維港滙地點 相關
廣告維港滙由會德豐發展，位於長沙灣荔盈街8號，設有4座，提供524伙，實用面積介乎256至2,189平方呎. 項目間隔寬敞盡顯氣派，且戶戶看海。毗鄰港鐵南昌站傲享西鐵錢及東涌錢交匯優勢。
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維港匯位於南昌站荔盈街6-8號（中原樓市片區：南昌站）。發展商為爪哇集團/信置/會德豐/嘉華/世茂房地產。入伙日期由12/2022開始。維港匯共有3期，14座，提供1437個單位。維港匯的實用面積由256呎至3029呎。維港匯交通便利，鄰近港鐵南昌站。小學校網
- 項目背景及特色
- 區內一二手呎價與租務
- 未來區內供應
- 胡‧說評分
- 揀盤策略
- 價單及揀樓攻略分析
- 付款辦法分析
- 供款實例
「GRAND VICTORIA」，中文名「維港匯」，前身是「長沙灣副食品批發市場第二期」的一部份，用以發展作工業用途及貨物裝卸用途，整幅用地在城規會的《分區計劃大綱圖》均為「其他指定用途」註明「貨物裝卸區、批發市場及工業–辦公室用地」地帶；部份則劃為「其他指定用途」註明「批發市場」。當時區內部份用地曾以短租形式撥予路政署，用作廣深港高鐵的臨時躉船轉運站。 地皮座落在「連翔道」及「興華西街」交界，佔地約9.5公頃的用地，東面是「長沙灣副食品批發市場」、北面則為「西北九龍填海區第6號地盤」(興建為公屋「海達邨」)、西面為「新世界第一渡輪船廠」。長久以來工業味道濃厚的這幅用地，隨著市場對住宅需增加，規劃署2013年部署進行改劃，建議把地皮改劃作住宅項目發展。
市場對「GRAND VICTORIA」的承接有一點點顧慮，除了因地價成本高昂，還因為比起「GRAND VICTORIA」更加鄰近港鐵站，正正座落在南昌站上蓋的「匯璽」，也賣得頗為乏力，入伙時的租金也頗受壓。更重要一點，就是手持「GRAND VICTORIA」的同一預算，準買家是否也可以考慮發展已漸見成熟的「西九四小龍」。現時「西九四小龍」的二手造價只是「GRAND VICTORIA」的地價而已。
嘉里鴻基貨倉
除非本身對海景有特別訴求，否則數年後，區內有其他選擇可供應。最大規模，莫過於由嘉里牽頭發展的「嘉里鴻基貨倉」。項目由嘉里、新地及華潤持有，於2018年獲批城規會准建3,140個住宅單位，其後在2019年時，發展商提出修訂方案，將單位數目步增加至3,647個單位。整個項目會分兩個地盤發展，合共提供7座住宅單位，物業在3層平台之上興建不多於42-45層高住宅，會被視乎未來的市區供應重鎮。這個項目會較近港鐵站，但卻未必有海景望，故買家需自行作出取捨，當中要考慮的是「GRAND VICTORIA」的海景，是否真的如此吸引呢?我們稍後會作出分析。
長沙灣蔬菜批發市場
另一個較大規模的長遠供應，就是「長沙灣蔬菜批發市場」。「長沙灣蔬菜批發市場」於1965年啓業，佔地203,799呎，規劃署早於1994年表示，市場在長沙灣現址經營屬不當使用珍貴土地；1998年，相關範圍被劃作住宅用地，原定用作發展公共房屋。2011年食衞局曾諮詢漁護署，計劃把長沙灣蔬菜批發市場遷走，以釋出土地作住宅發展，而政府曾計劃興建3,350個居屋單位，但暫時未知最新進展。
因此，在衡量及歸納各項因素後，按位置交通、配套、間隔及景觀等因素，以20分為滿分的話，望維港景可取得較高分數，間隔也多樣化，但卻有較大比例的黑廁單位，但內櫳設計上也採用了不少弧型玻璃，兩房開放式廚房也採近梗廚設計，所以我們會給予我們4分。至於交通需步行約七至八分鐘往南昌站，故只能給予3分；配套匱乏下也只能給予2分。《胡‧說樓市》編輯團隊共給予「GRAND VICTORIA」13分。
共由四座組成的「GRAND VICTORIA」，全盤共有1,437個單位，其中第一期提供524伙，由開放式至四房開則也有提供，所以開則尚算多樣化。其中兩三房的變化最多端，兩房會分梗廠與開廚之分，而開廚則設有玻璃間牆，增加改間隔的自由度；三房單位全屬套房設計、以及設有工人房及工人廁，部份還加添儲物室，我們會在下方詳情作出剖析。
首推全盤級別最差單位
「GRAND VICTORIA」在三月四日開出首張價單，合共108個單位，平均呎價30,785元，若扣除最高20%折扣額後，即供平均呎價24,628元呎，相當於跟「匯璽三期」的一手價差不多，就被市場形容為發展商面對現實，開價上有三點要提一提。首先，今次第一批價單，超過一半單位集中在質素最次級的「3B座」，景觀望西南向垃圾轉運站的一類。第一及二座更是一個單位也沒有推出。
回報跟樓價不成正比
發展商標榜「GRAND VICTORIA」的入場價641.6萬元，價位看似震撼市場，但實情購入只是一個開放式單位，但值得留意，「匯璽」開放式單位租值大約只是13,000元左右，若按這個價格來估計，在未扣除管理費前，「GRAND VICTORIA」部份開放式單位的回報也會跌至兩厘以下，回報只有1.8厘-2.4厘之間。若以一房單位為例子，現時租值約16,500元計算，回報約有2.4-2.7厘水平。重點還要在沒有大幅度折讓前提下，投資客要買GRAND VICTORIA「期貨」，又何不比較一下「匯璽」即買即收租的選擇呢?
