現對有樓一族來說,不失是一個資金周轉的好方法,而且還能夠獲得銀行的回贈,加按的好處,簡單概括如下: 1/享受樓價上升的好處,在不需賣樓下,可套現更多資金 2/可選擇較低的按揭利率 3/申請加按獲准後,可得到銀行的現金回贈,但要留意有關現金回贈發放方式屬貸款扣除,還是直接發送到按揭戶口,一般而言,後者會更佳 4/銀行會給予按揭存款掛鈎戶口,存款息率與按揭利率相等,但會有最高存款額,部份銀行為HK$50萬,亦可安排還款人家庭成員的存款享有高息,抵消部份利息支出 但同時必須考慮清楚風險才申請。簡單概括上文風險如下: 1/ 審批時間較私人貸款長,如果急需現金或阻礙套現進展 2/ 樓市急跌時,有機會被call loan 3/ 貸款利率或浮動,令每月還款額較難握 4/ 加按需要找律師...
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今次就等 MoneyHero 為大家拆解! 未補地價可合法加按? 唔少業主需要現金時都會考慮將物業加按,但一般情況下,未補價的公營房屋,不論係居屋、公屋定綠置居單位,都唔可以加按套現。 就特別或緊急情況,業主可向房委會申請將有關物業加按,但房委會只會就非常極端的情況作考慮。 根據房屋條例,即使你嘅公屋、居屋喺5年轉讓限制期內,或5年過後未補地價,都可以再做按揭。 不過必須符合以下條件,再獲房委會批准,而可獲批准嘅加按原因包括: 籌措醫藥費; 家庭成員教育費; 殮葬費; 業主因離婚/分居而致需向配偶付還樓價或支付贍養費; 業主因生意出現財政困難,以致難以應付開支。 至於其他原因,例如個人財務問題,就要根據個別情況考慮。
有業主會將物業再抵押申請第二份按揭貸款,方便資金周轉,但要留意,申請二按前必須先經一按銀行的同意。 銀行在收到二按通知後,會考慮業主的財務狀況和還款能力,如計算壓力測試,若認為借款人還款能力不足,有機會call loan。 涉嫌非法行為. 如銀行發現業主按揭供款戶口有不尋常大額資金交易紀錄,而業主又未能提供合理解釋,銀行有理由懷疑業主涉嫌洗黑錢等非法行為,有權call loan要求業主提早償還按揭貸款額,以保障銀行自身的利益。 Call Loan例子. 以物業買入價為HK$1,000萬為例,做八成按揭,貸款額即HK$800萬,假設該物業現時估值跌至HK$800萬以下,便屬於負資產。 此時,如業主繼續準時供款,銀行還不會call loan。
MoneyHero 今次一文講解「轉按」的流程,教你如何套現及賺取回贈。 (2018年12月更新) 轉按6大原因. 1. 節省利息. 轉按其中一個重要理由是節省利息支出,例如市場上新造按揭的利率較物業的現有按揭利率為低,業主便有動機轉按,以節省利息。 例如目前H按最低按揭利率為H+1.25%,你的物業按揭利率為H+1.7%,轉按可享H+1.25%較低利率。 2. 套現,例如物業購入價是HK$500萬,原先承造6成按揭,即借款HK$300萬。 持續幾年供款,未償還金額可能跌至HK$270萬,另一方面樓價可能又 升至HK$550萬,如果業主轉按,申請6成按揭,可借入HK$330萬,在償還原有按揭餘額後,未計律師費等成本,尚餘約HK$60萬作投資等其他用途。 3. 賺取現金回贈.
銀行收回物業時,一定會為物業做估價,並會以貼近市價出售物業,並不會只以業主餘下借款將物業出售。 假設銀行收回出售,並為物業估價約價HK$700萬,即使業主餘下借款額為HK$250萬,銀行會以近估值的HK$700萬開售,而不會急急以HK$250萬出售,補回貸款額就算。 而且新聞所指的低市價10%至20%時要記得,物業與物業之間的質素是有別的,所謂市價只是按近期成交的相近物業作參考,但物業內裝修、坐向、觀景、樓層等細節都會影響到其價值,因此即使是銀主盤在買入前最好先約睇樓。