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新盤攻略. 1. 💚綠置居: 麗玥苑揀樓攻略💚3月28日起申請 ️景觀、規劃有咩隱憂 ｜綠表｜居屋｜胡‧說樓市. Watch on. 立刻訂閱我們的YouTube頻道，就不會錯過我們的節目! 房委會「 綠置居2023 」會推出長沙灣的「麗玥苑」，由三座物業組成，共提供2,359個住宅單位，一改以往提供大量細單位，今次有近20%單位為實用面積452呎以上的單位，部份更去到646呎大，比較切合到交還公屋來換取買樓資格的家庭客。 「麗玥苑」預計落成日期為2027年4月30日，相當於樓花期長達三年四個月，以市價52折推售，售價介乎154-461萬元之間，預計手持約八萬元資金已經可以進駐。 項目在2024年3月28日起接受申請，第二季攪珠，及在第三季揀樓。 我們希望透過一文來闡述樓盤需注意事項。
1. 信貸評級是甚麼？ 2. 如何解讀TU信貸評級報告？ 3. 信貸評級如何影響置業？ 4. 如何查看TU評級報告？ 5. 影響信貸評級的因素有哪些？ 信貸額度. 信貸戶口. 逾期還款. 6. 如何洗底環聯信貸報告？ 7. 信貸評級常見問題. a. 信貸評級幾多先算差？ b. TU評級報告是免費的嗎？ 如果你有按揭申請問題，都可以向我們查詢. 胡‧說樓市 X ROOTS按揭獨家優惠! 想知更貼身嘅資訊? 如果要清楚了解整個按揭攻略，可跳往以下連結，可以一文看清所有要知的按揭事項！ 按揭全攻略.
新盤攻略, 最新消息. 1. 望一望兩個平面圖，在B及C室之間二選一，你們又會選哪個？ 純粹第一直覺，B室的內櫳似乎比起C室細一點，皆因B室客飯廳主體面積屬於方正設計，反觀C室除了在客飯廳主體面積之外，還多設一個大型凹位，可作儲物用途。 但根據樓書資料，這兩個全盤最細面積的開放式戶型，B室實用面積219呎，原來卻比起C室的206呎，足足大了13呎。 13呎空間對蚊型戶影響不少. 13呎空間，在一般單位可能顯得微不足道，但對蚊型單位來說卻要斤斤計較，而這一個地方就是反映在「工作平台」上。
Watch on. 遠眺藍塘海峽，坐擁開揚景觀是這個海天晉頂層特色戶的最大賣點，但享有這個靚景的大露台，同時是全屋最騎呢的設計。 工人房浴室通風窗通透 見工人沐浴身影. 我們驗露台地磚的時候，見到玻璃門旁有一扇窗已覺不妥，再行近些睇原來是工人房浴室。 工人房設於廚房旁，但偏偏其浴室通風窗放置於天台樓梯旁，即是說戶主在露台活動時，就有機會見到工人沐浴的身影，情況相當尷尬。 除設計問題外，工人房抽氣扇未用先壞，浴室瓷磚亦有空鼓。 而特色戶獨有的大露台及天台則無出現嚴重問題，只是天台有地磚現空鼓、欄杆有裂痕，以及按摩池旁地台未有清理污跡。 不過，可能因為通往天台的樓梯不顯眼，所以出現不少走雞位。 客廳玻璃幕牆難清潔. 走入屋內又點呢？
- 景觀分析
- 平面圖揀盤攻略
- 價單與付款辦法
- 胡‧說樓市 X Roots按揭獨家優惠!
樓盤西面望明渠、火炭路及山景
《胡．說樓市》團隊在樓盤附近放置航拍機，四座物業當中第二、三、五座設於地盤西面，樓盤以西遠眺居屋「穗禾苑」的遠山景。但向西面的最大影響是有西斜問題外，低層單位會望到火炭路。「火炭路」屬於接連「獅子山隧道」、「沙田路」及「城門河」直接進入火炭工業區的一條主要道路，故平常也會很多車輛經過，故低層較受車聲影響外，河道對面也會有用地會作骨灰龕，買家需留意。由於「火炭路」呈彎曲向火炭工業區方向延伸，我們以航拍機實地飛航經驗來看，對第五座的影響較大。 另外，樓盤西面會望向一條明渠。有人說，這條明渠會有臭味，我們團隊曾於兩個不同時期到訪該地，一次不能嗅到臭味，但一次卻有味道，故相信跟季節性因素影響較大。而在第五座毗鄰的「稻苗學院」，為樓高約15米合共四層高的教育機構，內裡會進行煮食，會有煙囪噴出一些油煙，現場會聞到一些煮食的味道，味道會否隨風飄入單位內，值得第五座向西面低層的單位住戶留意。(影響: 5座A、B、J室)
樓盤北面望內園及學校景
樓盤北面會朝向工廠區，但發展商透過自家園林盡量拉遠跟工廠區距離，所以「1座B-E室」、「2座A、B、G、H室」、「3座E、F、G、H室」、「5座E、F、G、H室」為主。但要留意園景前方的一幅吉地，日後會興建小學校舍。近學校的下課鐘聲、小息時操場聲會否影響住戶，自己也要留意一下。