首張價單棄選「三房」單位
除了衡量回報是否追得上、以及上述我們提及的景觀缺陷等因素外，若真的叠埋心水打算認購的買家，在首張價單上的揀樓上並不算太過困難。首張價單中，如果想選開放式單位就一定要入票(當然自行衡量其回報問題!!)，首批有推出，按樓價排序。兩房單位按次序首選兩房開廚(沒有玻璃間牆)、次選兩房開廚(有玻璃間牆)或視乎負擔選「兩房儲物室」，但就要棄選「兩房梗廚」類別。但要提一提，兩房開廚(有玻璃間牆)是幾柱中的首選，故要認購兩房須在第一輪入票。反觀若選購「三房一套連工人房及工人廁」的買家，則可守一守，因為第一張價單的單位並只屬幾柱中的尾選。
表面上，今次發展商共提供了九種付款辦法，但實情細分只是三種，分為即供方式的「180天付款辦法」、一年成交的「360天付款辦法」、以及建築期付款。當然折扣額都會有所不同，愈遲成交上會的付款辦法，可獲取的折扣額愈低，反之亦然。針對部份銀碼已經超出了按保門檻的單位，尤其是選購兩房或以上，則可以再搭配「備用二按」付款方式，但當然折扣額會稍作縮減；而如果選購「三房一套連工人房及工人廁」的高層單位 (註: 第一張價單3A座11-16樓A室)則可選擇「輕鬆置業一按貸款」。
為了讓大家更清楚供款方式，我們選取了三個單位，包括全場最平的入場單位、一個三房一套連工人房工人廁高層，剛好可以選用發展商一按計劃的單位；以及一個樓價剛過1000萬元的兩房、卻又未能夠夠選擇一按及新按保的單位，其在不同情況下的供款會有什麼表現。
發展項目期數名稱：維港滙 （「發展項目」）的第1期稱為「維港滙 I」（「期數」）區域：西南九龍 期數所位於的街道名稱及由差餉物業估價署署長為識別期數的目的而編配的門牌號數：荔盈街6號# #此臨時門牌號數有待發展項目建成時確認。
设施. 住客會所、停車場、海濱長廊及中央廣場. 网站. https://www.grandvictoria1.hk/. 地图. 維港匯 （英語： GRAND VICTORIA ）為深水埗區一個私人屋苑，位於 香港 九龍 長沙灣 荔盈街 6及8號（新九龍內地段第6549號），由 會德豐地產 、 信和置業 、 嘉華國際 及 爪哇控股 ...
- 填海地
- 住宅
- 新九龍內地段第6549號
2023年11月27日 · November 27, 2023. 由五大財團聯乘發展的西九龍GRAND VICTORIA維港匯，提供1,437個單位，分三期發展，其中第一期位於地盤較西側的位置，合共有524個單位，共由四座組成，分層最細為277呎開放式單位，另外，一房至四房單位也有提供，戶型多元，關鍵日期在2023年3月31日。 本年9月中推出第3期價單，新價單內的39伙及連同舊價單尚未售出的單位，於中秋節翌日合共推出88伙發售，其中以價單方式發售82伙，另有6伙以招標方式銷售。 不少買家都關心雖然項目望昂船洲，但旁邊有垃圾轉運站，未知屆時散發臭味會否對樓盤構成影響，加上最近的南昌站仍有一段距離。 究竟維港匯周邊配套完不完善?價單和景觀有否吸引之處? 項目背景. 未來增3647個單位. 生活配套一般. 維港匯樓盤資料.
設施. 住客會所、停車場、海濱長廊及中央廣場. 網站. https://www.grandvictoria1.hk/. 地圖. 維港匯 （英語： GRAND VICTORIA ）為深水埗區一個私人屋苑，位於 香港 九龍 長沙灣 荔盈街 6及8號（新九龍內地段第6549號），由 會德豐地產 、 信和置業 、 嘉華國際 及 爪哇控股 ...
May 27, 2023. 全新樓盤. 維港滙 I | GRAND VICTORIA I. 樓盤簡介. 維港滙I (Grand Victoria I) 由信和置業、世茂房地產、會德豐地產、嘉華國際及爪哇控股合作發展，位於南昌站荔盈街6-8號，屬於維港滙發展項目第1期，共建有四幢住宅大廈 (第1、2、3及5座)，分別樓高25至27層，每層各設1至4伙單位，合共提供524伙。 項目實用面積由256至2,189平方呎，間隔涵蓋開放式至四房，當中包括：開放式、1房1廳、2房2廳、2房2廳（連儲物室）、3房2廳（連套房）及多用途房、3房2廳（連套房）及工人套房加多用途房、4房2廳（連雙套房）及工人套房等多種。 維港匯共有3期，10座，提供1437個單位。 維港匯交通便利，鄰近港鐵南昌站。
