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平面圖、價單、景觀、規劃懶人包. 1 週前. 新盤攻略. 1. 黃竹坑站上蓋住宅高價開售無承接，今次長實與港鐵合作的三期「BLUE COAST」推售在即，開價將會是市場焦點，《胡‧說樓市》幫你分析價單、揀樓供略!
- 香港黃竹坑香葉道11號
- BLUE COAST
- 3B期: 642個 3C期: 558個
- 452-1,267呎
- 項目背景
- 區內二手
- 項目特色
- 揀樓攻略
- 價單分析
- 付款辦法
- 預覽瑜一1a期(1及2座)平面圖
- 胡‧說樓市 X Roots按揭獨家優惠!
補地價創港鐵站上蓋新高
「瑜一」屬於何文田站上蓋二期，鄰近新地早前發展的豪宅「天鑄」，港鐵在2018年10月推出項目招標，當時共吸引了八個財團入標。項目補地價金額74.86億元，項目可建樓面63.9萬呎，相當於每呎11,709元，表面上打破了港鐵區上蓋地價新高，但這只僅為面價而已。因為當時港鐵的招標條款就列明就收取固定分紅25%，當時發展商能否取得標書，就取決於其支付的一筆入場價高低。因此，我們很難評估其實際地價多少。
毗鄰項目曾釀官司
值得一提，「瑜一」毗鄰為「何文田站一期」發展項目。項目可建樓面742,716呎，預計可建1,000個住宅單位。原於2016年12月推出招標時，由高銀金融主席潘蘇通、高銀金融以及華融金融聯手投得，分別各佔項目33.4%、50.1%及16.5%，未計及當時一筆過支付的入場費，單計補地價金額62.8億元，各佔地價20.9752億元、31.4628億元及10.362億元。
區內二手屋苑「天鑄」視乎景觀方向，800呎單位去年平均呎價25,000-26,000元之間；去到較優質單位造價40,000元過外。在常富街的「ONE HOMANTIN」則大約19,780元左右，現時400多呎單位的二手價，大約1,000萬元以下也有交易。以至「皓畋」平均價位大約19,400多元。「瑜一」的預計關鍵日期為2024年11月，相當於樓花期還有一年半左右，故區內二手價格也值得買家在入市時參考。
2. 景觀環境
「瑜一」共分三期推出，1A期「1及2座」、以及1C期「5座」均設於整個地盤的兩個單邊，其中「1C期」地盤會跟鷹君的「何文田站上蓋一期」住宅項目較貼近，要視乎鷹君的開則才知對「1C期」有沒有影響。不過，今次發展商先推出夾於中間的「1B期」，也就就是第三座，分開3A及3B座，僅得183個單位。
今次推出的「1B期」為三期中，提供伙數最少的一類。對發展商來說，可以用來測試市場水溫，同時也凝造出供應有限的矜貴效果。撇除16個特色單位，最細一房336呎，僅提供9個單位；兩房則佔多數，一共有114個單位，面積由459-576呎間，但實情會再細分兩房開廚、兩房梗廚及兩房連工人房及工人廁間隔，餘下還有三房一套連工人房及工人廁，面積由940-941呎，共有44個單位。
一房入場價787萬元
「瑜一」在2023年3月15日開出首張價單，首批推50個單位，扣除最高折扣額15%，即供平均呎價24,838元，大致跟附近「One Homantin」及「皓畋」的差距不算太遠。因為有提供一房單位，故入場價能壓至787萬元，低於1,000萬元可以進駐何文田站上蓋，表面上看似吸引，但實情「1B期」分層僅9個一房單位，故著眼點應放在兩房單位開價如何。
區內二手多蝕讓
現時區內兩房二手價入場價約1,000萬元左右，此二手價也蝕讓居多，故今次「瑜一」兩房入場價1,042萬元，似乎釋出了發展商希望以貼市開賣，以確保首批銷情的決心。因為開價過於進取只會換來滯銷的效果。但值得留意，千多萬元的兩房單位只限於低層「3B座2-5樓」單位，6樓以上已經全數過1,100萬元，故此在考慮入市與否時，也記住要跟二手市場作對比及參考。
今次發展商提供了三款付款辦法，包括「120天即供」、「360天付款辦法」及「建築期付款」，愈遲找清尾數，其折扣額會愈低，分別為15%、13.5%及12%。不過，選擇「建築期付款」買家可考慮在上會時選擇「按揭保險」外，亦可搭配發展商「80%備用一按」，但需留意，「80%備用一按」並沒有百分百保證，有可能最終不獲審批。另外，還要留意，發展商容許買家付費更改付款辦法，但只限由「360天付款辦法」或「建築期付款」轉為「120天即供」，但就不容許由「120天即供」轉至「360天付款辦法」或「建築期付款」。
事實上，若未能成功認購「1B期」，瑜一還設有「1A期」(1及2座)、以及「1C期」(5座)的單位。「1A期」共提供447個單位，而「1C期」共提供 214個單位。所以買家往後仍有其他期數可選擇。我們也搜集了1及2座、以及5座的圖則，讓準買家可以預覽及比較一下。
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- 馬鐵大圍站上蓋 / 車公廟路18號
- 柏傲莊 (The Pavilia Farm)
- 3,090個-1期: 783個-2期: 1,415個-3期: 892個
- 第一期：278呎至1,383呎
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- 前收市價25.000開市25.000買盤25.150賣出價25.200
- 今日波幅24.850 - 25.30052週波幅23.050 - 40.200成交量4.32M平均成交量4.05M
- 市值156.36BBeta值 (5年，每月)0.53市盈率 (最近12個月)20.12每股盈利 (最近12個月)1.250
- 業績公佈日2024-03-07遠期股息及收益率1.31 & 5.21%除息日2024-05-241年預測目標價30.97
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