樓盤以南望城門河、鐵路
四座物業中，樓盤的第一及二座其中一邊會朝向南面。低層會望向火炭鐵路站，列車經過會有車聲，但我們團隊現場感受，卻得聲音不算很大，反而月台上扶手電梯會長期發出一些「嘀、嘀、嘀」的提示聲。早上跟環境聲並存，可能未必感受到聲響，但夜闌人靜時，鐵路還未停駛時，聲音會否傳入屋，建議準買家要來實地考察一下。(影響: 1座G、F室、2座C、E、F室) 樓前方就是御龍山以及火炭鐵路大樓，其實透過航拍片，即使前方景觀開揚，但10樓望出去仍難望到城門河，因為前方的建築物，如體院等會遮擋河景。將航拍機升至25樓，向南的單位就能望到開揚的城門河景觀，但要注意的是第1座E至G室，以及第2座的F室，將被御龍山削去一部分河景，而且23樓或以上，才能避開前方的「火炭鐵路大樓」。至於升至約49樓的高層單位，河景則更加遼闊，但始終御龍山都會遮擋第1座E至G室，第2座的F室，以及第3座B至D室的部分河景。
今次「星凱．堤岸」提供較大比例上車間隔，由開放式、一房、兩房都有。四座物業，合共1,335個住宅單位，面積由228-2,001呎。開則算多樣化，因為兩房單位會提供開廚、梗廚外，當中還可配置工人房與否；同樣地三房單位，「純三房」可再選擇是否要儲物室；「三房一套」則可選擇是否要工人房、工人房內是否附設套廁、及工人房設套廁外，需否額外多一間儲物室。
入場價位低至600多萬元
發展商在2021年10月5日，也就是特首林鄭月娥公布任內最後一份《施政報告》前夕，開出了首批268個單位的價單，平均呎價22,222元，扣除最高即供折扣額15%後，均價壓低至18,889元，較同區二手價位如「駿景園」及「銀禧花園」，現價介乎15,000-16,000元為高，但就追貼毗鄰火車站上蓋的「御龍山」二手價，且因為樓盤提供了一房細位，入場價壓低至600多萬元，表面上看似吸引。
首張價單夾雜優質及次級貨色
但針對首張開出的價單，究竟發展商首批推出的單位，是否最值得吸納的一批? 簡單來說，在首張價單中夾雜了優質及次級貨色。好像一房單位共推出62個，當中少數一房光廁的「1座B室」也有推出，但這並不屬於「一房光廁」的最一線之選。至於一房黑廁的單位，所推出的「1座F室」則屬「一房黑廁」中較優質選擇。至於兩房單位，「兩房開廚」推出的「1座D室」及「3座B室」均屬幾柱中較次要選擇，建議買家可按價單跟上方的「揀樓攻略」作一對照。
供款實例
為方便理解各付款方式的支付方法，我們會採用入場單位「1座6樓F室」，面積331呎的一房單位作闡述，單位訂價為726.4萬元。
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Watch on. 實用252呎要間出一房，發展商唯有出盡法寶，恒基在大角嘴的利奧坊曉岸，發展商為節省空間，房門採用趟門設計，板間房重臨香港的奇則，竟然出現在今日的香港。 單位以板間房來間房. 客廳與房間則以板間隔開，詹SIR話如今一般新盤屋內牆身均以磚牆為主，此設計實在罕見。 房間另一邊牆亦出現空鼓問題，需要拆除重做，拖累全屋批盪項目只得零分。 發展商又於廁所著手，將企缸空間縮到極致，換來的是孕婦或肥仔的陷阱。 廁所板漏裝螺絲 成家居陷阱. 詹SIR亦發現廁所板竟然漏上一邊螺絲，如果收樓時無驗清楚，隨時成為第二個肥仔陷阱。 發展商恒地今次派人跟隨驗樓，發現問題後隨即安排師傅重新裝好廁所板。 事實上，廁所手工相當馬虎，瓷磚破裂、鏡身甩水銀，需要整塊更換，水箱蓋亦有大細邊情況，需要發展商跟進。
1. 立刻訂閱我們的YouTube頻道，觀看最新影片分析! 居屋2022 中推售七個新居屋，共提供近9,000個住宅單位，當中市區矚目居屋有啟德的「啟欣苑」，除了跟樓盤具備「屯馬線」及名校網雙優勢外，其量數也高達1,840個單位，佔了新一期居屋總供應量21%，預計首批中籤買家在 北角「驥華苑」 後，這個樓盤理應是最受歡迎的熱搶之選。 但樓盤又有什麼地方需要注意呢? 我們會透過一文剖析樓盤的優缺點，以及需注意事項。 事實上，我們 Facebook專頁 及 YouTube頻道 未來也會跟大家分析 新居屋 的申請程序拆解，以及相關棘手問題，大家如果有任何疑問，可按橙色的關鍵字跳往追蹤我們的專頁！ 本文目錄. 啟欣苑資料. 啟欣苑售價. 啟欣苑鳥瞰平面圖. 供款參考.
